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Unterschied WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung?

15 Juli 2017
by Marcel Kurzke
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Die Unterschiede zwischen der WEG-Verwaltung und der Sondereigentumsverwaltung sind erheblich. Zwar handelt es sich in beiden Fällen um eine entgeltliche Geschäftsbesorgung mit dienstvertraglichen Elementen nach § 675 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Bei der WEG-Verwaltung wird jedoch das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft betreut. Dagegen ist die Sondereigentumsverwaltung ein Sonderfall der Mietverwaltung, die sich auf die Vermietung sowie Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen hinsichtlich einer Eigentumswohnung erstreckt, dessen Eigentümer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

Worin der Unterschied zwischen WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung genau besteht, können Sie hier nachlesen.

WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung haben verschiedene Rechtsgrundlagen

Für die Verwaltung von Wohnungseigentum gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Danach umfasst das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die kein Sondereigentum (Eigentumswohnungen) oder kein Eigentum eines Dritten sind, § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Für die Betreuung des Gemeinschaftseigentums ist der WEG-Verwalter zuständig, § 20 Abs. 1 WEG. Seine Aufgaben und Befugnisse ergeben sich im Wesentlichen aus §§ 24, 27, 28 WEG, der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung und dem Verwaltervertrag.

Dagegen findet das Wohnungseigentumsgesetz auf die Sondereigentumsverwaltung keine Anwendung. Die Pflichten und Rechte des Sondereigentum-Verwalters für die Vermietung sowie Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen einer Eigentumswohnung beruhen überwiegend nur auf dem Verwaltervertrag.

WEG-Verwaltung setzt Bestellung und Vertrag voraus, Sondereigentumsverwaltung nur einen Vertrag

Der erste wesentliche Unterschied zwischen der WEG-Verwaltung und der Sondereigentumsverwaltung besteht bereits in den Voraussetzungen für das Amt des Verwalters. Die WEG-Verwaltung kann für die Wohnungseigentümergemeinschaft nur tätig werden, wenn

  • von den Eigentümern auf der Eigentümerversammlung durch mehrheitlichen Beschluss der WEG-Verwalter bestellt wird und
  • der Verwaltervertrag beziehungsweise dessen wesentliche Eckpunkte wie Vergütung und Laufzeit auf derselben Versammlung mehrheitlich beschlossen werden

Dabei handelt es sich bei der Bestellung und dem Vertragsschluss um zwei eigenständige Rechtsakte, die grundsätzlich zu trennen sind. Das gilt ebenso für die Abberufung des WEG-Verwalters sowie für die Kündigung beziehungsweise Auflösung des Verwaltervertrags.

Demgegenüber entfällt bei der Sondereigentumsverwaltung das Konstrukt der zwei eigenständigen Rechtsakte. Maßgeblich ist hier für die Einsetzung des Sondereigentumsverwalters allein der Verwaltervertrag zwischen dem oder die Wohnungseigentümer (etwa Eheleute) und dem Verwalter. Ebenso richtet sich die Beendigung des Verwalteramts lediglich nach der Kündigung beziehungsweise Auflösung des Verwaltervertrags.

WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung erfüllen teilweise unterschiedliche Aufgaben

Aufgrund der Verschiedenheit zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum erfüllen die WEG-Verwaltung und die Sondereigentumsverwaltung teilweise ähnliche, aber teilweise auch unterschiedliche Aufgaben. Während der WEG-Verwaltung die Interessen der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft und der möglichst aller Wohnungseigentümer wahrnimmt, ist die Sondereigentumsverwaltung nur gegenüber dem Wohnungseigentümer verpflichtet, dessen Eigentumswohnung sie verwaltet. Für die WEG-Verwaltung hat das zur Folge, dass insbesondere Eigentümerversammlungen durchzuführen sind, wofür die Beschlussfassung vorzubereiten und über gefasste Beschlüsse eine Sammlung zu führen ist.

Im Wesentlichen nehmen beide Verwaltungen folgende Aufgaben wahr, wobei sich die Sondereigentumsverwaltung auch auf mehrere Wohnungen eines Eigentümers oder von Wohnungen verschiedener Eigentümer – jeweils in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erstrecken – kann:

WEG-VerwaltungSondereigentumsverwaltung
I. Kaufmännische Verwaltung
Führung der offenen Fremdgeldkonten der EigentümergemeinschaftFührung der Treuhandkonten oder mittels Bevollmächtigung der Eigentümerkonten des Wohnungseigentümers / Vermieters
Vereinnahmung und Überwachung der Hausgeld- und sonstigen Zahlungen der Wohnungseigentümer sowie gegebenenfalls deren Durchsetzung im Mahnverfahren für die EigentümergemeinschaftVereinnahmung und Überwachung der Miet- und sonstigen Zahlungen des Wohnungsmieters sowie gegebenenfalls deren Durchsetzung im Mahnverfahren für den Wohnungseigentümer / Vermieter
Begleichung und Überwachung der Zahlungsverpflichtungen der Eigentümergemeinschaft sowie gegebenenfalls Abwehr unberechtigter ForderungenBegleichung und Überwachung der Zahlungsverpflichtungen des Wohnungseigentümers / Vermieters sowie gegebenenfalls Abwehr unberechtigter Forderungen
Führung der laufenden Buchhaltung über alle Einnahmen und Ausgaben der EigentümergemeinschaftFührung der laufenden Buchhaltung über alle Einnahmen und Ausgaben des Wohnungseigentümers / Vermieters
Erstellung der jeweiligen Jahresabrechnung (also regelmäßig bis drei Monate und in Einzelfällen bis sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres) unter besonderer Berücksichtigung der InstandhaltungsrücklageErstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung (also spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums), die der Wohnungseigentümer / Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter erteilen muss
Aufstellung des Wirtschaftplans für das kommende WirtschaftsjahrVermietung und Abwicklung von Mietverhältnissen (Mietersuche, Bonitätsprüfung, Mietvertragserstellung, gegebenenfalls Mietvertragsabschluss, Kautionsabwicklung, Mieterhöhungen, Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen, gegebenenfalls Kündigung des Mieters und Entgegennahme von Mieterkündigungen, Fertigung von Übernahme- und Übergabeprotokollen)
Vorschläge zur Kosteneinsparung, etwa durch eingeholte Angebote anderer Versicherer und Dienstleister oder von Kostenvoranschlägen bei Instandhaltungs- und InstandsetzungsarbeitenVorschläge zur Kosteneinsparung, etwa durch eingeholte Angebote anderer Versicherer und Dienstleister oder von Kostenvoranschlägen bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
Korrespondenz mit VertragspartnernKorrespondenz mit Vertragspartnern
II. Technische Betreuung
Regelmäßige Begehung des Gemeinschaftseigentums zur Beurteilung des baulichen und / oder technischen Zustands, auch ohne Mängelanzeige der WohnungseigentümerGelegentliche Begehung der Eigentumswohnung zur Mängelfeststellung, meist nach Mängelanzeige des Wohnungsmieters
Vergabe und Überwachung der erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, wozu nach vorheriger Unterrichtung der Eigentümer ein Beschluss erforderlich sein kannVergabe und Überwachung der erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an der Eigentumswohnung sowie entsprechende Unterrichtung des Wohnungseigentümers / Vermieters
Schadensbesichtigungen und Schadensmeldungen an den zuständigen VersichererSchadensbesichtigungen und Schadensmeldungen an die WEG-Verwaltung und / oder den zuständigen Versicherer
Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten (etwa Vergabe des Winterdienstes)
III. Rechtliche Betreuung im weitesten Sinne
Einberufung der Eigentümerversammlungen nebst Erstellung der BeschlussvorlagenVertretung in Rechtsangelegenheiten, sofern vom Wohnungseigentümer / Vermieter ermächtigt
Leitung der Eigentümerversammlung
Erstellung einer Niederschrift über die jeweilige Versammlung
Führen der Beschluss-Sammlung
Gestaltung und Kontrolle von Verträgen für die Eigentümergemeinschaft, etwa mit dem Hausmeister oder den Reinigungskräften für die Treppenhäuser
Beratung der Eigentümergemeinschaft zu Fragen des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe des WEG
Beauftragung eines Rechtsanwaltes bei Streitigkeiten der Eigentümergemeinschaft, sofern von ihr dazu mittels Beschluss oder im Verwaltervertrag ermächtigt

 

Die WEG-Verwaltung muss nicht zugleich die Sondereigentumsverwaltung inne haben. Vielmehr kann der Wohnungseigentümer damit auch eine andere Hausverwaltung beauftragen. Die Beauftragung der WEG-Verwaltung mit der Verwaltung des Sondereigentums bietet jedoch den Vorteil, dass die Verwaltung mit dem Objekt und dessen Gegebenheiten bestens vertraut ist.

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Über den Autor
Marcel Kurzke ist Geschäftsführer der Promeda Hausverwaltung GmbH aus Berlin und schreibt hier über Themen der Mietverwaltung und WEG-Verwaltung. Als ausgebildeter Immobilienfachwirt versucht er Fachwissen möglichst einfach und verständlich an die Leser dieses Blogs weiterzugeben.

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    Als Geschäftsführer der Promeda Hausverwaltung GmbH aus Berlin und ausgebildeter Immobilienfachwirt schreibt Marcel Kurzke hier im Blog über diverse Themen der Immobilienwirtschaft.


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