Mancher Eigentümer, der bei einigen der rund 1.500 Hausverwaltungen in Berlin Angebote über Verwaltungsleistungen einholt, wundert sich über die teils erheblichen Preisunterschiede. Das gilt sowohl für die WEG-Verwaltung als auch für die Mietverwaltung. Tatsächlich sind deutliche Differenzen bei den Preisen möglich. Der Grund dafür ist, dass auch Hausverwaltungen gewinnbringend kalkulieren und daher bestimmte Faktoren berücksichtigen müssen. Von diesen Faktoren hängen die Preise ab, die die einzelnen Hausverwaltungen geltend machen. Um welche Faktoren es sich im Wesentlichen handelt, erfahren Sie hier.
I. Kosten einer Hausverwaltung: Was genau ist mit den „Preisen“ gemeint?
Bei den Preisen einer Hausverwaltung ist regelmäßig zwischen der Grundvergütung (Regelsatz) und den zusätzlichen Vergütungen zu unterscheiden. In der pauschalen monatlichen Grundvergütungsind bestimmte „Standardleistungen“ enthalten wie etwa die Erstellung der Jahresabrechnung. Diese standardmäßigen Leistungen werden bei der WEG-Verwaltung überwiegend pro Einheit berechnet. Bei der Mietverwaltungerfolgt die Berechnung meistens pro Einheit oder prozentual von der Netto- bzw. Bruttokaltmiete.
Davon zu trennen sind die zusätzlichen Vergütungen für Sonderleistungen, die über die standardmäßigen Leistungen hinausgehen, wie etwa die Betreuung einer umfangreichen Sanierung. Diese werden nach Bedarf abgerechnet. Üblich sind je nach Art der Sonderleistung pauschale Beträge oder ein fester Stundensatz.
Bei der WEG-Verwaltung deckt die Grundvergütung die Leistungen ab, die dem Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz zugewiesen sind (etwa Erstellung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sowie Durchführung der jährlichen ordentlichen Eigentümerversammlung). Zusätzliche, von der Grundvergütung ebenfalls umfasste Leistungen können im Verwaltervertrag vereinbart werden. Demgegenüber sind bei der Mietverwaltung die in der Grundvergütung enthaltenen Leistungen frei verhandelbar. Maßgeblich ist hier allein der Verwaltervertrag.
II. Grundvergütung: Von diesen 9 Faktoren hängen die Preise einer Hausverwaltung ab
Bei der Grundvergütung sind in Berlin (und auch in sonstigen Städten) im Wesentlichen folgende Faktoren für die Kosten einer Hausverwaltung maßgeblich:
1. Art der Verwaltung: Kann sich auf die Preise auswirken
Die Art der Verwaltung – also WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung – kann für die Preise eine Rolle spielen. Besonders deutlich wird das, wenn die WEG-Verwaltung nicht zugleich die Sondereigentumsverwaltungfür die im Objekt befindlichen, vermieteten Eigentumswohnungen durchführt. WEG-Verwaltungen bieten meist für einen geringen Preis die Sondereigentumsverwaltung an, da ihnen das Objekt vertraut ist und sie ohnehin die Hausgeldabrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft erstellen. Wird aber keine Sondereigentumsverwaltung angeboten, muss der Eigentümer auf eine andere Hausverwaltung zurückgreifen. Für diese ist die Sondereigentumsverwaltung aber wesentlich aufwändiger, so dass die geforderte Grundvergütung höher ist.
2. Anzahl der Einheiten: Je höher, desto günstiger die Preise
Bei den Kosten einer Hausverwaltung wirkt sich die Anzahl der Wohneinheiten im Objekt sehr deutlich aus. Je mehr Einheiten vorhanden sind, desto günstiger ist die Grundvergütung. Dagegen wird es teurer, wenn die Anzahl eher gering ist. Besonders kostenintensiv ist die Verwaltung von Zwei- oder Dreifamilienhäusern. Hier kann in Berlin die monatliche Grundvergütung pro Einheit durchaus zwischen 30 bis 45 Euro und mehr betragen.
3. Zustand des Objekts: Viel Arbeit verteuert die Preise
Objekte, bei denen umfangreichere Sanierungsarbeitenbevorstehen, bei denen ein größerer Reparaturstauaufgelaufen ist oder die sich in einem schlechteren, verwohnten Zustand befinden, verursachen für die Hausverwaltung generell einen erheblichen Mehraufwand im Vergleich zu einer tadellosen Immobilie in gutem baulichen Zustand. Für diesen Aufwand muss die Hausverwaltung neben den zusätzlich zu vergütenden Leistungen eine höhere Grundvergütungverlangen, da sie sonst nicht wirtschaftlich arbeiten kann.
4. Klientel: Anstrengende und anspruchsvolle Kunden treiben die Preise hoch
Zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaften mit entgegenstehenden Interessen, schwierige Eigentümer und chaotische Mieter sind auch für die Hausverwaltung anstrengend und bedeuten für diese deutlich mehr Zeitaufwand. Das gilt ebenfalls für Eigentümer mit besonders hohen Ansprüchen. Folge daraus ist, dass die Verwaltung in diesen Fällen mehr Geld als bei anderen Objekten verlangt.
5. Lage des Objekts: Am „Kotti“ können die Preise teurer werden
Manche Hausverwaltung wird es sich zweimal überlegen, ob sie in Berliner Kiezen und Gegenden wie etwa am Kottbusser Tor im Zentrum von Kreuzberg („Kotti“), in Kreuzberg-Nordost, Neukölln-Nord, Nord-Hellersdorf, Nord-Marzahn, Spandau-Mitte sowie in Wedding und Moabit überhaupt ein Objekt zur Betreuung annimmt. Teilweise haben diese Stadtteile aufgrund hoher Kriminalität und Drogenmissbrauch einen sehr schlechten Ruf. Wird eine Hausverwaltung in diesen sozialen Brennpunkten tätig, geschieht das häufig nur zu erhöhten Preisen.
6. Entfernung zum Objekt: Weite Wege kosten Zeit und Geld
Berlin ist mit rund 3,6 Millionen Einwohnern die bevölkerungsreichste und mit 892 Quadratkilometern die flächengrößte Gemeinde Deutschlands. Fährt also der Verwalter quer durch Berlin, um zum betreuten Objekt zu kommen, muss er nicht nur Zeit aufwenden, sondern auch Fahrtkosten. Selbst wenn die Fahrtkosten laut Verwaltervertrag gesondert zu zahlen sind, fällt regelmäßig eine höhere Grundvergütungan.
7. Größe der Hausverwaltung: Sollte zum Objekt passen – dann stimmen auch die Preise
Eigentümer sollten darauf achten, dass die Größe der Hausverwaltung zur Größe ihres Objekts passt. Hintergrund ist, dass eine „große“ Hausverwaltung ihren Aufwand an Personalkosten, Raummiete, technischen Einrichtungen und sonstigen Kosten finanzieren muss. Daher kann sie eine gewisse Höhe der Grundvergütung aus wirtschaftlicher Sicht nicht unterschreiten. Demgegenüber entfällt bei einer „kleinen“ Hausverwaltungdieser hohe Kostenaufwand, so dass sie im Einzelfall auch günstiger arbeiten kann.
Eigentümer von Objekten mit bis vielleicht 20, 30 Wohneinheiten sind daher meist schlecht beraten, wenn sie eine größere Hausverwaltung beauftragen, da sie den insoweit nicht benötigten „Wasserkopf“ der Verwaltung zwangsläufig mitfinanzieren. Hier empfiehlt sich die Einschaltung einer kleineren, kompetenten Hausverwaltung. Umgekehrt ist bei größeren Objekten mit mehreren 100 Einheiten eine kleinere Hausverwaltung möglicherweise bereits allein aufgrund ihrer ebenfalls kleineren Ausstattung überfordert. Daher erscheint hier die Beauftragung einer größeren Hausverwaltung sinnvoll.
8. Neu gegründete Hausverwaltung: Manchmal besonders preiswert
Etablierte Hausverwaltungen verfügen regelmäßig über einen bestimmten Bestand an zu betreuenden Objekten und werden daher meistens nur zu den üblichen Preisen tätig. Neu gegründete Hausverwaltungenmüssen sich dagegen erst am Berliner Markt behaupten und einen solchen Bestand erarbeiten. Viele dieser jungen Verwaltungen bieten daher ihre Tätigkeit zu einer besonderspreiswerten Grundvergütung an.
Speziell die Eigentümer von mittelgroßen Objekten können daher bei gezielter Suche an eine sehr günstige Hausverwaltung gelangen. Ob dann Erfahrung und Kompetenz der Verwaltung den Anforderungen der Eigentümer genügen, kommt auf den jeweiligen Einzelfall an.
Leider werden gerade Objekte die anfangs sehr günstig verwaltet werden am Markt „durchgereicht“, da Dumpingpreise der Hausverwaltung / Dumpingwünsche der Eigentümer sich i.d.R. nicht langfristig aufrecht erhalten lassen.
9. Grundvergütung: Unterschiedliche Leistungen können die Preise beeinflussen
Vergleichen Eigentümer die Preise von verschiedenen Hausverwaltungen, stellen sie häufig nur auf die Grundvergütung ab. Dadurch kann aber ein falscher Eindruck entstehen. Denn was bei der einen Verwaltung mit der höheren Grundvergütung als Leistung mit abgedeckt ist, kann bei der anderen Verwaltung mit der niedrigeren Grundvergütung eine zusätzlich zu vergütende Sonderleistung sein.
Praxis-Beispiel: Trotz höherer Grundvergütung kostengünstiger
Ein Vermieter hat in seinem Mietshaus mit 20 Wohneinheiten in einem Berliner Randbezirk sehr häufige Mieterwechsel, so dass im Jahresdurchschnitt vier Mieter ein- und ausziehen. Hausverwaltung A bietet die monatliche Grundvergütung für 24 Euro pro Einheit an. Darin enthalten sind alle mit einem Mieterwechsel zusammenhängenden Leistungen. Hausverwaltung B verlangt als Grundvergütung nur 22 Euro, fordert aber bei einem Mieterwechsel für ihre Leistungen 135 Euro pro Wechsel.
Folge: Trotz der höheren Grundvergütung ist die Hausverwaltung A im Jahr 60 Euro günstiger als die Hausverwaltung B. Das zeigt folgende Berechnung:
Hausverwaltung A verlangt jährlich:
24 Euro pro Einheit x 20 Einheiten x 12 Monate = 5.760 Euro
(Kosten für die vier jährlichen Mieterwechsel fallen nicht an)
Hausverwaltung B verlangt jährlich:
22 Euro pro Einheit x 20 Einheiten x 12 Monate = 5.280 Eurozuzüglich
4 Mieterwechsel x 135 Euro = 540 Euro, insgesamt also 5.820 Euro
Sowohl bei der WEG-Verwaltung als auch bei der Mietverwaltung sollten Eigentümer beim Vergleich mehrerer Angebote von Hausverwaltungen stets darauf achten, welche konkreten Leistungen von der Grundvergütung mit abgedeckt sind. Es ist also nicht nur ein Preisvergleich, sondern auch ein Leistungsvergleich durchzuführen.
III. Wovon die Preise für Sonderleistungen abhängen
Die zusätzlich zur Grundvergütung zu zahlenden Preise für Sonderleistungen liegen letztlich im Ermessen der jeweiligen Hausverwaltung und richten sich regelmäßig nach der Marktüblichkeit, also im Rahmen der Preise anderer Verwaltungen. Damit Eigentümer aber später keine böse Überraschungerleben, sollte auch bei den Kosten für Sonderleistungen ein Preisvergleich durchgeführt werden. Das gilt insbesondere dann, wenn die Grundvergütung besonders niedrig ist. Denn auch in Berlin sind Fälle denkbar, in denen mit „Dumping-Preisen“ bei der Grundvergütung Eigentümer geködert werden sollen, während für jede nur denkbare Sonderleistung eine exorbitant hohe zusätzliche Vergütung gefordert wird.
