Soll die Miete erhöht werden, muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen stets schriftlich gelten machen und begründen, § 558a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Begründung kann durch insbesondere durch Bezugnahme auf den Mietspiegel, der Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen erfolgen, § 558a Abs. 2 BGB. Mit der Mietdatenbank wird bezweckt, dass ständig aktuelle Daten zur Verfügung stehen. In der Praxis existieren nur äußerst selten Mietdatenbanken (etwa in Hannover), was an dem dafür nötigen hohen Aufwand liegen dürfte.
Was unter einer Mietdatenbank zu verstehen ist
Die Definition der Mietdatenbank findet sich in § 558e BGB. Danach ist eine Mietdatenbank eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.
Praktisch gesehen ist eine Mietdatenbank quasi ein elektronischer Mietspiegel.
Wie Auskünfte aus der Mietdatenbank erlangt werden
Ist eine Mietdatenbank vorhanden, muss der Auskunftssuchende bzw. der Vermieter die Anschrift der Bezugswohnung, die Größe, das Baujahr und bestimmte Ausstattungsmerkmale wie etwa Zentralheizung oder Bad angeben. Mittels eines Rechners wird dann aus den dort gespeicherten Wohnungen in der entsprechenden Kategorie ein Mittelwert gebildet. Anschließend werden drei oder mehr Werte bekannt gegeben, die dem Mittelwert am nahesten sind. Auskunft erteilt wird über die Anschrift der Wohnungen, deren Lage, Größe und Art der Verglasung (einfach oder doppelte Verglasung sowie Isolierverglasung) sowie der Quadratmetermietpreis. Die Auskunft ist kostenpflichtig.
Wenn die Mieterhöhung mittels der Auskunft geltend gemacht wird
Stützt der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank, muss der er diese seinem Erhöhungsschreiben beifügen. Dienen soll die Auskunft allerdings – wie der einfache Mietspiegel oder die Angaben von drei Vergleichswohnungen – nur als Mittel zur vorgerichtlichen Begründung des Mieterhöhungsverlangens. Das bedeutet aber, dass der Mieter die Auskunft aus der Mietdatenbank anzweifeln kann, so dass ein Gerichtsprozess über die Mieterhöhung möglich ist.
Ausblick: Mietdatenbanken
Ob und inwieweit sich Mietdatenbanken durchsetzen werden, ist unklar. Dem hohen praktischen Nutzen durch ständige Aktualität steht ein hoher Aufwand gegenüber, den finanzschwache Kommunen wohl kaum finanzieren können. Private Anbieter oder Vereine für Mietdatenbanken stehen dagegen kaum zur Verfügung.
