Mieterhöhungsmöglichkeiten: Von der Modernisierung bis zur Staffelmiete

Mancher Vermieter würde überaus gerne die Miete erhöhen, ist sich aber über die Rechtslage nicht sicher oder scheut den zu betreibenden Aufwand. Tatsächlich sind bei einer Mieterhöhung bestimmte Voraussetzungen zu beachten. Diese richten sich nach der Art der jeweiligen Mieterhöhung, wozu insgesamt fünf Möglichkeiten bestehen: Vereinbarung nach § 557 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, Staffelmiete nach § 557a BGB, Indexmiete nach § 557b BGB und Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB.

Vereinbarung: Die einvernehmliche Erhöhung

Grundsätzlich können Vermieter und Mieter eine Mieterhöhung einvernehmlich vereinbaren, § 557 Abs. 1 BGB. Dabei können als künftige Mieterhöhungen auch eine Staffel- oder Indexmiete festgelegt werden, § 557 Abs. 2 BGB. Die vereinbarte Erhöhung sollte aus Beweisgründen schriftlich festgehalten werden, für die Staffel- und Indexmiete ist die Schriftform sogar gesetzlich vorgeschrieben.

In der Praxis sollte der Vermieter ein Schreiben mit der gewünschten Miete (idealerweise mit einer kurzen Begründung) an den Mieter schicken, worauf dieser das unterschriebene Doppel an den Vermieter zurück sendet.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Der Normalfall

In der Regel ist der Mieter mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung nicht einverstanden. Der Vermieter muss daher sein Mieterhöhungsverlangen schriftlich geltend machen und begründen. Die Begründung, also die Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann nach § 558a BGB mittels

• einfachen oder qualifizierten Mietspiegel (im Streitfall ist das Gericht an einen qualifizierten Mietspiegel ist gebunden)
• Auskunft aus einer Mietdatenbank
• ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder
• Benennung von drei Vergleichswohnungen erfolgen, wobei jedoch nicht die teuersten Wohnungen zugrunde gelegt werden dürfen, sofern kein Mietspiegel existiert (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 346/10)

Zudem muss das Mieterhöhungsschreiben von allen Vermietern unterzeichnet und an alle Mieter gerichtet sein.

Auch wenn der Vermieter sich im Mieterhöhungsschreiben auf eine andere Begründung als den Mietspiegel stützt, muss er auf diesen eingehen, wenn für die betreffende Gemeinde ein Mietspiegel existiert.

Weiterhin muss der Vermieter die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete beachten. Danach kann zum einen die Miete grundsätzlich nicht um mehr als 20% innerhalb der letzten drei Jahre erhöht werden (Kappungsgrenze). Für Gebiete, in denen eine Wohnungsknappheit herrscht, darf seit der Mietrechtsänderung vom 01.05.2013 die Miete sogar nur um 15% innerhalb der letzten drei Jahre erhöht werden. Welche Gebiete das sind, bestimmen die Landesregierungen, § 558a BGB. Ausnahmen von der Kappungsgrenze bestehen bei Modernisierungen und Betriebskostenerhöhungen, für die die Kappungsgrenze nicht gilt, §§ 559, 560 BGB.

Zum anderen ist eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, § 558 Abs. 1 BGB. Der Vermieter muss daher in seinem Mieterhöhungsschreiben darlegen, dass er nicht mehr verlangt als das, was für örtliche Wohnungen von gleicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren üblicherweise gezahlt wurde, § 558 Abs. 2 BGB.

Darüber hinaus gelten für den Vermieter folgende Fristen:

• Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden, § 558 Abs. 1 BGB
• Erhöht werden darf die Miete erst 15 Monate nach der letzten Erhöhung, § 558 Abs. 1 BGB
• Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, wird diese erst zu Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens wirksam, § 558b Abs. 1 BGB
• Stimmt der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu, muss der Vermieter die Mieterhöhung innerhalb drei weiterer Monate einklagen, § 558b Abs. 2 BGB

Staffelmiete: Mieterhöhungen kommen automatisch

Die Staffelmiete sollte der Vermieter bereits zu Beginn des Mietverhältnisses im Mietvertrag festlegen, da sie später nur noch einvernehmlich vereinbart werden kann. Vorteile der Staffelmiete sind die „automatischen“ Mieterhöhung sowie der gegenüber dem Vergleichsmietensystem (ortsübliche Vergleichsmiete) nicht erforderliche Begründungszwang für eben diese Erhöhungen. Umgekehrt hat der Mieter im Hinblick auf künftige Mieterhöhungen Planungssicherheit.

Erforderlich für einen Staffelmietvertrag sind nach § 557a BGB

• ein schriftlich abgeschlossener, von beiden Mietvertragsparteien unterzeichneter und so bezeichneter Mietvertrag
• die Angabe der Miete und der jeweiligen Erhöhungen (Staffelmieten) in Geldbeträgen, bloße prozentuale Erhöhungen sind unzulässig
• eine unveränderte Miete über mindestens ein Jahr

In dem Zeitraum, in dem die Staffelmiete vereinbart ist, sind Mieterhöhungen bis zur ortüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung ausgeschlossen. Eine Ausnahme gilt für Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen, deren Anpassung nach oben zulässig ist.

Überschreitet die Staffelmiete mehr als 20% die ortsübliche Vergleichsmiete, kann als Mietpreisüberhöhung eine Ordnungswidrigkeit vorliegen, wenn der Vermieter unter Ausnutzung von knappem Wohnraum eine solche Miete verlangt, § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiSTG). Tritt ein solcher Fall ein, ist aber nicht der gesamte Staffelmietvertrag nichtig. Vielmehr ist jede einzelne Staffelmiete darauf zu überprüfen, ob darin eine Mietpreisüberhöhung liegt (HanseatischesOberlandesgericht (OLG) Hamburg, Beschluss vom 13.01.2000, Az.: 4 U 112/99).

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum darf der Vermieter das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss des Staffelmietvertrags ausschließen. Ist das geschehen, kann der Mieter frühestens zu dem Zeitpunkt kündigen, zu dem der vereinbarte Kündigungsausschluss – bis zur Höchstdauer von vier Jahren – seit Vertragsschluss abgelaufen ist (BGH, Urteil vom 12.11.2008, Az.: VIII ZR 270/07). Sind allerdings längere Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart, ist der Staffelmietvertrag vollständig unwirksam (BGH, Urteil vom 25.01.2006, Az.: VIII 3/05).

Indexmiete: Wenig verbreitet

Auch die Indexmiete sollte bereits zu Beginn des Mietverhältnisses mietvertraglich festgelegt werden, da eine spätere Vereinbarung nur einvernehmlich möglich ist. Vertraglich geregelt wird hier, dass sich die Mieterhöhungen statt nach dem Vergleichsmietensystem nach dem Verbraucherpreisindex richten, § 557b Abs. 1 BGB. Im Unterschied zur Staffelmiete steht also die genaue Höhe der zukünftigen Mieterhöhungen noch nicht fest.Bezugsgrundlage bei Wohnraum ist nur die Entwicklung des Verbraucherpreisindex, also die durchschnittliche Preisänderung all solcher Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke erwerben. Dieser Index wird vom Statistischen Bundesamt monatlich ermittelt.

Voraussetzungen für einen Indexmietvertrag sind

• ein schriftlicher, von beiden Mietvertragsparteien unterzeichneter und so bezeichneter Mietvertrag
• Erhöhung erst nach schriftlichem Verlangen des Vermieters gegenüber dem Mieter, wobei im Mieterhöhungsschreiben der geänderte Preisindex und die zu zahlende Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben ist
• Keine (weitere) Mieterhöhung vor Ablauf eines Jahres

Hat der Mieter das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters erhalten, muss er die Mieterhöhung mit Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt dieses Schreibens zahlen, § 557b Abs. 3 BGB. Dabei ist keine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung notwendig.

Während der Indexmiete darf der Vermieter die Mieten generell nicht bis zur ortüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Das gilt ebenso für Mieterhöhungen wegen Modernisierung mit Ausnahme solcher, die der der Vermieter aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Auflagen durchführen muss, § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB.

Modernisierung: Mieterhöhung muss angekündigt werden

Vermieter können mit einer Modernisierungsmieterhöhung einen Teil ihrer Aufwendungen von ihren Mietern quasi ersetzt bekommen. Dies setzt voraus, dass nach den Modernisierungsmaßnahmen

• der Gebrauchswert der Mieträume dauerhaft und nachhaltig verbessert ist oder
• die Mieter künftig Energie (Strom, Wasser, Heizkosten) einsparen können.

Erhöhen darf der Vermieter die Jahresmiete um 11% der Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen. Ein Zwölftel daraus ergibt den Betrag, um den die monatliche Miete erhöht werden kann. Oberste Grenze der zulässigen Mieterhöhung ist auch hier § 5 WiSTG, wonach die Erhöhung nicht mehr als 20% der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf, wenn der Wohnraum knapp ist. Hinzu kommt, dass der Vermieter von den Modernisierungskosten die sogenannten fiktiven Instandhaltungskosten abziehen muss. Damit sind die Kosten gemeint, die der Vermieter für eine eigentlich notwendige Instandsetzung hätte zahlen müssen.

Erforderlich ist für eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB, dass der Vermieter

• drei Monate vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen diese und die voraussichtliche Mieterhöhung schriftlich ankündigt, wobei Art, Umfang, Beginn, voraussichtliche Dauer und die geplanten Kosten der Maßnahmen anzugeben sind
• nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten dem Mieter die Mieterhöhungserklärung schickt, so dass der Mieter drei Monate nach Erhalt des Vermieterschreibens die Erhöhung zahlen muss

Gerade auf diese Drei-Monats-Fristen ist zu achten. Wird die Modernisierungsmieterhöhung nicht oder weniger als drei Monate vor deren Durchführung angekündigt, verlängert sich die Frist vom Eingang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter bis zur Wirksamkeit der Erhöhung von drei Monaten um zusätzliche sechs auf insgesamt neun Monate (BGH, Urteil vom 19.09.2007, Az.: VIII ZR 6/07). Das gilt ebenso, wenn die spätere tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10% übersteigt.

Im Übrigen ist der Mieter weder verpflichtet, unangekündigte Modernisierungsmaßnahmen durchführen zu lassen noch dem Vermieter bei den Arbeiten behilflich zu sein, etwa durch Beiseiteräumen der Möbel in der gemieteten Wohnung (Amtsgericht (AG) Hamburg, Urteil vom 06.03.2007, Az.: 40 C 230/06).

Rechnungskopien der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen darf der Mieter am Sitz des Vermieters einsehen, bei größeren Entfernungen bis zum Vermieter auch gegen Kostenerstattung anfordern.