Wie lange sollte eine Hausverwaltung bestellt werden? Diese Frage stellen sich Miethauseigentümer und auch Wohnungseigentümergemeinschaften.
Wir möchten an dieser Stelle einige Gedankenansätze zur Laufzeit von Hausverwaltungsverträgen niederschreiben. Wo liegen die jeweiligen Vor- und Nachteile für die Kunden (Eigentümer) und für die Hausverwaltung?
Vertragslaufzeit bei der WEG-Verwaltung:
Grundsätzlich sind die Vertragsparteien bei der Bestimmung der Laufzeit flexibel. Zwei wichtige Punkte aus dem Wohnungseigentumsgesetz müssen allerdings beachtet werden:
- Bei der Erstbestellung einer Hausverwaltung, also bei einer neugegründeten Eigentümergemeinschaft, darf die Hausverwaltung für maximal drei Jahre bestellt werden. Siehe: § 26 Wohnungseigentumsgesetz (1) (Bestellung und Abberufung des Verwalters)
- Ist die erste Vertragsperiode abgelaufen, kann eine WEG-Verwaltung für maximal 5 Jahre bestellt werden. Siehe: § 26 Wohnungseigentumsgesetz (1)
Vertragslaufzeit bei der Mietverwaltung:
Hier sind die Vertragsparteien vollkommen frei. Es gibt keine gesetzliche Beschränkung für eine maximale Laufzeit. Eigentümer und Hausverwaltung können den Zeitraum für die Beauftragung frei verhandeln. Üblich sind aber auch bei der Miethausverwaltung ein bis fünf Jahresverträge. Gleiches gilt im Übrigen auch bei der Verwaltung des Sondereigentums. Als Sondereigentumsverwaltung bezeichnet man die Verwaltung einer vermieteten Eigentumswohnung.
Vorteile von kurzen Vertragslaufzeiten für die Eigentümer:
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder auch der Miethauseigentümer können die Verwaltung testen. Hält die Hausverwaltung was sie verspricht? Wenn die Eigentümer nicht zufrieden sind, kann man sich nach ein oder zwei Jahren wieder trennen.
- Die Hausverwaltung bleibt motiviert: Die Verwaltung weiß, dass der Vertrag stets nach einer kurzen Laufzeit wieder verlängert werden muss und wird sich höchstwahrscheinlich während der Laufzeit engagiert zeigen, damit der Vertrag auch wieder verlängert wird. Die Eigentümer müssen also nicht fürchten, dass die Hausverwaltung sich nach Abschluss eines Fünf-Jahresvertrages ausruht.
Nachteile von kurzen Vertragslaufzeiten für die Eigentümer:
- Nachteile bestehen vor allem, wenn die Eigentümer ohnehin Probleme haben, eine passende Hausverwaltung zu finden. Beispielsweise ist es mitunter schwierig, für kleine Miethäuser oder zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaften eine passende Hausverwaltung zu finden. Hier sollten die Eigentümer die Hausverwaltung durch eine mittlere oder lange Vertragslaufzeit (z.B. drei bis fünf Jahre) binden und so auch durch die gewonnene Planungssicherheit motivieren.
- Bei sich jährlich verlängernden Verträgen kann auch öfter über die Verwaltungskosten verhandelt werden. Je nach Position der oder des Eigentümers kann es hier möglicherweise öfters zu Steigerungen der Verwalterentlohnung kommen. Wenn diese Befürchtung besteht, verspricht ein Vertrag mit längerer Laufzeit auch mehr „Preisstabilität“.
Vorteile von kurzen Vertragslaufzeiten für die Hausverwaltung:
- Die Hausverwaltung kann die Besonderheiten des Objektes, die Mieter und die Eigentümer kennenlernen und prüfen, ob das Haus tatsächlich länger im Verwaltungsbestand verbleiben soll. Gerade bei schwierigen Immobilien kann sich also eine kurze Vertragslaufzeit als kleine Testphase bewähren.
- Die Akquise fällt sicherlich ein Stück weit leichter, wenn man den Eigentümern eine kurze Laufzeit anbietet. Die Eigentümer müssen sich nicht lange binden und können den Verwalter kennenlernen – das schafft Vertrauen auf Seiten der Eigentümer.
- Die Preisfindung ist für Hausverwaltungen nicht der leichteste Punkt. Sicherlich gibt es Immobilien, bei denen die Kalkulation einfach fällt. Auf der anderen Seite weiß man gerade bei kleinen oder schwierigen Objekten / Konstellationen im Voraus leider allzu oft nicht, wie viel Arbeit an einem Haus hängt. Hier kann die kurze Vertragslaufzeit eine Chance bieten, nach dem Ablauf der ersten Periode, das Entgelt anzupassen.
Nachteile von kurzen Vertragslaufzeiten für die Hausverwaltung:
- Als Hausverwaltung braucht man ca. ein Jahr, um sich vernünftig in ein Objekt einzuarbeiten. Diese Einarbeitungszeit ist ein Stück weit umfangreicher als die Arbeit in den Folgejahren. Der Verwalter läuft also Gefahr, das Verwaltungsobjekt nach kurzer und arbeitsintensiver Einarbeitungsphase zu verlieren.
- Die Hausverwaltung muss im schlimmsten Fall regelmäßig über die Vertragskonditionen verhandeln. Immer dann, wenn die Vertragsverlängerung ansteht. Aber auch hier kommt es auf die Stärke der Positionen der beiden Vertragspartner an.
Wir möchten hier nicht noch die Vor- und Nachteile von langen Vertragskonditionen erläutern. Diese ergeben sich im Grunde aus den aufgeführten Vor- und Nachteilen von kurzen Laufzeiten.
Bewusst sind wir in dem Artikel auf kurze Laufzeiten eingegangen. Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften wünschen sich oftmals keine langen Verträge und Hausverwaltungen haben in der Regel Vorbehalte bei kurzen Laufzeiten. Sicherlich konnte der Artikel zeigen, dass es auf beiden Seiten Vorteile und Nachteile in Sachen Vertragslaufzeit gibt.
Bildquelle: Petra Bork / pixelio.de
Sehr geehrter Herr Kurzke,
vielen Dank für Ihre vielen aufschlussreichen und interessanten Beiträge. Das o. g. Beispiel zu den Bestellungszeiträumen der Hausverwaltung finde ich jedoch etwas verwirrend. Wenn die erste Bestellung zum 31.12.2014 endet, müsste der anschließende Vertrag meines Erachtens zum 01.01.2015 beginnen und bei einer fünfjährige Verwaltungsperiode bis zum 31.12.2019 laufen. Sehe ich dort etwas falsch oder ist ihnen bei dem Beispiel ein Fehler unterlaufen?
Viele Grüße
Frank Ebeling
Hallo Herr Ebeling,
danke für die Hinweis. Sie haben Recht – ich habe das Beispiel entsprechend angepasst.
Danke für Ihre Hilfe.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Guten Tag,
wir haben folgende Probleme, bzw. Fragen:
Gemäß Teilungserklärung aus 2012 wurde vom Bauträger ein Verwalter ernannt. (Der gleichzeitig auch der Makler der zu verkaufenden Wohnungen war). Zu Beginn des Jahres 2014 sind die ersten Eigentümer in das Haus eingezogen. Irgendwann tauchte dann ein ein Verwaltervertrag auf mit Beginn 01.02.2014 für 3 Jahre). Niemand hat aber über den Inhalt des Vertrages je abgestimmt, angeblich auch nicht der Bauträger. Laut Aussage des Bauträgers hat dieser den Vertrag nicht unterzeichnet und behauptet er sei gefälscht (unternimmt aber nichts weiter). Die Eigentümer haben ihrerseites natürlich keinen Grund diesen Vertrag anzuzweifeln, beweisen könnten wir sowieso nichts. Allerdings bestehen Zweifel und lt. Aussage vom Notar begann seine Amtszeit schon 2012 mit dessen Bestellung.
Stellt sich nun für uns die Frage: wann endet die Vertragslaufzeit und wie kommt ein Vertrag mit Kosten für einzelne Leistungen zustande, wenn den niemand kennt?
2. Frage: Das Haus wurde noch nicht vom Bauträger an die WEG übergeben. Gem. Verwalter muss dieser das Haus übernehmen. Der Bauträger hat aber dem Verwalter Hausverbot erteilt (es schein ein Kleinkrieg zwischen Verwalter und Bauträger zu geben). Aber wer übernimmt nun das Haus? Kann das vom Verwalter wegen angeblicher Baumängel ewig verweigert werden?
Ich entschuldige mich schon mal für das komplexe Problem, aber leider hat keiner der werdenden Eigentümergemeinschaft eine Ahnung. Wir wissen nicht wem wir hier Glauben schenken sollen.
Viele Grüße und alles Gute für das kommende neue Jahr
Petra Lustig
Hallo Frau Lustig,
Ihre Punkte sind so komplex und für die WEG entscheidend, dass ich Ihnen auf jeden Fall eine Rechtsberatung nahelegen möchte. Hier einige allgemeine Punkte für Sie:
– Sehen Sie den Vertrag ein und weisen Sie den Verwalter auf die maximale Bestellung von 3 Jahren hin.
– Finden Sie heraus, wer den Vertrag geschlossen hat. Prüfen Sie Schadenersatzansprüche gegen die Vertragspartner. (Der Vertrag kann auch von der Bestellung abweichen. In dem Fall zahlen Sie für den Vertrag, obwohl die Bestellung nicht mehr besteht.)
– Die Eigentümer entscheiden wer in das Haus darf und wer nicht. Wenn die Mehrzahl der Einheiten verkauft ist, sehe ich keine Grundlage für ein Hausverbot durch den Bauträger.
Lassen Sie sich bitte zu den Punkten rechtlich beraten.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
Ich habe eine allgemeine Frage zum Wechsel eines Hausverwalters.
Wenn der Vertrag mit der Hausverwaltung beispielsweise bis zum 31.12.2016 befristet ist, muss dieser ja nicht gekündigt werden.
Die Eigentümerversammlungen finden imm Mitte des Jahres statt.
Wann muss die Versammlung dann einen neuen Hausverwalter bestimmen?
Bereits im Sommer 2016 zum 01.01.2017?
Mit freundlichen Grüßen
Melanie Kaiser
Hallo Frau Kaiser,
richtig, in der Eigentümerversammlung 2016 stellen sich die neuen Hausverwaltungen zur Wahl und eine wird dann per einfacher Mehrheit gewählt. Die alte Hausverwaltung ist dann noch ein paar Monate für Sie tätig (unschön, aber so ist es), bis die neue Hausverwaltung übernimmt.
Viele Grüße
Marcel Kurzke