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Der Promeda Blog

Vermietung im Tagesgeschäft der Hausverwaltung

Wir haben bereits auf unserer Webseite unter „Leistungen“ über unseren Vermietungsservice berichtet. Hier im Blog möchten wir etwas tiefer in die Vermietung einsteigen und aus unserem Alltag in Sachen Wohnungsvermietung berichten.

Es ist normal und keine Besonderheit, das es bei Miethäusern zu Kündigungen von Mietern kommt.

Als Faustformel gilt: Je kleiner die Wohnungen, desto höher die Mieterfluktuation.

Bei einer durchschnittlichen Wohndauer der Deutschen von ca. 9 Jahren findet pro 9 Wohnungen ein Mieterwechsel im Jahr statt. Rechnet man diese Faustformel auf zum Beispiel 180 verwaltete Mietwohnungen hoch, kommt es in einem Jahr zu etwa 20 Kündigungen. Nicht gerade wenig, wenn man bedenkt, dass die Vermietung ein Geschäft ist, welches parallel zur eigentlichen Hausverwaltung erledigt werden will.

Wir übernehmen für unsere Eigentümer allerdings gerne die Wohnungsvermietung. Als Promeda Hausverwaltung bieten wir diese Leistung gezielt an und zeigen dem Eigentümer die Vorteile auf, die aus der Vermietung über uns als Hausverwaltung entstehen.

Vorteile (im Vergleich zur Vermietung über einen externen Makler)

Wir haben langfristiges Interesse an einem passenden Mieter und wählen diesen mit Fingerspitzengefühl aus. Es kann durchaus etwas dauern, bis wir uns für einen Mieter entscheiden.

  • Als Hausverwaltung stehen wir im Kontakt mit dem ausziehenden Mieter. Wir können hier vermitteln und z.B. bestmögliche Regelungen zur Renovierung treffen (bestmöglich für den Eigentümer und für den aus- und einziehenden Mieter).
  • Der direkte Kontakt zum Nachmieter ermöglicht uns in den meisten Fällen die Anschlussvermietung ohne einen Monat Leerstand. Der ausziehende Mieter ist der Hausverwaltung gegenüber besser gesonnen als einem Makler gegenüber. Schließlich möchte der Mieter das Mietverhältnis sauber und korrekt beenden.
  • Der einziehende Mieter spart sich die Maklerprovision, da wir die Wohnung als Hausverwaltung provisionsfrei anbieten. Welcher Mieter zahlt schon gerne 2,38 Monatsmieten an einen Makler. Wir wollen hier allerdings nicht die Daseinsberechtigung der Immobilienmakler in Frage stellen.
  • Die eingesparte Maklerprovision drückt sich auch oft im Mietpreis aus. Das heißt, unserer Erfahrung nach können wir provisionsfreie Wohnungen tendenziell zu einem besseren Mietzins platzieren als Wohnungen mit einer Maklerprovision. Für den Mieter ist schlussendlich die Gesamtbelastung entscheidend, sodass dieser durchaus bereit ist, ohne Provision ein paar Euro mehr Miete zu zahlen.

Damit der Eigentümer von diesen Vorteilen profitieren kann, investiert er eine Monatsmiete, welche als Innenprovision an uns als Verwaltung gezahlt wird.

Die Mietersuche ist mitunter aufwendig und auch nicht ganz billig. Mit einer Monatsmiete liegen wir mit Sicherheit unter dem Durchschnitt, nicht zuletzt nehmen Makler nicht ohne Grund 2 Kaltmieten + MwSt.

Welche Arbeiten fallen im Vermietungsgeschäft an?

Hier ein Auszug, welche Arbeiten für die erfolgreiche Vermietung notwendig sind.

  • Besichtigungstermin mit dem Vormieter inkl. Fotos machen und Grundriss skizzieren. Die Fotos sind Grundlage für die Ausschreibung und den handgezeichneten Grundriss lassen wir durch einen professionellen Anbieter in einen möblierten Grundriss umwandeln (Siehe Artikelbild oben).
  • Selten bieten wir eine Wohnung online ohne Grundriss an. Der gezeichnete und möblierte Grundriss vermittelt dem Interessenten einen sehr guten Eindruck und spart uns Zeit. Wenn der Grundriss nicht passt, kommt es in der Regel gar nicht erst zu einem Besichtigungstermin.
  • Neben Fotos und Grundriss formulieren wir einen ansprechenden Text für die Anzeige.
  • Erst jetzt geht die Anzeige online. Gerne nutzen wir den Immobilienbereich von Ebay-Kleinanzeigen aber auch klassische Immobilienportale wie z.B. Immonet gehören zu den Plattformen auf denen wir ausschreiben.
  • Nach den ersten Kontaktaufnahmen durch potenzielle Nachmieter folgen im Normalfall einige Besichtigungen.
  • Nach dem Zusammentragen diverser Unterlagen (Selbstauskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Ausweiskopie, Gehaltsnachweise, Schufaauskunft) schließen wir mit dem neuen Mieter den Mietvertrag. Es folgt die Abnahme mit dem alten Mieter und die Wohnungsübergabe an den neuen Mieter.

Das war der Vermietungsprozess in der Kurzfassung.

Warum dieser Aufwand?           

  1. In erste Linie sind wir Immobiliendienstleister und möchten unseren Eigentümern die Vermietung aus erster Hand anbieten.
  2. Auch wenn wir mit der Vergütung unter dem (externen) Marktniveau liegen, so liegen die Vorteile für uns auch auf der Hand. Wir möchten ordentliche Mieter in den von uns verwalteten Wohnungen wissen. Schwierige Mieter machen nicht nur dem Eigentümer Ärger, sondern auch uns als Hausverwaltung. Um hier die Risiken für uns und den Eigentümer so weit wie möglich zu minimieren, behalten wir den Vermietungsprozess gerne in der eigenen Hand.

Die Vermietung ist nicht einfach und gerade in den Randlagen von Berlin lassen sich Wohnungen bei Weitem nicht mit minimalem Aufwand vermieten. Makler haben Ihren festen Platz auf dem Berliner Immobilienmarkt. Und das ist auch gut so. Für uns überwiegen aktuell allerdings die Vorteile für den Eigentümer und für uns, sodass wir die Vermietung „intern“ übernehmen.

Hausverwaltung geuscht?

Gerne unterbreiten wir Ihnen ein Angebot für die Verwaltung Ihres Mietshauses oder Ihres WEG-Objektes in Berlin.

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