Hausgeld bei Eigentumswohnungen: Was muss ich wissen?

Ein Thema, an dem man beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanleger oder Selbstnutzer nicht vorbei kommt, ist das Hausgeld (auch oft Wohngeld genannt). In den folgenden Abschnitten wollen wir Ihnen das Thema „Hausgeld“ etwas näher bringen.

Definition: Hausgeld

Als Hausgeld werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines aufgestellten Wirtschaftsplanes an die Wohnungseigentumsverwaltung zu zahlen haben.

Damit besteht für den Wohnungseigentümer die Pflicht im Innenverhältnis die Beitragsleistung aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 und 3 an die Gemeinschaft zu leisten.

Mit diesen Beiträgen werden die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltung finanziert, die im Außenverhältnis der Gemeinschaft entstehen. Nach § 16 Abs. 2 sind die Wohnungseigentümer gegenseitig zur Tragung der Gemeinschaftskosten verpflichtet.

Unterscheidung Hausgeld –Wohngeld?

Oft hört man in Verbindung mit einer Eigentumswohnung auch das Wort „Wohngeld“. Die beiden Begriffe Wohngeld und Hausgeld werden synonym verwandt.

Auf Grund der speziellen Regelung des Wohngeldgesetzes hat „Wohngeld“ allerdings noch eine andere Bedeutung und wird somit nicht im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG verwendet.

Kurzdefinitionen der Begriffe

• Hausgeld ist das Geld, dass man für die Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums bei Eigentumswohnungen monatlich zahlt.
• Wohngeld ist eine Sozialleistung vom Staat. Dabei handelt es sich um einen Zuschuss zur Miete für einkommensschwache Bürger.

Bestandteile des Hausgeldes

In dem von den Eigentümern monatlich zu zahlenden Hausgeld sind umlegbare und nicht umlegbare Kosten enthalten. Folgende Kosten fallen im Gemeinschaftseigentum an und sind im Hausgeld enthalten:

• Betriebskosten für u. a. Müllentsorgung, Wasser, Hausstrom, Versicherungen (außer Hausrat), Hausmeister, Treppenhaus- und Gartenpflege,
• Heizkosten (nicht jedoch die Gasetagenheizung in der Eigentumswohnung),
• Verwaltungskosten wie Verwalterhonorar, Kontogebühren usw.,
• Laufende Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum (Reparaturen in der Eigentumswohnung muss aber der Eigentümer selbst beauftragen und bezahlen)
• Ansparung und Zuführung der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage (Ansparungspflicht für den Verwalter nach §21 Abs. 5 Ziff. 4 WEG)

Umlage der Kosten nach Verteilerschlüsseln

Um eine faire Verteilung der Kosten zu ermöglichen, werden sogenannte Verteilerschlüssel eingesetzt. Nach Gesetz (§16 WEG) ist der Verteilerschlüssel grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (MEA) festgelegt. Jeder Wohnung werden bestimmte MEA zugeordnet, die bei Gründung der WEG schon festgelegt werden und in der Regel nicht mehr verändert werden.

Der Verteilerschlüssel MEA ist von seinem Anteil am gesamten Gemeinschaftseigentum vergleichbar mit der Wohnungsgröße. Dabei werden Zahlengrößen in 100tel/1.000tel/10.000tel bzw. 100.000tel angegeben. So kann z. B. eine Wohnung 1.250/100.000 MEA aufweisen und somit 1,25% an dem gesamten Gemeinschaftseigentum und den Kosten beteiligt sein.

Für die Verteilung der Warmwasser und Heizungskosten muss die Heizkostenverordnung beachtet werden, welche eine Aufteilung der Kosten nach Verbrauch und nach Grundkosten vorschreibt.

Weitere häufig genutzte Verteilerschlüssel sind nach Wohneinheiten (WE) oder nach Verbrauch.

Eine freie Gestaltungsmöglichkeit bei der Verwendung von Verteilerschlüsseln sollte nicht ausgenutzt werden und immer auf die Gemeinschaft bezogen werden. Bei der Wahl der Verteilerschlüssel müssen auch immer die Vorgaben in der Teilungserklärung beachtet werden. Eine absolute Gerechtigkeit bei der Verteilung von Kosten wird es aber selten bzw. fast nie geben.

Der Wahl der Verteilungsschlüssel musste bis 2007 durch Vereinbarung aller Eigentümer festgesetzt werden. Seit der Novellierung des WEG am 1.Juli 2007 kann die Änderung eines Verteilerschlüssels auf z. B. Verbrauchsabrechnung von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Hausgeldzahlungen auch bei Leerstand

Es spielt keine Rolle, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht. Das monatliche Hausgeld ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan und den vom Verwalter erstellten Einzelwirtschaftsplänen, welche nach festgelegten Verteilerschlüsseln die Gemeinschaftskosten auf alle Eigentümer aufteilen und zur Zahlung verpflichtet.

Jahresabrechnung (Hausgeldabrechnung)

Nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes, in der Regel das Kalenderjahr 01.01.-31.12., werden die tatsächlichen Gemeinschaftskosten (je nach Vertrag u. a. Müll, Wasser, Gartenpflege, Heizung, …) in der Jahresabrechnung mit jedem Eigentümer abgerechnet. Dabei wird der Wirtschaftsplan überprüft und die monatlich gezahlten Hausgelder mit den tatsächlich angefallenen Kosten und Verbräuchen verrechnet. Daraus geben sich für den Einzeleigentümer entweder ein Guthaben bzw. eine Nachzahlung. Zu viel gezahltes Hausgeld wird zurückgezahlt, etwaige Fehlbeträge müssen noch nachgezahlt werden.

Damit die Kapitalanleger nicht auf den Verbrauchskosten sitzen bleiben, wird im Anschluss an die Hausgeldabrechnung von dem Eigentümer der jeweiligen Wohnung oder der beauftragten Sondereigentumsverwaltung eine Betriebskostenabrechnungen auf Basis der Ergebnisse aus der Hausgeldabrechnung für den gleichen Abrechnungszeitraum erstellt.

Mit der Betriebskostenabrechnung können dann die umlegbaren Kosten und Verbräuche auf den Mieter übertragen werden. Für den Mieter ergeben sich, nach Verrechnung der tatsächlichen umlegbaren Kosten mit seinen monatlich geleisteten Mietnebenkostenvorauszahlungen, ein Guthaben- bzw. Nachzahlungsbetrag.

Dabei ist noch zu beachten:

Sollte der Eigentümer mit seinem Hausgeld das ganze Jahr über zu wenig Vorauszahlungen geleistet haben, erhält er in der Hausgeldabrechnung eine Nachzahlung. Die erhöhten umlegbaren Mehrkosten können aber mit der Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden.

Sind dagegen vom Mieter im gesamten Jahr zu hoch kalkulierte Vorauszahlungen geleistet worden, sodass der Mieter ein Guthaben in der Betriebskostenabrechnung erhält. Dann muss der Eigentümer das zu viel erhaltene Geld aus den monatlichen Mieteinnahmen (Neben-/Betriebskostenanteil) dem Mieter zurückzahlen.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung immer auch auf das Hausgeld achten!

Damit nach dem Kauf einer Eigentumswohnung kein böses Erwachen folgt, sollten Sie sich vorher über die Höhe des zu zahlenden Hausgeldes erkundigen.
Lassen Sie sich als Kaufinteressent die Wirtschaftspläne der letzten Jahre zeigen. Dort ist ersichtlich, ob und welche Instandsetzungsarbeiten in den letzten Jahren vorgenommen wurden. Überprüfen Sie auch die Beschlusssammlung und Beschlüsse der letzten Eigentümerversammlungen.

Es kann nämlich passieren, dass das monatlich zu zahlende Hausgeld für die Eigentumswohnung sehr niedrig angesetzt wurde. Wird dann in der Eigentümerversammlung durch Mehrheit eine umfangreiche Instandsetzungsarbeit (z.B. Fassadendämmung) beschlossen, für die die Rücklagen nicht ausreichen, werden die Eigentümer mit einer hohen Sonderumlage zur Kasse gebeten.

Grundsätzlich gilt: Je neuer ein Haus ist, desto geringer ist das zu zahlende Hausgeld. Umso älter ein Gebäude ist, desto mehr Instandsetzungsarbeiten sind erforderlich und eine höhere Ansparung der Instandhaltungsrücklage notwendig.

Teufelskreis bei Instandhaltungsstau und Hausgeldschuldnern

Um Ihnen die Wichtigkeit der regelmäßigen Zahlung des Hausgeldes zu verdeutlichen, zeigen wir Ihnen in ein paar Sätzen den negativen Verlauf einer Immobilie auf, wenn Hausgeldern von Eigentümern nicht gezahlt werden (ET-Schuldner) und notwendige Instandsetzungen am Gebäude nicht durchgeführt werden.

Die Instandhaltungsfalle

Wenn in einem Gebäude zu wenig Instandhaltungsrücklage angespart wurde, müssen die Eigentümer aus ihrer eigenen Tasche die Reparaturen in Form eine Sonderumlage bezahlen. Das kann passieren, wenn z. B. ein Dach marode ist und erneuert werden muss, was sehr teuer werden kann.

Sollte sich die Wohnungseigentümer, auf Grund von privatem Geldmangel, weigern eine Sonderumlage zu leisten, muss das Objekt vorerst mit dem Mangel weiter betrieben werden.

Sind dann Mieter im Haus, die auf Grund der Mängel u. a. Wasser tropft bei Regen von der Decke, die Miete berechtigt mindern, fehlen dem Eigentümer der Wohnung wichtige Mieteinnahmen. Die Gelder reichen evtl. nicht mehr aus, um den Wohnungskredit und das monatliche Hausgeld zu bezahlen, sodass der Eigentümer die Zahlung des Hausgeldes einstellt. Dadurch fehlen der WEG wichtige monatliche Hausgeldeinnahmen, um die laufende Instandhaltung durchzuführen und die Rechnungen zu bezahlen.

Die Schäden am Gebäude mehren sich und die Mieter mindern weiter die Mietbeträge bzw. ziehen aus. Eine Neuvermietung der Wohnung kann, wenn überhaupt noch möglich, nur noch zu einem geringeren Preis erfolgen, da die Mängel auf Grund von Geldengpässen nicht mehr behoben und bezahlt werden können.

Die Eigentümer erhalten immer weniger Geld bzw. haben durch Leerstand keine Mieteinnahmen mehr und können Ihre eigenen Kredite nicht mehr bedienen. Eine Zwangsversteigerung bzw. Insolvenz des Eigentümers droht.

Auch die WEG hat immer mehr Schwierigkeiten und kann im schlimmsten Fall die laufenden Kosten für Müll und Reinigung sowie Hausstrom nicht mehr bezahlen, sodass sich die Müllberge im Hof türmen und der Zustand im Gebäude immer unansehnlicher wird.

Da die Insolvenzfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 11 Abs. 3 WEG ausdrücklich ausgeschlossen ist, muss das WEG-Objekt in seinem schlechten Zustand weitergeführt werden und auf billige Wohnungsverkäufe an zahlungsfähigere Eigentümer hoffen.