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Grundsteuer nicht im Hausgeld enthalten: Warum und was muss ich wissen?

Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen regelmäßig ein monatliches Hausgeld zahlen, welches in § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums näher umschrieben ist. Dabei setzt sich das Hausgeld aus den Betriebskosten sowie den weiteren Lasten und Kosten wie den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie den Verwaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum zusammen. Allerdings ist die auf die Eigentumswohnung entfallende Grundsteuer nicht im Hausgeld enthalten. Warum das so ist und was Sie dazu wissen sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Grundsteuer: Einnahmen für die Kommune

Die Grundsteuer wird auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung von den Gemeinden erhoben, Dabei richtet sich die konkrete Besteuerung nach dem für das Objekt maßgeblichen und vom Finanzamt festgelegten Einheitswert sowie dem Hebesatz der Gemeinden. Da der Hebesatz von den Gemeinden individuell festgesetzt wird, kann die Höhe der Grundsteuer regional erheblich voneinander abweichen.

Maßgebliche Rechtsgrundlagen für die Erhebung der Grundsteuer als sogenannte Realsteuer sind das Grundsteuergesetz (GrStG), die Grundsteuer-Richtlinien, das Bewertungsgesetz (BewG) und die individuellen Haushaltssatzungen der Gemeinden. Realsteuer bedeutet, dass sich die Steuer ausschließlich nach dem Wert und der Beschaffenheit des Steuerobjektes richtet. Die persönlichen Verhältnisse des Steuerschuldners spielen keine Rolle.

Aus den Rechtsgrundlagen geht unter anderem hervor, dass die Grundsteuer B (baulich) für alle bebauten und bebaubaren Grundstücke sowie Gebäude, Betriebsgrundstück, Wohnungseigentum, Teileigentum und Erbbaurechte gilt. Dagegen findet die Grundsteuer A (agrarisch) für land- und fortwirtschaftliche Vermögen und Betriebe Anwendung.

Ermittelt wird die Grundsteuer in drei selbstständigen aufeinanderfolgenden Verfahren, und zwar dem Einheitswertverfahren, dem sich daran anschließenden Steuermessbetragsverfahren und schließlich dem nachfolgenden Steuerfestsetzungsverfahren. Dabei bauen die einzelnen Verfahren jeweils aufeinander auf.

Im Einheitswertverfahren bewertet das zuständige Finanzamt den Grundbesitz anhand eines Einheitswertes, der nach dem BewG zum Zeitpunkt der Veranlagung mit dem für den Grundbesitz geltende Wert erfolgt. Im Rahmen dieses Verfahrens ergeht seitens des Finanzamtes der Einheitswertbescheid an den Eigentümer.

Im Abschluss daran erteilt das Finanzamt auf Grundlage des Einheitswertbescheids den Grundsteuermessbescheid, der ebenfalls dem Eigentümer zugeht. Dabei legt das Finanzamt zur Berechnung einen Steuermessbetrag zugrunde, der durch die Anwendung eines Tausendsatzes auf den Einheitswert ermittelt wird. Der Tausendsatz ist die Steuermesszahl.

Den so berechneten Grundsteuermessbetrag teilt das Finanzamt den Gemeinden mit, die unter Anwendung des von ihnen frei bestimmten Hebesatzes die Höhe der Grundsteuer festsetzen. Der Hebesatz ist also die Festsetzung eines auf den Steuermessbetrag anzuwendenden Prozentsatzes, wobei die Grundsteuer den Kommunen zusteht. Diese erlassen daher den Grundsteuerbescheid (nicht zu verwechseln mit dem vom Finanzamt erlassenen Grundsteuermessbescheid).

Eigentümer müssen Grundsteuer an die Kommune zahlen

Zu zahlen ist die Grundsteuer unmittelbar vom Eigentümer an die Gemeinde oder Stadt. Dazu erhält der Eigentümer regelmäßig von der Kommune den Grundsteuerbescheid, mit dem zu Beginn des Kalenderjahres die Grundsteuer festgesetzt wird. Dabei ist die Grundsteuer in vier Teilbeträgen am 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. fällig. Auf Antrag des Eigentümers bis zum 30.09. kann im Folgejahr die Grundsteuer in einem Betrag am 01.07. geleistet werden.

Wohnungseigentümer haben die Grundsteuer nach diesen Grundsätzen ebenfalls unmittelbar an die Gemeinde oder Stadt zu zahlen, da jede wirtschaftliche Einheit als eigenständiges Objekt vom zuständigen Finanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst und bewertet wird. Erfolgt also aufgrund einer Teilungserklärung die Begründung von Wohnungseigentum, erhalten die neu entstandenen wirtschaftlichen Einheiten eine eigene Steuernummer. Da die Grundsteuer von der Kommune unmittelbar beim Wohnungseigentümer mittels Bescheid angefordert wird, ist die Steuer von diesem auch unmittelbar an die Kommune zu zahlen. Daher ist die Grundsteuer nicht im Hausgeld enthalten. 

Rechtsmittel sind innerhalb eines Monats nach Erhalt gegen den Einheitswertbescheid oder den Grundsteuermessbescheid beim zuständigen Finanzamt einzulegen. Die Gemeinde ist an die dann gegebenenfalls ergehenden Änderungen des Finanzamts gebunden und muss den von ihr erlassen Grundsteuerbescheid ändern. Umgekehrt bewirkt ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune keine Änderungen der Feststellungen des Finanzamtes im Einheitswertbescheid oder im Grundsteuermessbescheid. Vielmehr kann ein solches „falsch eingelegtes“ Rechtsmittel bei der Kommune dazu führen, dass die Bescheide des Finanzamtes nach einem Monat bestandskräftig werden und damit nicht mehr angegriffen werden können.

Wohnungseigentümer dürfen Grundsteuerbescheide auf ihre Mieter abwälzen

Hat ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung vermietet und im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart, kann er die Grundsteuern auf seinen Mieter abwälzen. Denn die Grundsteuern gehören als laufende öffentliche Lasten des Grundstücks zu den umlagefähigen Betriebskosten, § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrVK).

Dabei hat es ein vermietender Wohnungseigentümer besonders einfach: Denn der Vermieter braucht die vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten, die von der Kommune durch Bescheid gerade für die einzelne Eigentumswohnung erhoben wurden, lediglich an diesen in der Betriebskostenabrechnung „weiterzuleiten“. In diesem Fall kann kein gesetzlicher oder mietvertraglich vereinbarter Umlageschlüssel angewendet werden, da es hier nichts umzulegen gibt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17.04.2013, Az.: VIII ZR 252/12). Zuvor anderslautende Entscheidungen haben die Karlsruher Richter damit ausdrücklich aufgegeben, so dass Vermieter von Eigentumswohnungen die Grundsteuer 1:1 auf ihre Mieter abwälzen können.

Die Grundsteuer kann allerdings von der Kommune auch rückwirkend erhöht werden. Um hier auf der sichereren Seite zu sein, sollte der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung einen Erhöhungsvorbehalt aufnehmen, wonach die Abrechnung vorbehaltlich einer rückwirkenden Erhöhung der Grundsteuer seitens der Kommune erteilt wird.

Mehr unter: Hausgeld: Diese Positionen dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden

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