Die Unterschiede zwischen der WEG-Verwaltung und der Sondereigentumsverwaltung sind erheblich. Zwar handelt es sich in beiden Fällen um eine entgeltliche Geschäftsbesorgung mit dienstvertraglichen Elementen nach § 675 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Bei der WEG-Verwaltung wird jedoch das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft betreut. Dagegen ist die Sondereigentumsverwaltung ein Sonderfall der Mietverwaltung, die sich auf die Vermietung sowie Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen hinsichtlich einer Eigentumswohnung erstreckt, dessen Eigentümer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist.
Worin der Unterschied zwischen WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung genau besteht, können Sie hier nachlesen.
WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung haben verschiedene Rechtsgrundlagen
Für die Verwaltung von Wohnungseigentum gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Danach umfasst das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die kein Sondereigentum (Eigentumswohnungen) oder kein Eigentum eines Dritten sind, § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Für die Betreuung des Gemeinschaftseigentums ist der WEG-Verwalter zuständig, § 20 Abs. 1 WEG. Seine Aufgaben und Befugnisse ergeben sich im Wesentlichen aus §§ 24, 27, 28 WEG, der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung und dem Verwaltervertrag.
Dagegen findet das Wohnungseigentumsgesetz auf die Sondereigentumsverwaltung keine Anwendung. Die Pflichten und Rechte des Sondereigentum-Verwalters für die Vermietung sowie Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen einer Eigentumswohnung beruhen überwiegend nur auf dem Verwaltervertrag.
WEG-Verwaltung setzt Bestellung und Vertrag voraus, Sondereigentumsverwaltung nur einen Vertrag
Der erste wesentliche Unterschied zwischen der WEG-Verwaltung und der Sondereigentumsverwaltung besteht bereits in den Voraussetzungen für das Amt des Verwalters. Die WEG-Verwaltung kann für die Wohnungseigentümergemeinschaft nur tätig werden, wenn
- von den Eigentümern auf der Eigentümerversammlung durch mehrheitlichen Beschluss der WEG-Verwalter bestellt wird und
- der Verwaltervertrag beziehungsweise dessen wesentliche Eckpunkte wie Vergütung und Laufzeit auf derselben Versammlung mehrheitlich beschlossen werden
Dabei handelt es sich bei der Bestellung und dem Vertragsschluss um zwei eigenständige Rechtsakte, die grundsätzlich zu trennen sind. Das gilt ebenso für die Abberufung des WEG-Verwalters sowie für die Kündigung beziehungsweise Auflösung des Verwaltervertrags.
Demgegenüber entfällt bei der Sondereigentumsverwaltung das Konstrukt der zwei eigenständigen Rechtsakte. Maßgeblich ist hier für die Einsetzung des Sondereigentumsverwalters allein der Verwaltervertrag zwischen dem oder die Wohnungseigentümer (etwa Eheleute) und dem Verwalter. Ebenso richtet sich die Beendigung des Verwalteramts lediglich nach der Kündigung beziehungsweise Auflösung des Verwaltervertrags.
WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung erfüllen teilweise unterschiedliche Aufgaben
Aufgrund der Verschiedenheit zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum erfüllen die WEG-Verwaltung und die Sondereigentumsverwaltung teilweise ähnliche, aber teilweise auch unterschiedliche Aufgaben. Während der WEG-Verwaltung die Interessen der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft und der möglichst aller Wohnungseigentümer wahrnimmt, ist die Sondereigentumsverwaltung nur gegenüber dem Wohnungseigentümer verpflichtet, dessen Eigentumswohnung sie verwaltet. Für die WEG-Verwaltung hat das zur Folge, dass insbesondere Eigentümerversammlungen durchzuführen sind, wofür die Beschlussfassung vorzubereiten und über gefasste Beschlüsse eine Sammlung zu führen ist.
Im Wesentlichen nehmen beide Verwaltungen folgende Aufgaben wahr, wobei sich die Sondereigentumsverwaltung auch auf mehrere Wohnungen eines Eigentümers oder von Wohnungen verschiedener Eigentümer – jeweils in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erstrecken – kann:
| WEG-Verwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
| I. Kaufmännische Verwaltung | |
| Führung der offenen Fremdgeldkonten der Eigentümergemeinschaft | Führung der Treuhandkonten oder mittels Bevollmächtigung der Eigentümerkonten des Wohnungseigentümers / Vermieters |
| Vereinnahmung und Überwachung der Hausgeld- und sonstigen Zahlungen der Wohnungseigentümer sowie gegebenenfalls deren Durchsetzung im Mahnverfahren für die Eigentümergemeinschaft | Vereinnahmung und Überwachung der Miet- und sonstigen Zahlungen des Wohnungsmieters sowie gegebenenfalls deren Durchsetzung im Mahnverfahren für den Wohnungseigentümer / Vermieter |
| Begleichung und Überwachung der Zahlungsverpflichtungen der Eigentümergemeinschaft sowie gegebenenfalls Abwehr unberechtigter Forderungen | Begleichung und Überwachung der Zahlungsverpflichtungen des Wohnungseigentümers / Vermieters sowie gegebenenfalls Abwehr unberechtigter Forderungen |
| Führung der laufenden Buchhaltung über alle Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft | Führung der laufenden Buchhaltung über alle Einnahmen und Ausgaben des Wohnungseigentümers / Vermieters |
| Erstellung der jeweiligen Jahresabrechnung (also regelmäßig bis drei Monate und in Einzelfällen bis sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres) unter besonderer Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage | Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung (also spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums), die der Wohnungseigentümer / Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter erteilen muss |
| Aufstellung des Wirtschaftplans für das kommende Wirtschaftsjahr | Vermietung und Abwicklung von Mietverhältnissen (Mietersuche, Bonitätsprüfung, Mietvertragserstellung, gegebenenfalls Mietvertragsabschluss, Kautionsabwicklung, Mieterhöhungen, Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen, gegebenenfalls Kündigung des Mieters und Entgegennahme von Mieterkündigungen, Fertigung von Übernahme- und Übergabeprotokollen) |
| Vorschläge zur Kosteneinsparung, etwa durch eingeholte Angebote anderer Versicherer und Dienstleister oder von Kostenvoranschlägen bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten | Vorschläge zur Kosteneinsparung, etwa durch eingeholte Angebote anderer Versicherer und Dienstleister oder von Kostenvoranschlägen bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten |
| Korrespondenz mit Vertragspartnern | Korrespondenz mit Vertragspartnern |
| II. Technische Betreuung | |
| Regelmäßige Begehung des Gemeinschaftseigentums zur Beurteilung des baulichen und / oder technischen Zustands, auch ohne Mängelanzeige der Wohnungseigentümer | Gelegentliche Begehung der Eigentumswohnung zur Mängelfeststellung, meist nach Mängelanzeige des Wohnungsmieters |
| Vergabe und Überwachung der erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, wozu nach vorheriger Unterrichtung der Eigentümer ein Beschluss erforderlich sein kann | Vergabe und Überwachung der erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an der Eigentumswohnung sowie entsprechende Unterrichtung des Wohnungseigentümers / Vermieters |
| Schadensbesichtigungen und Schadensmeldungen an den zuständigen Versicherer | Schadensbesichtigungen und Schadensmeldungen an die WEG-Verwaltung und / oder den zuständigen Versicherer |
| Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten (etwa Vergabe des Winterdienstes) | |
| III. Rechtliche Betreuung im weitesten Sinne | |
| Einberufung der Eigentümerversammlungen nebst Erstellung der Beschlussvorlagen | Vertretung in Rechtsangelegenheiten, sofern vom Wohnungseigentümer / Vermieter ermächtigt |
| Leitung der Eigentümerversammlung | |
| Erstellung einer Niederschrift über die jeweilige Versammlung | |
| Führen der Beschluss-Sammlung | |
| Gestaltung und Kontrolle von Verträgen für die Eigentümergemeinschaft, etwa mit dem Hausmeister oder den Reinigungskräften für die Treppenhäuser | |
| Beratung der Eigentümergemeinschaft zu Fragen des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe des WEG | |
| Beauftragung eines Rechtsanwaltes bei Streitigkeiten der Eigentümergemeinschaft, sofern von ihr dazu mittels Beschluss oder im Verwaltervertrag ermächtigt | |
