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Kündigung der Hausverwaltung und deren Abberufung

19 August 2012
by Marcel Kurzke
Hausverwaltervertrag, Hausverwaltung, Kündigung, Verwaltervertrag
12 Comments

Die Eigentümergemeinschaft bzw. der Eigentümer einer Immobilie haben in Ausnahmefällen das Recht den Verwalter bzw. die Hausverwaltung zu kündigen, wenn durch diese grobe Fehler begangen wurden bzw. ein wichtiger Grund vorliegt.

Dabei ist zu beachten, dass die Kündigung und Abberufung des Verwalters grundsätzlich zwei unterschiedliche Dinge sind.

  • Mit der Abberufung ist die Hausverwaltung nicht mehr berechtigt, für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig zu werden.
  • Mit der Kündigung wird das Vertragsverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter beendet.

Einer Abberufung des Verwalters und gleichzeitiger Kündigung des Verwalterdienstvertrages bedarf es nicht, wenn die Verwalterbestellung und der Verwalterdienstvertrag aufgrund der konkreten zeitlichen Befristung durch Zeitablauf beendet wurden. Mehr zur Vertragslaufzeit für Hausverwalterverträge.

Bestellung für einen bestimmten Zeitraum
Wurde der Verwalter auf bestimmte Zeit bestellt, ist eine vorzeitige Abberufung/Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich, sofern nichts anderes mit dem Verwalter vereinbart wurde.

Kündigungsbeispiele aus der Praxis

Im Folgenden zeigen wir ein paar Beispiele für wichtige Gründe, welche in der Praxis zu einer vorzeitigen Abberufung bzw. Kündigung des Verwaltervertrages führen können.

  1. Durch die falsche Eröffnung eines Bewirtschaftungskontos auf den Namen und im Besitz der Hausverwaltung, wird das Geld des Eigentümers oder der Eigentümergemeinschaft nicht treuhänderisch verwaltet. In der Regel muss immer ein Bewirtschaftungskonto als Treuhandkonto oder als Konto auf dem Namen der WEG eröffnet werden. Sonst kann der Verwalter frei über das Geld verfügen und im schlimmsten Fall sich mit dem Geld aus dem Staub machen.
  2. Sollte eine Veruntreuung des zu verwaltenden Geldes, speziell auch der angesparten Instandhaltungsrücklage vorliegen, macht sich der Verwalter auch strafbar und es kann zu einer sofortigen Kündigung führen.
  3. Ein weiterer wichtiger Grund liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern nach Treu und Glauben eine weitere Fortführung der Verwaltertätigkeit nicht zumutbar ist, insbesondere, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter zerstört ist (BGH NZM 2002, 788).
  4. Auch die Vorteilsnahme der Hausverwaltung ist ein Kündigungsgrund. Dabei hat der Verwalter sich z .B. einen Firmenpool aufgebaut, an dem er sich bereichert bzw. die Hausverwaltung von den selbst erteilten Handwerkeraufträgen eine Provision erhält.
  5. Der Verwalter darf auf keinen Fall die Eigentümer beleidigen oder irgendwelche Tätlichkeiten begehen, da diese auch zu einer Kündigung des Verwaltervertrages führen können.
  6. Bei einer von der Hausverwaltung durchgeführten Eigentümerversammlung darf der Verwalter die geführte Versammlung nicht vorzeitig abbrechen. Tut er das trotzdem, z. B. wegen einem heftigen Streit mit einem Eigentümer in der Versammlung, kann er für seine nicht vollständig erbrachte Leistung als Versammlungsleiter die Kündigung erhalten.
  7. Zudem kann dem Verwalter eine Kündigung ausgesprochen werden, wenn er zweimal hintereinander keine Eigentümerversammlung durchgeführt hat oder die Wohngeldabrechnung zwei Jahre nacheinander nicht von der Hausverwaltung erstellt wurde.
  8. Bei Weigerung des Verwalters, abgestimmte Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen oder eine Eigentümerversammlung einzuberufen, kann dieser von der Gemeinschaft die Kündigung erhalten.
  9. Auch der Wechsel der Versicherung ohne Beschluss der Eigentümerversammlung bzw. ohne Zustimmung des Eigentümers kann zur sofortigen Kündigung des Verwaltervertrages führen.
  10. Liegt eine Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit beim Verwalter vor, kann das zur Abberufung führen.

Die Abberufung erfolgt durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, in der Regel durch einfachen Mehrheitsbeschluss. Jedoch sind auch die Bestimmungen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung zu beachten!

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung gerichtlich durchsetzen, wenn ihm entweder die vorherige Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung nicht zugemutet werden kann, oder wenn dessen Versuch, einen Mehrheitsbeschluss herbeizuführen, gescheitert ist. Nur in diesen Fällen besteht für einzelne Eigentümer ein Rechtsschutzbedürfnis für das gerichtliche Abberufungsverfahren.

Fazit

Die Hausverwaltung darf nicht nach Belieben verwalten und handeln, wie es ihr gefällt. Es gibt Regel und Gesetze, die zu beachten und einzuhalten sind. Wird ein grober Verstoß von der Verwaltung begangen, kann es sogar zu einer fristlosen Kündigung führen.

Zur Sicherheit sollte der Verwalter immer die Eigentümer oder den Beirat kontaktieren, bevor eine große Entscheidung vorgenommen wird bzw. eine Veränderung an der Immobilie erfolgen soll. Bei Eigentümergemeinschaften sollte immer per Beschluss die umzusetzenden Maßnahmen vorher in der Eigentümerversammlung abgestimmt und beschlossen werden.

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Über den Autor
Marcel Kurzke ist Geschäftsführer der Promeda Hausverwaltung GmbH aus Berlin und schreibt hier über Themen der Mietverwaltung und WEG-Verwaltung. Als ausgebildeter Immobilienfachwirt versucht er Fachwissen möglichst einfach und verständlich an die Leser dieses Blogs weiterzugeben.
    12 Kommentare
    1. Romahn, Brigitte 22. Juni 2013 at 15:12

      Danke für diese hilfreiche Seite. Mein Problem mit dem WEG Verwalter ist, das er seit Monaten den Energieversorger nicht bezahlt und die Mieter dadurch keine Fernwärme haben. Ich hoffe durch eine ausserordentliche Kündigung den Verwalter los zu werden dank Ihrer Tipps.

      • Marcel Kurzke 23. Juni 2013 at 18:22

        Hallo Frau Romahn,

        danke für Ihrem Kommentar. Ich wünsche viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben. Im Zweifel sollten Sie einen rechtlichen Rat einholen.

        Viele Grüße

        Marcel Kurzke

    2. Tom Maier 5. Mai 2014 at 18:51

      Haben Sie vielen Dank für diese Informationen! Das ist alles sehr interessant, auch deshalb, weil unsere Hausverwaltung einzelnen Eigentümern auf ihre Anfragen per Mail nicht antwortet oder auch Einschreiben nicht annimmt. Wie ist einzuschätzen, wenn die Hausverwaltung undichte Wasserrohre erst nach mehreren Wochen reparieren lässt und es entsprechend lange munter ins Gemeinschaftseigentum tropft?

      • Marcel Kurzke 8. Mai 2014 at 17:55

        Hallo Herr Maier,

        wenn ein Schaden im Gemeinschaftseigentum entstanden ist, würde ich immer eine rechtlich Beratung der WEG durch einen Anwalt empfehlen.

        Viele Grüße

        Marcel Kurzke

    3. Petz 3. Juni 2014 at 11:05

      Sehr geehrter Herr Kurzke,

      wie sehen Sie folgende Unstimmigkeit:
      Wenn eine Verwaltung der Informationspflicht nach §27 I Nr. 7 WEG (Pflicht die Eigentümer über einen anhängigien Rechtsstreit unverzüglich zu informieren) nicht bzw. nicht ordnungsgemäß nachkommt? Sowie nach einem Gespräch und den Hinweis darauf sich uneinsichtig zeigt und dadurch den Anschein erweckt auch zukünftig dieser Informationspflicht nicht nach zu kommen?
      Sehen Sie darin einen Grund für eine Abberufung oder Hindernis für eine Wiederwahl?
      Sind Ihnen aus der Praxis Fälle des §27 I Nr.7 WEG bekannt?

      • Marcel Kurzke 5. Juni 2014 at 19:07

        Hallo Herr Petz,

        wenn Sie ersthaft mit dem Gedanken der außerordentlichen Abberufung spielen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Das ist zumindest meine Empfehlung.

        Viele Grüße

        Marcel Kurzke

    4. Hennemann 1. Juli 2015 at 14:30

      Sehr geehrter Herr Kurzke,
      die Hausverwaltung hat uns (Haus mit 10 Etw.) mit heutigem Schreiben und ohne vorherige Ankündigung in Kenntnis gesetzt, das die Verwaltung zum Ende des 31.07.2015 beendet ist.
      Frage: ist das rechtlich möglich? Und wie verhalten wir uns Ihrer Meinung in dieser Situation am besten?
      Vielen Dank für Ihre Rückinfo.
      Mit freundlichen Grüßen
      Heinz Hennemann

      • Marcel Kurzke 1. Juli 2015 at 22:07

        Hallo Herr Hennemann,

        bitte prüfen Sie zuerst, ob die Bestellung und/oder der Vertrag zum genannten Zeitpunkt ausläuft. Dann noch ein Tipp: mit einer Hausverwaltung, die Sie nicht verwalten möchte, möchten Sie als Eigentümer sicher nicht zusammenarbeiten. Sehen Sie sich doch einfach auf dem Markt nach einer neuen Hausverwaltung um.

        Viele Grüße

        Marcel Kurzke

    5. Ani 6. Juli 2015 at 21:39

      Hallo Herr Kurzke,
      wir haben eine Wohnung in einem Zwei-fam.-Haus gekauft.
      Vorbezieheren waren eine Familie , denen wurde gerichtlich ein Verwalter verordnet. Diesen mussten wir übernehmen bei Kauf der Immobilie.
      Nun sind wir und die andere Parte (zwei Eigentümergemeinschaften) mit dem Verwalter unzufrieden und möchten diesen fristlos kündigen , aus folgeden Gründe:
      – Kontakt wird vermieden
      – kein aktueller Wirtschaftsplan (ein Schmierzettel von 2010) seit dem Kauf der Immobilie (9 Monate sind schon rum!)
      – Zusammenarbeit ist unzumutbar!
      – Ausserdem bestehen Rücklagen auf das Haus, da das Haus renovierungs und sanierungsbedürftig ist, streitet er ab und sagt er hat kein Geld dafür. Mehrmals wurde Einsicht der Unterlagen angefordert, nichts passiert.
      – Das stinkt gewaltig bis zum Himmel auf deutsch gesagt, aber langsam wissen wir uns nicht zu helfen.
      – Wie kann man rechtlich vorgehen um noch das bestmögliche ausschöpfen zu können?
      (Versicherung besteht allerdings wurde die zwei Wochen nach dem Kauf der Immobilie abgeschlossen, leider!)
      Danke schon Mal im Voraus.
      mfg.

      • Marcel Kurzke 7. Juli 2015 at 20:12

        Hallo Ani,

        wenn beide Eigentümer sich einig sind, ist das schonmal eine gute Voraussetzung. Ich würde zuerst die Vertragslaufzeit prüfen (vielleicht endet der Vertrag ja in Kürze oder ist schon ausgelaufen). Im zweiten Schritt sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Ein Anwalt kann Sie als “Laien” beim Weg der fristlosen Kündigung begleiten.

        Ich habe leider keinen besseren Tipp, den ich Ihnen hier in wenigen Zeilen schreiben könnte.

        Viele Grüße

        Marcel Kurzke

    6. Hofmann 8. Juli 2015 at 11:07

      Hallo Herr Kurzke,

      in wiefern hat eine Abberufung eine Chance, wenn die Hausverwaltung Mängel nicht beseitigt (brökelde Kellertreppen Mauer mit z.T. komplett losen Steinplatten/ feuchte Risse in den Wenden) und bereits erbrachte Handwerkerleistungen weder ordnungsgemäß abgenommen hat (bei der Dachsanierung sind Löcher in den wenden nicht geschlossen worden) und sich danach auch nicht um die Beseitigung des Schadens kümmert.
      Eine zweite Frage sei erlaubt unsere Verwaltung betreut uns mit zwei weiteren Häusern als Verbund in wie weit können wir als eines dieser Häuser aus dem Verbund austreten, wenn sonst so etwas nur als Mehrheitsentschluß möglich ist und die Anderen beiden Häuser so etwas nicht zustimmen. Und so fern es möglich ist wie sehen dann die Fristen aus.

      mit freundlichen Grüßen

      Martin Hofmann

      • Marcel Kurzke 8. Juli 2015 at 22:00

        Hallo Herr Hofmann,

        die Verwaltung vergibt Aufträge an Handwerker, die die Schäden beseitigen. Mitunter bedarf es hierzu auch der Zustimmung der Eigentümer und natürlich einer ausreichenden Rücklage. Ich kann leider nicht beurteilen, wo es in Ihren Fall hakt und warum die Hausverwaltung nicht handelt.

        Schauen Sie sich Ihr Protokoll (mit der Bestellung) an und nehmen Sie Einblick in den Verwaltervertrag. Wo fängt eine WEG an und wie wurden die Verträge mit den anderen Häusern verfasst? Sind alle Immobilien / WEGs in einem Boot oder sind sie / die Verträge autark? Das sind die Punkte, die Sie prüfen müssen, um über eine mögliche Abwahl voran zu bringen.

        Im Zweifel kann ich – wie so oft – nur empfehlen, dass die WEG sich rechtlich beraten lässt.

        Viele Grüße

        Marcel Kurzke

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