Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommen Verkäufer immer wieder auf uns zu und erfragen den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage. Denn diese Information ist für den Verkäufer und für den Käufer einer Wohnung wichtig, da die bestehenden Rücklage auch einen Einfluss auf den Kaufpreis der Wohnung hat.
Wir wollen in dem Artikel die Zusammenhänge der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf einer Wohnung aufzeigen.
Wohnungseigentümergemeinschaften müssen eine angemessene Instandhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung) bilden, deren Höhe von der Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss festgelegt wird, § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG.
Diese Rücklage dient dazu, sowohl künftig anfallende, größere Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (etwa einen Fassadenanstrich) als auch kurzfristig dringend erforderliche Reparaturen (etwa den Austausch der Heizungsanlage) zu finanzieren.
Erhoben wird die Instandhaltungsrücklage zusammen mit dem monatlichen Hausgeld, wobei der Verwalter jährlich über die Rücklage abzurechnen hat.
Das passiert mit der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf
Wird eine Eigentumswohnung verkauft, geht die Instandhaltungsrücklage grundsätzlich auf den Käufer über. Der Verkäufer kann also in diesem Fall von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die anteilige Auszahlung der auf ihn entfallenden Instandhaltungsrücklage an sich verlangen.
So wirkt sich die Höhe der Instandhaltungsrücklage auf den Kaufpreis aus
Je nachdem, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist, kann sich dadurch der Kaufpreis der Eigentumswohnung erhöhen. Denn zum Wert der Immobilie als solcher kommt der Wert der Instandhaltungsrücklage hinzu. Da die Höhe der Instandhaltungsrücklage gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, ist beim Erwerb einer Eigentumswohnung genau zu prüfen, wie hoch die Rücklage ist.
Diese steuerlichen Besonderheiten bestehen
Besonders wichtig sind folgende steuerliche Besonderheiten im Zusammenhang mit der Instandhaltungsrücklage:
Grunderwerbsteuer
Der Käufer einer Eigentumswohnung hat Grunderwerbsteuer zu zahlen. Diese Steuer fällt aber nur für die Immobilie an, nicht jedoch für den Geldbestand der Instandhaltungsrücklage. Daher sollte im Kaufvertrag sinngemäß folgende Formulierung aufgenommen werden: Im Kaufpreis inbegriffen ist die Instandhaltungsrücklage in Höhe von ___________ Euro (in Worten: ___________ Euro). Je nach Höhe der Instandhaltungsrücklage lassen sich auf diese Weise mehrere hundert Euro, wenn nicht sogar über eintausend Euro an Grunderwerbsteuer sparen.
Vermietung
Werden die Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage an den Verwalter geleistet, können diese – im Falle einer Vermietung der Eigentumswohnung – im Zeitpunkt der Zahlung noch nicht als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Vielmehr ist der Werbungskostenabzug erst möglich, wenn die Rücklage konkret für Instandsetzungsarbeiten oder Reparaturen verwendet wird, Bundesfinanzhof (BFH), Beschluss vom 21.10.2005, Az.: IX B 144/05; Hinweis (H) 21.2 Einkommensteuerhinweise (EStH) 2010 zu „Werbungskosten“.
Daraus ergeben sich zwei Folgerungen für den Käufer einer Eigentumswohnung, der diese vermieten möchte:
- Wird die gekaufte Wohnung vermietet und finden später größere, aus der Instandhaltungsrücklage finanzierte Reparaturen statt, kann sich unter Umständen daraus ein Werbungskostenabzug ergeben, für den der Käufer beim Erwerb der Wohnung quasi nichts gezahlt hat.
- Es kann aufgrund des Werbungskostenabzugs steuerlich günstiger sein, die Instandhaltungsrücklage niedrig zu halten und größere Reparaturen über eine Sonderumlage zu finanzieren.
Zinsen
Wird die Instandhaltungsrücklage verzinslich angelegt, gehören die daraus erzielten Zinsen zu den Einkünften aus Kapitalvermögen, Richtlinie (R) 21.2 (2) Einkommensteuerrichtlinien (EStR) 2005. Fließen also dem Käufer die Zinsen aus der Instandhaltungsrücklage zu, hat er diese entsprechend zu versteuern.
Wichtig: Gerade die steuerlichen Details sollte jeder Verkäufer und vor allem auch ein jeder Käufer individuell mit seinem Steuerberater besprechen. Wir können hier nur sehr allgemeine und vor allen keine abschließenden Information geben. Für die Aktualität und Richtigkeit der einzelnen Belange können wir keine Gewähr übernehmen.
Hallo,
es ist leider für mich nicht nachzuvollziehen, warum es steuerlich günstiger sein soll wenn weniger Rücklage einbezahlt wird. Egal wann die Zahlung erfolgt, steuerlich wirksam als Werbungskosten werden die Beträge erst bei Kostenentstehung, egal wann die Zahlung erfolgt. Es wäre so höchstens ein Liquiditätsvorteil zu erkennen, da mir diese länger zur Verfügung steht.
mfg.
Hallo Herr Lettmann,
danke für Ihren Kommentar. Ganz genau, es ist ein Vorteil der Liquidität des einzelnen Eigentümers. Des Einzelnen Vorteil kann für die Gemeinschaft aber auch zum Nachteil werden. Denn eine Sonderumlage gehört nicht zu den einfachsten Ausgaben für eine WEG und deren Hausverwaltung. Auch wenn in diesem Fall Werbungskosten / Instandhaltungskosten unmittelbar ihrem Zweck zufließen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Guten Tag Herr Kurzke!
Wir erheben im Moment für unsere mehr als 40 Jahre alte Immobilie eine Instandhaltungsrücklage von 0,50 € / m2 für eine Immobilie mit 30 Wohnungen. Ich halte das für viel zu niedrig! Leider mauert die Mehrheit ud meint wir könnten nur soviel ausgeben wie wir einnehmen. Wichtige Instandsetzungen sind inzwischen schon um 10 Jahre verschoben worden weil das Geld nie reicht und auch immer wieder Maßnahmen dazwischen kommen, die dringlicher sind oder gemäß entsprechender Gesetze und Verordnungen (z.B. Trinkwasserverordnung) innerhalb bestimmter Fristen zu beheben sind. So hat sich der Austausch der maroden Holzfenster gegen moderne Kunststofffenster mit Thermophenverglasung über fast 15 Jahre hingezogen. Auch der Austausch der alten Wohnungseingangstüren aus “Vogeltrittholz” zieht sich jetzt schon 10 Jahre hin. Wie hoch sollte denn eine Umlage für eine so alte Immobilie sinnvollerweise sein? Ich habe gehört man kann Beschlüsse gegen eine zu niedrige Inst.-Rücklage anfechten und eine angemessene Inst.-Rücklage vom Gericht anordnen lassen.
An dieser Stelle noch einmal herzlichen Glückwunsch zu Ihrem gelungenen Internetauftritt. Ich wünschte wir hätten eine so kompetenten Verwalter wie Sie.
Weiter so!
Siegfried Wache
Hallo Herr Wache,
danke für Ihren erneuten Kommentar. In der Tat lässt sich über die Höhe der Instandhaltungsrücklage trefflich streiten. In der Regel gibt es hier zwei Lager: die Selbstnutzer und die Kapitalanleger.
0,30 Euro pro Quadratmeter halte ich nicht für vollkommen unüblich. In wie weit sich gegen diesen Quadratmeterwert vorgehen lässt, sollten Sie wieder mit einem Anwalt klären.
Wenn es wirklich “brennt” und z.B. das Dach erneuert werden muss, dann bleibt immer noch der Weg der Sonderumlage. Wenn gleich die Bedienung aus der Rücklage viel einfacher ist.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke!
Besten Dank für Ihre Antwort. Sie sprechen da sogar von nur 0,30 € pro m/2 im Monat oder ist das ein Zahlendreher. Sie schreiben in ihrem Beitrag von 2012 zum Hausgeld ja selbst, daß die Erhebung einer Sonderumlage immer etwas problematisch ist, weil einige Eigentümer gerade nicht soviel Geld parat haben. Sicher gibt es auch ein Spannungsverhältnis zwischen Selbstnutzern und Vermietern. Aber gerade in einer Region, in der einem die Wohnungen nicht mehr aus der Hand gerissen werden muß doch gerade der Vermieter interessiert sein eine vorzeigbare Immobilie zu haben in der als zusätzlicher Anreiz für einen potentiellen Mieter auch die Nebenkosten nicht durch die Decke gehen. Dazu muß man halt auch Geld für die Instandsetzung und Modernisierung in die Hand nehmen. Zumal es inzwischen Ansätze gibt, daß man mit seiner Immobilie auch Geld verdienen kann. Man denke nur an Solaranlagen, Blockheizkraftwerke. Mit mehr Rendite kann man doch sein Geld nahezu risikolos kaum investieren. Ich nutze BlHKw die Energie besser aus produziere meine eigenen Strom und kann den selber nutzen und den Rest gegen eine feste Gebühr ins Netz einspreisen. Das leuchtet allerdings so manchem älteren Wohnungsbesitzer nicht so recht ein, bekanntes Argument daß haben wir doch noch nie gemacht oder gehabt. So argumentieren allerdings auch diejenigen, die mir sagen ich habe mir die Wohnung gekauft, mein Geld abwohnen und nicht noch “für andere” mitbezahlen. Da hätten sich diese Leute besser eine alte Hütte gekauft, die man nach ihrem Ableben dann abreißen könnte.
Beste Grüße
Siegfried Wache
Können beim Verkauf einer WEG (Eigentumswohnung) die Rücklagen , die beim Verkauf mit verkauft (übergegangen ) sind, steuerlich als Werbungskosten nachträglich im Jahr des Verkaufs in einer Summe (hier 18.000,00 €) bei der V/V gelten gemacht werden?
Zahlungen in 10 Jahren 20.000,00 € (Rücklagen Stand beim Verkauf 18.000,00 €), die nicht steuerlich erfasst worden sind.
Hallo Frank,
meiner Ansicht nach werden die Ausgaben aus der Rücklage dann steuerlich beachtet, wenn Sie ausgegeben werden. Das heisst der neue Eigentümer würde (steuerlich) profitieren, wenn instand gehalten oder saniert wird. Das ist meine persönliche Sicht auf die Dinge – Sie sollten die Frage auf jeden Fall mit Ihrem Steuerberater besprechen, da ich Sie hier zu Einzelfällen nicht beraten kann und darf.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
ich bin gerade dabei, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Verkäufer und Käufer waren sich über den Preis einig, es besteht ein entsprechender Kaufvertragsentwurf, Finanzierung steht, Notartermin ist in 2 Wochen. Nun bekam ich gestern schriftlich vom Verkäufer mitgeteilt, dass nach Rücksprache seinerseits mit Hausverwaltung und Notar Instandhaltungsrücklagen von über 3000 Euro bestehen. Diese würden mir nach Kauf der Wohnung ja zur Verfügung stehen und deshalb möchte er diese von mir erstattet bekommen (zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis). Ich bin der Meinung, da hätte man vorher drüber sprechen und es entsprechend mit dem Kaufpreis verrechnen müssen. Was halten Sie davon?
Über eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Hallo Tina,
in der Praxis fließt die Rücklage in die Kaufpreisfindung mit ein, ganz klar. Es ist aber durchaus ungewöhnlich, einen Kaufpreis zu vereinbaren und dann noch die Instandhaltungsrücklage aufzuschlagen.
Am Ende ist es Verhandlungssache. Aber ich halte das Verkäuferverhalten für unüblich und auch für ein Stück weit unseriös.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Sehr geehrter Herr Kurzke,
zur tatsächlich eingezahlten Instandhaltungsrücklage:
Es bleibt die Frage, ob jedem Wohnungseigentümer der tatsächlich von ihm eingezahlte Betrag zuzuordnen ist oder lediglich der Wert, der ihm auf Grund seines WE-Anteils zusteht.
Was meinen Sie dazu?
Gruß
Axel Pape
Hallo Herr Pape,
in der Regel wird die Rücklagenbildung im Verhältnis der Miteigentumsanteile vorgenommen, sodass die Beträge Ihrer beiden Varianten identisch sind.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Guten Tag Herr Kurzke,
gibt es bei Instandhaltungen auch Richtwerte, welche Höhe an laufenden Kosten über das normale Hausgeld und ab wann aus der Umlage finanziert werden sollte.
In meinem Beispiel geht es darum, dass ca. 50% der nicht umlagefähigen Jahreskosten für Instandhaltungen und Reparatunren aufgewendet werden. Die Instandhaltungsrücklage jedoch seit mehreren Jahren deutlich anwächst, ohne dass eine Modernisierung oder größere Reparatur der ETG geplant ist.
Es werden seit 4 Jahren nur Rücklagen gebildet und nichts aus dem Topf ausgegeben. Auch der Wirtschaftspaln für das Folgejahr sieht wieder so aus, dass 25.000€ für die Instandhaltungsrücklage angespart wird und 20.500€ für die laufenden Instandhaltungen und Reparaturen ausgegenen werden.
Gibt es Richtwrte, wie hoch die Belastung für laufende Reparaturen bzw. Instandhaltungen sein sollten, welche nicht aus dem Rücklagentopf gezahlt werden? Mir kommt dies extrem hoch vor.
Vielen Dank und viele Grüße
Hallo Cleverle,
danke für Ihren Kommentar. Es gibt sicherlich Richtwerte, die helfen ihnen aber wenig weiter, da sich das Objektzustand und die geplanten Instandhaltungen stark unterscheiden. Grundsätzlich ist das Geld in der Rücklage ja nicht weg, ganz im Gegenteil, es macht die WEG stärker und handlungsfähiger.
Regen Sie doch eine Änderung in der nächsten Eigentümerversammlung an, schließlich wird der Wirtschaftsplan mit einfacher Mehrheit beschlossen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
zunächst vielen Dank für Ihre informative Homepage.
Ich plane demnächst eine Eigentumswohnung zu kaufen. Dazu zwei Fragen:
(1) Sofern im Kaufvertrag eine Angabe zur bestehenden Instandhaltungsrücklage gemacht wird: Wird dort eine Angabe zur gesamten Rücklage der WEG oder für den meine Objekteinheit betreffenden Anteil gemacht?
(2) Inwiefern wirkt sich die Angabe der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag auf die steuerliche Abschreibung aus?
Vielen Dank im Voraus.
Viele Grüße,
Stephan
Hallo Stephan,
ob die Rücklage für Ihre MEA oder für das gesamte Haus ausgewiesen wird ist erstmal unerheblich. Da Sie Ihren Teil / den Gesamtteil leicht anhand Ihrer MEA und der gesamt MEA berechnen können.
Ob und wie sich die Rücklage steuerlich auswirkt, sollten Sie am besten mit Ihrem Steuerberater besprechen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Sehr geehrter Herr Kurzke,
ich finde Ihren Beitrag sehr übersichtlich und verständlich verfasst. Vielen Dank für Ihr Engagement! Ich bin gerade dabei mir Informationen einzuholen und mir solche Themen autodidaktisch beizubringen- ich lese gerade im Netz sehr viel über alle Angelegenheiten zum Thema “Eigentumserwerb”. Doch leider finde ich sehr selten seriöse und kompetente Beiträge zum Thema “Abrechnungsspitze”. Daher finde ich es wunderbar, dass Sie neben Ihrem Beruf, entsprechend viel Zeit und Kraft aufwenden, Beiträge zu verfassen und diese allen Menschen öffentlich zugänglich zu machen! Sehr beneidenswert! Vielen Dank! Sie wirken zudem sehr vertrauenswürdig und seriös auf mich und wenn Sie in meiner Nähe wären, dann hätte ich Sie bestimmt bereits aufgesucht- doch leider wohne ich ganz am anderen Ende von Deutschland.
Mit meinem Selbststudium bin ich auf einen Fall gestoßen, der sich für mich nicht selbst klären lässt- daher hoffe ich, dass Sie mir mit Ihrer Kompetenz behilflich sein können- denn ich bin mir sicher, dass die Antwort auf der Hand liegt- aber ich komme nicht darauf. Ihr Artikel betrifft die Instandhaltungsrücklage- doch wie sieht es mit einem Überschuss aus, wenn das Hausgeld die Kosten übersteigt und sich daraus ein Abrechnungsguthaben ergibt. Eigentlich ist es dann ganz simpel, das Guthaben wird dem Eigentümer am Ende eines Wirtschaftsjahres zurückentrichtet. Aber wie sieht es aus- wenn ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat und dazu Folgendes im Kaufvertrag vereinbart wurde:
Im Kaufvertrag steht hierzu an diversen Stellen:
“{…}
Verkauf:
Mit dem Wohnungseigentum werden auch die Nebenrechte, insbesondere der gebundene Anteil an der Instandhaltungsrückstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft, auf die Käufer übertragen. Dieser Anteil beträgt per 31.12.2013 XXXX Euro.
{…}
Besitzübergang, Übergabe:
-Ab Übergabe tragen die Käufer die Kosten der ordnungsmäßigen Bewirtschaftung, insbesondere das Hausgeld.
{…}
Sonstige Vereinbarungen, Kosten:
-Der Verkäufer verpflichtet sich, etwaige Rückstände an Hausgeld nachzuentrichten.
-Der Anteil des Verkäufers am gemeinschaftlichen Vermögen geht ohne besondere Vergütung auf die Käufer über.
-Die Abrechnung des laufenden Wirtschaftsjahres hat in der Weise zu erfolgen, dass der Tag der Besitzübergabe auch als Stichtag für Nachzahlungen/ Erstattungen gilt. Nachzahlungen für Leistungen vor der Besitzübergabe gehen zu Lasten des Verkäufers, für Leistungen danach zu Lasten der Käufer. Das gleiche gilt sinngemäß für Erstattungsbeträge und Gutschriften. Die Kosten sind dabei gleichmäßig auf die einzelnen Monate zu verteilen, soweit sie nicht verbrauchsabhängig sind und gesondert erfasst wurden.”
Folgender Fall:
Am 1.7.2015 wird eine Eigentumswohnung durch Eigentümer A erworben. Davor hat Eigentümer B bis 30.6.2015 das Hausgeld an die Verwaltung entrichtet, ab 1.7.2015 ist der Eigentümer A rechtmäßig für die Kostendeckung verantwortlich. Jedoch findet Mitte Juli 2015 eine Eigentümerversammlung statt, also nachdem Eigentümer A offiziell und rechtskräftig der neue Eigentümer der Eigentumswohnung ist. Dort wird besprochen, dass das Wirtschaftsjahr 2014 ein Guthaben aufweist. Wem steht nun dieses Guthaben zu – Eigentümer A oder B?
Die gleiche Frage betrifft das Wirtschaftsjahr 2015 – angenommen im Frühjahr 2016 wird bei der nächsten Eigentümerversammlung erneut ein Überschuss bzw. Abrechnungsguthaben vom Wirtschaftsjahr 2015 kalkuliert? Wer bekommt dieses Guthaben – der alte Eigentümer B, der 1.1.-30.6.2015 das Hausgeld bezahlte, oder der neue Eigentümer A, der 1.7.-31.12.2015 das Hausgeld entrichtete?
Leider wurde im Kaufvertrag das Wirtschaftsjahr 2014 nicht datiert- vermutlich weil zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2014 noch nicht vorlag.
Ich bin der Meinung, dass der neue Eigentümer A keinen Anspruch auf das Abrechnungsguthaben bis zum 1.7.2015 – aber im Internet stehen auf diversen Seiten sinngemäß diese Aussagen “Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind stets objekt- und nicht personenbezogen. Kommt es also im Laufe der Wirtschaftsperiode zu einem Eigentümerwechsel, so schuldet der Veräußerer bis zum Eigentümerwechsel (für Kosten und Guthaben). Nach dem Wechsel muss der Erwerber das Hausgeld bezahlen. Wird die Jahresabrechnung nach dem Eigentümerwechsel beschlossen, so geht der Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung von Guthaben, gleichzeitig auf den neuen Eigentümer über. Auch dann, wenn die geleisteten Zahlungen vom vorherigen Eigentümer entrichtet wurden.”
Hierbei spielen offensichtlich auch die Treffen der Eigentümerversammlung eine entscheidende Rolle, denn erst wenn die Versammlung die Vor-Jahresabrechnung genehmigt, dann tritt sie erst in Kraft und ist rechtsgültig.
Nun wäre ich Ihnen sehr verbunden, wenn Sie die Falllösung durchleuchten könnten. Ich hoffe, Sie können etwas Licht in das Dunkle bringen und bedanke mich im Voraus für Ihre Mühe.
MfG
Der Autodidakt
Hallo Autodidakt,
danke für Ihren ausführlichen Beitrag. Ich bin kein Jurist und kann und darf die Details in dem genannten Kaufvertrag nicht bewerten. Wenn Ihnen eine verlässliche rechtliche Auskunft wichtig ist, kann ich Sie tatsächlich nur zur Bewertung der Unterlagen und rechtlichen Situation an einen Anwalt verweisen.
Tut mir leid, das ich Ihnen bei der Problem-Lösung nicht wirklich helfen konnte.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
beim Thema Rücklagen liesst man immer wie hoch die mtl. sein sollen.
Ein Durchschnittswert wie hoch die Rücklage bei älteren ETW sein sollen finde ich nicht.
Beispiel, 100 Parteien, Bj. 1974 Höhe Rücklage nur 1.000 Euro pro Wohnung.
Finde ich sehr niedrig.
Hallo Herr Schermuly,
trotz gängiger Durchschnittswerte muss man immer den Einzelfall betrachten. Sind die Wohnungen im Schnitt 80 oder 35 Quadratmeter groß? Sind denn konkrete Instandhaltungen in den kommenden 10 Jahren geplant? Gibt es überhaupt eine (Bedarfs)Planung? Wurden in der Vergangenheit bereits im größeren Umfang Instandhaltungen durchgeführt?
Diese und weitere Fragen spielen alle eine große Rolle, sodass man die 1.000 Euro pro Wohnung schlecht bewerten kann.
Viele Grüße
Marcel Kurzke