Hämmernde Schlagbohrmaschinen, nervende Nachbarn, schwarzer Schimmel, halbwarme Heizungen – die Liste der gängigsten Mietminderungsgründe, weswegen Mieter ihre Miete mindern, bleibt seit Jahren unverändert.
Reagiert der Vermieter nicht zeitnah oder lässt sich keine einvernehmliche Lösung finden, wird die Miete meist schnellstens gemindert. Dabei darf der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt mindern, ab dem der Mangel auftritt, § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Er muss allerdings dem Vermieter den Mangel anzeigen, damit dieser abhelfen kann. Damit es aber erst gar nicht so weit kommt, kann der Vermieter Mietminderungen häufig vorbeugen.
Unserer Erfahrung nach, sind die nachfolgenden Top-Gründe die häufigsten Gründe für eine Mietminderung. In Teil 2 mit den Gründen 4 bis 7 können Sie hier Einblick nehmen.
Top Mietminderungsgrund 1: Bauarbeiten – Beeinträchtigung durch Lärm, Staub und Dreck
Bauarbeiten können sowohl im Mietobjekt selbst als auch außerhalb der Immobilie erfolgen. Die Palette der Bauarbeiten im Objekt reicht von der Renovierung der Nachbarwohnung über den Dachgeschossausbau bis zur Kernsanierung. Außerhalb des Objektes sind u. a. Straßenarbeiten, Abriss von Häusern und Großbaustellen denkbar. Wie hoch Mieter die Miete mindern können, ist einzelfallabhängig. Ist das Maß der Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub und / oder Dreck unzumutbar, vor allem durch Lärm in der Nacht, kommt eine Minderung von 5% (geringer Baulärm) bis 35% (erhebliche Beeinträchtigung durch Lärm, Staub und Dreck) in Betracht, bei besonderes schweren Beeinträchtigungen sogar darüber hinaus.
So kann der Mietminderung wegen Bauarbeiten vorgebeugt werden
Ist Mietern bei Abschluss des Mietvertrags bekannt, dass Bauarbeiten stattfinden, sind keine Mietminderungen möglich, § 536Bb BGB. Zieht also der Mieter in ein Objekt, das gerade umfangreich renoviert wird, oder in ein Neubaugebiet, kann er bis zum Abschluss der Renovierungsarbeiten bzw. aller Neubauten nicht wegen Beeinträchtigung durch Bauarbeiten mindern.
Daher sollten Vermieter, die Bauarbeiten im Mietobjekt planen oder von künftigen Bauarbeiten außerhalb der Immobilie wissen, die Mieter bei Abschluss des Mietvertrags – unter ungefährer Angabe der Dauer der Bauarbeiten – darauf hinweisen und diesen Hinweis auch im Mietvertrag aufnehmen. Im Übrigen ist bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen ein Minderungsrecht des Mieters für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen, § 536 Abs. 1a BGB, sofern der Vermieter die Modernisierung drei Monate zuvor schriftlich angekündigt hat, § 555c BGB.
Top Mietminderungsgrund 2: Geruchsbelästigung – wenn es unzumutbar stinkt
Gestank und Geruchsbelästigungen bilden dann einen Grund zur Mietminderung, wenn diese so erheblich sind, dass sie für das Empfinden eines normalen Durchschnittsmenschen unzumutbar sind, ständig auftreten und vom Mieter nicht selbst verursacht wurden. Hierzu gehören etwa Gestank aus der Toilette oder Abflüssen, durch den Boden hochsteigende Kochgerüche, unsachgemäße Tierhaltung und Zigarettenrauch. Je nach Einzelfall beträgt die Mietminderung zwischen 5 und 20%, in Fällen von extremem Gestank auch mehr. Gelegentliche Geruchsbelästigungen, speziell durch Kochen, sind vom Mieter dagegen hinzunehmen.
So kann der Mietminderung wegen Geruchsbelästigung vorgebeugt werden
Häufig steigen Gerüche durch die Lüftungsschächte hoch. Hier kann der Vermieter möglichen Mietminderungen nur durch bauliche Maßnahmen vorbeugen. Dies gilt ebenso bei Gestank aus der Toilette oder aus Abflüssen, sofern der Geruch nicht auf vom Mieter verursachte Verstopfungen beruht. Steigen dagegen Kochgerüche durch den Fußboden empor, sollte der Vermieter den Geruch verursachenden Mieter im Mietvertrag zum Einbau einer Dunstabzugshaube verpflichten. Sind im Mietobjekt auch Gewebeeinheiten untergebracht, sollte der Vermieter den Mieter vorsorglich im Mietvertrag darauf ausdrücklich hinweisen. Denn hier muss der Mieter davon ausgehen, dass alle Betriebe, die in einem Mischgebiet zulässig sind, dort auch betrieben werden und damit auch Gerüche verursachen können.
Top Mietminderungsgrund 3: Undichte Fenster und Türen – Zugluft allerorten
Ständige Zugluft und damit verbundene Kälte, die auch noch zu einem erhöhten Heizbedarf führt, können den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigen und damit eine Mietminderung rechtfertigen. Ist lediglich ein Fenster undicht, kommt eine Minderung von 5% in Betracht. Zieht es dagegen durch alle Fenster und es muss deswegen mehr geheizt werden, kann eine Minderung von 20% angemessen sein.
So kann der Mietminderung wegen undichter Fenster und Türen vorgebeugt werden
Mieter können nicht in allen Fällen erwarten, dass von Fenster und Türen keine Zugluft ausgeht sowie diese dicht schließen. Vielmehr muss das Mietobjekt nur den Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Dabei ist insbesondere das Alter des Gebäudes zu berücksichtigen, so dass Mieter die Unzulänglichkeiten eines Altbaus hinnehmen müssen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.07.2004, Az.: VIII ZR 281/03). Zugleich muss aber auch eine nicht modernisierte Altbauwohnung einen Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen aufweisen (BGH, Urteil vom 10.02.2010, Az.: VIII ZR 343/08).
Wenn spätere Mieter die Wohnung besichtigen, sehen sie auch die möglicherweise älteren Fenster und Türen, speziell in einem Altbau. Sollten diese Fenster und Türen undicht sein, können Vermieter die Mieter darauf hinweisen und dies im Mietvertrag aufnehmen. Ebenso verhält es sich, wenn Fenster und Türen in einem Altbau nicht den Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen erfüllen. Hier sollte im Mietvertrag eine Klausel des Inhaltes aufgenommen werden, dass dem Mieter dies bekannt ist. Sichert dagegen der Vermieter mietvertraglich den Einbau neuer Fenster und Türen zu, muss er sich auch daran halten. Andernfalls ist eine Mietminderung wegen der undichten Fenster und Türen gerechtfertigt.
