In Eigentümergemeinschaften müssen bei der Planung, Ausführung und Finanzierung von baulichen Veränderungen die Interessen aller Wohnungseigentümer berücksichtigt werden. Möchten einzelne Eigentümer solche Maßnahmen vornehmen, kommt es häufig zu Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kurz GdWE. Umgangssprachlich wird weiterhin häufig von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder der WEG gesprochen.
Streit entsteht in der Praxis vor allem bei zwei Fragen: Darf die Maßnahme überhaupt durchgeführt werden? Und: Wer trägt die Kosten? Besonders häufig geht es um optische Veränderungen, technische Einrichtungen, Barrierefreiheit, Ladeinfrastruktur, Einbruchschutz, Glasfaseranschlüsse oder inzwischen auch um Steckersolargeräte beziehungsweise Balkonkraftwerke.
Das Wohnungseigentumsgesetz wurde zum 01.12.2020 grundlegend reformiert. Seitdem gilt bei baulichen Veränderungen ein deutlich anderes System als früher. Außerdem wurde § 20 WEG später nochmals ergänzt: Seit Oktober 2024 gehören auch Steckersolargeräte zu den privilegierten baulichen Veränderungen. Was bei baulichen Veränderungen heute zu beachten ist, erfahren Sie hier.
Was unter baulichen Veränderungen zu verstehen ist – und worauf es ankommt
Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Geregelt ist das in § 20 Abs. 1 WEG. Dazu gehören seit der WEG-Reform auch viele Maßnahmen, die früher unter Begriffen wie modernisierende Instandsetzung oder Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums eingeordnet wurden.
Wichtig ist: Eine bauliche Veränderung setzt nicht zwingend voraus, dass in die Bausubstanz eingegriffen wird. Auch eine auf Dauer angelegte Maßnahme, die das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage wesentlich verändert, kann eine bauliche Veränderung sein. Das ist besonders bei außen sichtbaren Einrichtungen wie Solarmodulen, Klimageräten, Markisen, Außengeräten oder baulichen Anbauten relevant.
Um bauliche Veränderungen durchführen zu können, kommt es im Kern auf Folgendes an:
- Für jede bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum ist grundsätzlich ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Das gilt auch dann, wenn ein Eigentümer meint, andere würden durch die Maßnahme nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt.
- Die Kosten trägt nicht automatisch die gesamte Gemeinschaft. Je nach Art des Beschlusses und der Maßnahme können nur einzelne Eigentümer, die zustimmenden Eigentümer oder alle Wohnungseigentümer kostenpflichtig sein.
- Bauliche Veränderungen dürfen nicht beschlossen oder gestattet werden, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, § 20 Abs. 4 WEG.
- Bei bestimmten gesetzlich privilegierten Maßnahmen hat der einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch auf Gestattung. Die Gemeinschaft kann dann regelmäßig nicht frei entscheiden, ob sie die Maßnahme erlaubt, sondern vor allem über das Wie der Durchführung.
Bauliche Veränderungen: Beschluss mit einfacher Mehrheit genügt
Im Gegensatz zur früheren Rechtslage können bauliche Veränderungen heute grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Ein einstimmiger Beschluss ist im Regelfall nicht mehr erforderlich.
Das bedeutet aber nicht, dass die Kosten automatisch auf alle Eigentümer verteilt werden. Das neue Recht trennt stärker zwischen der Frage der Beschlussfassung und der Frage der Kostentragung.
Grundsätzlich gilt:
- Die Eigentümer können eine bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschließen.
- Bei einer gemeinschaftlich beschlossenen baulichen Veränderung tragen grundsätzlich diejenigen Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben.
- Alle Eigentümer tragen die Kosten nur in bestimmten gesetzlich geregelten Fällen.
Eine Kostenverteilung auf alle Eigentümer kommt insbesondere nach § 21 Abs. 2 WEG in Betracht, wenn
Gerade diese Trennung ist in der Praxis wichtig: Eine Maßnahme kann also wirksam beschlossen werden, ohne dass automatisch alle Eigentümer die Kosten tragen müssen.
- der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen gefasst wurde und diese Stimmen zugleich mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, sofern die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, oder
- sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Bauliche Veränderung: Gemeinschaftlicher Beschluss oder Gestattung
§ 20 Abs. 1 WEG erfasst im Wesentlichen zwei Konstellationen:
- Gemeinschaftlicher Beschluss zur Durchführung der Maßnahme
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt, dass eine bauliche Veränderung durch die GdWE durchgeführt wird. - Gestattungsbeschluss zugunsten eines einzelnen Eigentümers
Die Gemeinschaft erlaubt einem Wohnungseigentümer, eine bauliche Veränderung selbst durchzuführen.
In der Praxis ist diese Unterscheidung entscheidend. Wird eine Maßnahme durch die Gemeinschaft durchgeführt, stellen sich andere Fragen zur Finanzierung, Vergabe, Abrechnung und späteren Erhaltung. Wird sie einem einzelnen Eigentümer gestattet, muss der Beschluss sehr sauber regeln, was genau erlaubt wird und welche Pflichten der Eigentümer übernimmt.
Dazu gehören insbesondere:
- genaue Beschreibung der Maßnahme,
- Ausführungsort und technische Ausführung,
- Pflicht zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorgaben,
- Durchführung durch Fachunternehmen, soweit erforderlich,
- Kosten der Errichtung,
- spätere Wartung, Instandhaltung und Erneuerung,
- Verkehrssicherungspflichten,
- Rückbaupflichten bei Wegfall der Nutzung oder bei unsachgemäßer Ausführung,
- Folgen bei Veräußerung des Sondereigentums.
Je genauer der Gestattungsbeschluss gefasst ist, desto geringer ist das spätere Streitpotenzial. Gerade bei Klimageräten, Wallboxen, Glasfaseranschlüssen, Rampen, Aufzügen oder Steckersolargeräten sollte der Beschluss nicht nur pauschal eine Zustimmung enthalten, sondern die wesentlichen Rahmenbedingungen konkret festlegen.
Im Einzelnen: Wann ein Eigentümer eine bauliche Veränderung verlangen kann
Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat nach § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen, die bestimmten gesetzlich privilegierten Zwecken dienen.
Dazu gehören Maßnahmen für:
- den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
- das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
- den Einbruchschutz,
- den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität,
- die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte.
Die letzte Fallgruppe ist besonders wichtig für die aktuelle Rechtslage. Seit Oktober 2024 sind auch Steckersolargeräte, häufig als Balkonkraftwerke bezeichnet, privilegiert. Ein Wohnungseigentümer hat daher grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ihm eine angemessene bauliche Veränderung zur Stromerzeugung durch ein Steckersolargerät gestattet wird.
Privilegiert bedeutet aber nicht genehmigungsfrei. Auch bei privilegierten Maßnahmen muss der Eigentümer vor der Durchführung grundsätzlich einen Beschluss herbeiführen. Wer eigenmächtig beginnt, riskiert Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche der Gemeinschaft.
Den Wohnungseigentümern steht bei privilegierten Maßnahmen regelmäßig kein freies Ermessen darüber zu, ob die Maßnahme überhaupt ermöglicht wird. Die Gemeinschaft kann den Anspruch also nicht ohne tragfähigen Grund blockieren. Sie darf aber über das Wie der Maßnahme entscheiden.
Das betrifft zum Beispiel:
- den konkreten Montageort,
- die Art der Befestigung,
- ein einheitliches optisches Erscheinungsbild,
- Sicherheitsanforderungen,
- technische Vorgaben,
- fachgerechte Installation,
- Wartung und Rückbau,
- die Vermeidung vermeidbarer Beeinträchtigungen anderer Eigentümer.
Die Maßnahme muss außerdem angemessen sein. Nach der neueren Rechtsprechung sind privilegierte Maßnahmen regelmäßig als angemessen anzusehen. Eine Ablehnung kommt eher in Ausnahmefällen in Betracht, etwa bei außergewöhnlichen baulichen Gegebenheiten, gravierenden Nachteilen oder einem ungewöhnlich weitgehenden Begehren.
Neben den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG gibt es auch § 20 Abs. 3 WEG. Danach kann ein Wohnungseigentümer auch andere bauliche Veränderungen verlangen, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Diese Vorschrift ist vor allem bei nicht privilegierten Einzelmaßnahmen wichtig.
Soll eine privilegierte Maßnahme durch die Gemeinschaft durchgeführt werden, ist es in der Praxis sinnvoll, die Durchführung von einem angemessenen Kostenvorschuss des verlangenden Eigentümers abhängig zu machen. So wird vermieden, dass die Gemeinschaft Kosten vorfinanzieren muss, die wirtschaftlich einem einzelnen Eigentümer zugeordnet sind.
Wer die Kosten bei baulichen Veränderungen zu tragen hat
Die Kostentragung richtet sich bei baulichen Veränderungen vor allem nach § 21 WEG. Dabei muss genau unterschieden werden, welche Art von Maßnahme vorliegt und wie der Beschluss gefasst wurde.
Ergeht ein Gestattungsbeschluss zugunsten eines Wohnungseigentümers, trägt grundsätzlich dieser Eigentümer die Kosten der Maßnahme. Das gilt auch, wenn ein Eigentümer nach § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf eine privilegierte bauliche Veränderung geltend macht und die Maßnahme auf sein Verlangen durch die Gemeinschaft durchgeführt wird. Geregelt ist dies in § 21 Abs. 1 WEG.
Bei gemeinschaftlich beschlossenen baulichen Veränderungen hängt die Kostentragung davon ab, unter welchen Voraussetzungen der Beschluss gefasst wurde.
Wird die Maßnahme nur mit einfacher Mehrheit beschlossen und greift keine gesetzliche Ausnahme, tragen grundsätzlich die Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben. Nur diese Eigentümer sind dann regelmäßig auch zur Nutzung der baulichen Veränderung berechtigt.
Alle Wohnungseigentümer tragen die Kosten dagegen insbesondere in folgenden Fällen:
- Der Beschluss wurde mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen gefasst und diese Stimmen repräsentieren zugleich mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile. Zusätzlich dürfen die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sein.
- Die Kosten der Maßnahme amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums.
Diese Fälle sind in § 21 Abs. 2 WEG geregelt.
Für die Praxis bedeutet das: Der Beschluss sollte nicht nur die Maßnahme selbst beschreiben, sondern auch ausdrücklich regeln, wie die Kosten verteilt werden. Fehlt eine klare Kostenregelung, entstehen später häufig Streitigkeiten bei der Abrechnung.
Besonders sorgfältig muss die Verwaltung dokumentieren, wer der Maßnahme zugestimmt hat. Das ist wichtig, wenn die Kosten nicht von allen Eigentümern getragen werden. Ohne saubere Feststellung des Abstimmungsergebnisses lässt sich später kaum rechtssicher bestimmen, welche Eigentümer zur Kostentragung und Nutzung berechtigt sind.
Das gilt für die Nachzügler-Beteiligung
Nicht jeder Eigentümer ist von Anfang an zur Nutzung einer baulichen Veränderung berechtigt. Das ist vor allem dann relevant, wenn nur einzelne oder nur zustimmende Eigentümer die Kosten getragen haben.
Nach § 21 Abs. 4 WEG kann ein Wohnungseigentümer, der zunächst nicht zur Nutzung berechtigt ist, verlangen, dass ihm die Nutzung gegen eine angemessene Ausgleichszahlung gestattet wird.
Ein typisches Beispiel ist eine Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge. Haben einzelne Eigentümer die Einrichtung einer Lademöglichkeit finanziert, kann ein später hinzukommender Eigentümer nicht einfach kostenlos davon profitieren. Er kann aber verlangen, gegen angemessene Kostenbeteiligung in die Nutzung einbezogen zu werden.
Ähnliches kann bei anderen gemeinschaftlich nutzbaren Einrichtungen gelten, etwa bei technischen Anlagen, Glasfaserinfrastruktur oder sonstigen Einrichtungen, deren Nutzung später erweitert werden kann.
Wichtig ist: Auch über die nachträgliche Nutzung durch sogenannte Nachzügler sollte ein Beschluss gefasst werden. Dieser sollte insbesondere regeln:
- ab wann der Nachzügler zur Nutzung berechtigt ist,
- welche Ausgleichszahlung zu leisten ist,
- ob und wie frühere Errichtungskosten anteilig zu erstatten sind,
- wie künftige Erhaltungs-, Wartungs- und Betriebskosten verteilt werden,
- ob technische Erweiterungen erforderlich sind und wer diese trägt.
Der Verwalter sollte Abstimmungen über bauliche Veränderungen deshalb genau dokumentieren. Das gilt besonders dann, wenn Kosten und Nutzung nicht alle Eigentümer gleichermaßen betreffen.
So sehen die Grenzen für bauliche Veränderungen aus
Bauliche Veränderungen dürfen nach § 20 Abs. 4 WEG nicht beschlossen oder gestattet werden, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen.
Eine grundlegende Umgestaltung liegt nicht schon bei jeder sichtbaren Veränderung vor. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere auf Art, Umfang und Wirkung der Maßnahme auf die gesamte Wohnanlage. Geringfügige Änderungen mit eher belanglosem Charakter reichen dafür regelmäßig nicht aus.
Anders kann es bei erheblichen Eingriffen in die architektonische Gestaltung, bei der Zerstörung prägender Gestaltungselemente oder bei massiven optischen Veränderungen sein. Bei einem Stuckaltbau kann etwa eine erhebliche Veränderung der Fassade anders zu bewerten sein als eine weniger prägende Änderung an einer funktionalen Bestandsanlage.
Bei privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG ist eine grundlegende Umgestaltung nach der neueren Rechtsprechung allerdings typischerweise nicht anzunehmen. Der Gesetzgeber wollte bestimmte Maßnahmen gerade erleichtern. Das gilt zum Beispiel für Barrierefreiheit, Ladeinfrastruktur, Einbruchschutz, Glasfaseranschlüsse und nun auch Steckersolargeräte. Ausnahmen bleiben dennoch möglich, wenn außergewöhnliche bauliche Gegebenheiten oder besonders gravierende Nachteile vorliegen.
Eine unbillige Benachteiligung liegt vor, wenn einem oder mehreren Wohnungseigentümern Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht mehr hinnehmbar sind. Nicht jede Beeinträchtigung genügt. Maßgeblich ist, ob die Maßnahme zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung oder zu einer besonders schwerwiegenden Belastung einzelner Eigentümer führt.
Zu unterscheiden ist außerdem zwischen der baulichen Veränderung selbst und späteren Beeinträchtigungen durch deren Nutzung. Wird beispielsweise eine Klimaanlage gestattet, ist bei der Gestattung zunächst vor allem auf die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen abzustellen. Kommt es später durch den Betrieb zu unzumutbaren Immissionen, können gesonderte Abwehr- oder Unterlassungsansprüche in Betracht kommen. Die Gestattung der baulichen Veränderung ist also nicht automatisch ein Freibrief für jede spätere Nutzung.
Gerade bei außen sichtbaren Maßnahmen ist zu beachten: Eine bauliche Veränderung kann auch dann vorliegen, wenn nicht gebohrt, gebaut oder fest mit der Substanz verbunden wird. Entscheidend kann bereits eine dauerhafte wesentliche Veränderung des optischen Erscheinungsbildes sein. Das betrifft insbesondere größere oder deutlich sichtbare Steckersolargeräte an Balkonen.
Fazit
Bauliche Veränderungen sind seit der WEG-Reform leichter zu beschließen als früher. Die einfache Mehrheit genügt in vielen Fällen. Gleichzeitig ist die Rechtslage nicht beliebig geworden. Ein Beschluss bleibt grundsätzlich erforderlich, die Kostenverteilung muss sauber geregelt werden und § 20 Abs. 4 WEG setzt weiterhin Grenzen.
Für die Praxis sind drei Punkte besonders wichtig:
- Privilegierte Maßnahmen dürfen nicht vorschnell abgelehnt werden.
Dazu gehören inzwischen auch Steckersolargeräte. Die Gemeinschaft entscheidet regelmäßig nicht frei über das Ob, sondern vor allem über das Wie der Ausführung. - Kosten und Nutzung müssen ausdrücklich geregelt werden.
Gerade bei Maßnahmen einzelner Eigentümer oder nur zustimmender Eigentümer sollte der Beschluss eindeutig festhalten, wer Errichtung, Wartung, Erneuerung, Betrieb und späteren Rückbau bezahlt. - Eigenmächtiges Handeln bleibt riskant.
Auch wer einen Anspruch auf Gestattung hat, sollte nicht ohne Beschluss beginnen. Der richtige Weg ist der Antrag an die GdWE und, falls erforderlich, die gerichtliche Beschlussersetzung.
Je konkreter der Beschluss gefasst wird, desto geringer ist das Risiko späterer Auseinandersetzungen. Bauliche Veränderungen sind damit nicht nur eine technische oder gestalterische Frage, sondern vor allem eine Frage sauberer Beschlussfassung und klarer Kostenregelung.Schritt, den KI-Einsatz ibei der Promeda Hausverwaltung nachvollziehbar und risikobewusst zu gestalten.
