Während die Wahl des Beirats einer Wohnungseigentümergemeinschaft zumindest rudimentär im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregeltist, finden sich über seine Entlastung keine gesetzlichen Vorschriften. Die Entlastung wird dem Beirat regelmäßig – ähnlich wie dem Verwalter – auf der jährlichen Wohnungseigentümerversammlung für das vergangene Wirtschaftsjahr erteilt. Da die einzelnen Beiratsmitglieder sowohl von der Wahl für das Beiratsamt als auch von der Entlastung unmittelbar betroffen sind, stellt sich die Frage, ob sie darüber selber oder aufgrund von anderen Eigentümern enthaltener Vollmachten mit abstimmen dürfen. Das wird Ihnen in diesem Artikel beantwortet.
Wann Wohnungseigentümer (und damit auch der Beirat) nicht mitabstimmen dürfen
Liegt bei einer Beschlussfassung eine Interessenkollision vor, ist der davon betroffene Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt. § 25 Abs. 5 WEG nennt dazu folgende drei Fälle:
Die Beschlussfassung
- erstreckt sich auf die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem betreffenden Eigentümer, das sich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht
- berührt einen Rechtsstreit zwischen dem betreffenden Eigentümer und der Eigentümergemeinschaft
- führt wegen einer schweren Verletzung des betreffenden Eigentümers gegen seiner den ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen dazu, dass ihm nach § 18 WEG das Wohnungseigentum rechtskräftig entzogen wurde
Weitere Stimmrechtsausschlüsse können sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Darin kann möglicherweise auch ein Stimmrechtsausschluss bei rückständigen Hausgeldern ab einer bestimmten Höhe bestimmt sein, was jedoch nicht zulässig ist (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.12.2010, Az.: V ZR 60/10).
Diese Fälle des Stimmrechtsauschlusses gelten auch für Beiratsmitglieder, sofern sie – wie meistens üblich – selber Wohnungseigentümer sind. Der Ausschluss des Stimmrechts führt aber regelmäßig nicht dazu, dass der betreffende Eigentümer bzw. das Beiratsmitglied nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfen.
Stimmrecht bei der Wahl zum Beiratsmitglied
Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat wählen, wobei der Beirat aus einem Eigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Eigentümern als Beisitzern besteht, § 29 Abs.1 WEG. Kandidiert nun ein Eigentümer für das Beiratsamt oder ein Beiratsmitglied für seine Wiederwahl und wird er gewählt, handelt es sich bei seiner Bestellung zum Beirat nicht um ein Rechtsgeschäft mit ihm. Vielmehr betrifft die Bestellung eine mitgliedschaftliche Angelegenheit der Wohnungseigentümer (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 02.07.2001, Az.: 2Z BR 38/01). Daher besitzt der Kandidat bzw. das Beiratsmitglied bei der Abstimmung zur Wahl als Beiratsmitglied ein Stimmrecht.
Manchmal sind einzelne Wohnungseigentümer an der Teilnahme einer Eigentümerversammlung verhindert. Erteilen sie daher dem Kandidaten bzw. Beiratsmitglied Vollmacht für die Abstimmungen, hat dieser bei der Abstimmung zur Wahl als Beiratsmitglied ebenfalls ein Stimmrecht für die ihn bevollmächtigenden Eigentümer.
Kein Stimmrecht bei der Entlastung des Beirats
Auch wenn im Gesetz keine Entlastung des Beirats vorgesehen ist, wird dem Beirat regelmäßig auf der jährlichen (ordentlichen) Wohnungseigentümerversammlung für das vergangene Wirtschaftsjahr Entlastung erteilt und ihm damit das künftige Vertrauenausgesprochen. Wörtlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) dazu ausgeführt:
Im Regelfall billigen die Wohnungseigentümer mit dem Beschluss über die Entlastung … dessen zurückliegende Amtsführung im jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinem vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig; sie sprechen ihm auf diese Weise gleichzeitig für die künftige Tätigkeit ihr Vertrauen aus. Folge dieser Vertrauenskundgabe ist der Eintritt der Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses (BGH, Versäumnisurteil und Urteil vom 23.02.2018, Az.: V ZR 101/16, Rz. 65).
Dazu ist zu ergänzen, dass die einzelnen Beiratsmitglieder für Fehler bei ihrer Tätigkeit haften können. Sie sind daher daran interessiert, dass ihnen für abgeschlossene Zeiträume keine Haftungsansprüche drohen. Mit der Entlastung erhalten sie eine Bestätigung darüber, dass für das abgeschlossene Wirtschaftsjahr grundsätzlich keine Ersatz- oder Haftungsansprüche mehr bestehen.
Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Entlastung auf mögliche Ansprüche gegen die Beiratsmitglieder verzichtet, widerspricht das regelmäßig nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Das wäre nur dann der Fall, wenn im Zeitpunkt der Entlastung konkrete Anhaltspunkte für etwaige Pflichtverletzungen der Beiratsmitglieder vorliegen.
Nach den Ausführungen des BGH hat die Entlastung die Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses, also eines Vertrags, mit dem der Gläubiger gegenüber dem Schuldner anerkennt, dass keine Forderung besteht, § 397 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Damit liegt letztlich mit dem Beschluss über die Entlastung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit den Beiratsmitgliedern vor, welches sich infolge des Verzichts auf Haftungsansprüche auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht. Folge daraus ist, dass die Beiratsmitglieder bei der Abstimmung über die Entlastung des Beirats nach § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt sind.
Haben andere Wohnungseigentümer einem Beiratsmitglied Vollmacht für die Abstimmungen auf der Eigentümerversammlung erteilt, darf dieses über die Entlastung auch nicht für die Vollmachtgeber abstimmen. Auch hier besteht kein Stimmrecht.
