Treuhandkonten, wie sie von Hausverwaltungen zum Teil immer noch bei der Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) und nach wie vor bei der Mietverwaltung eröffnet und geführt werden, haben für Eigentümer erhebliche Nachteile. Daher sind Treuhandkonten speziell bei der WEG-Verwaltung inzwischen unzulässig. Stattdessen muss bei der Verwaltung von Wohnungseigentum ein offenes Fremdgeldkonto (WEG-Eigenkonto) eingerichtet werden. Warum das so ist, was unter einem offenen Fremdgeldkonto zu verstehen ist und welche Alternative es bei der Mietverwaltung zum offenen Treuhandkonto gibt, ist in diesem Artikel für Sie zusammengestellt.
WEG-Verwaltung: Treuhandkonto ist unzulässig, offenes Fremdgeldkonto ist Pflicht
Offene Treuhandkonten lauten – anders als offene Fremdgeldkonten – auf den Namen des Verwalters, wobei das Treuhandverhältnis durch einen Zusatz kenntlich gemacht wird. Damit ist der Verwalter auch der Inhaber des Treuhandkontos, was für die Wohnungseigentümergemeinschaft erhebliche Risiken beinhaltet. Denn das Treuhandkonto kann bei finanziellen Problemen des Verwalters gepfändet werden oder in die Insolvenzmasse fallen. Darüber hinaus hat die Eigentümergemeinschaft keinen Zugriff auf das Konto, wenn der Verwalter plötzlich verstirbt, untertaucht oder nicht mehr reagiert. Auch ein Auskunftsrecht gegenüber dem kontoführenden Geldinstitut besteht für die Eigentümergemeinschaft nicht.
Daher sind Treuhandkonten mit dem im Wohnungseigentumsrecht geltenden Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung nicht vereinbar. Vielmehr ist der WEG-Verwalter gehalten, ein Konto im Namen und für Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu eröffnen, über das er verfügungsberechtigt ist, also ein offenes Fremdgeldkonto. Nur das entspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, was für alle Konten der Eigentümergemeinschaft gilt, also insbesondere auch für das Rücklagenkonto.
Denn im Gegensatz zum Treuhandkonto hat das offene Fremdgeldkonto erhebliche Vorteile. Das Fremdgeldkonto ist gegenüber den Verbindlichkeiten des WEG-Verwalters pfändungssicher und insolvenzfest. Zudem ist die Eigentümergemeinschaft Inhaber des Kontos und kann notfalls darauf zugreifen sowie Auskünfte erhalten. Darüber hinaus entfällt der Wechsel des Kontos bei einem Verwalterwechsel, da nur eine Änderung der Kontovollmacht und der Verwalteradresse erforderlich ist. Im Übrigen entspricht das offene Fremdgeldkonto der Verpflichtung des Verwalters, die eingenommenen Gelder der Eigentümergemeinschaft von seinem eigenem Vermögen getrennt zu halten.
Einzelheiten zur Funktionsweise eines für eine Wohnungseigentümergemeinschaft unzulässigen offenen Treuhandkontos und zu dessen Nachteilen finden Sie hier: Treuhandkonto: Was müssen Eigentümer wissen?
Rechtsprechung: Klare Absage an das Treuhandkonto bei der WEG-Verwaltung
Die Rechtsprechung zum Treuhandkonto ist inzwischen eindeutig und bedeutet bei der WEG-Verwaltung das Aus für das Treuhandkonto. So sind bei der WEG-Verwaltung offene Treuhandkonten nicht mehr zulässig (Amtsgericht (AG) Büdingen, Urteil vom 07.04.2014, Az.: 2 C 359/12).
Führt der WEG-Verwalter trotzdem ein auf seinen Namen lautendes offenes Treuhandkonto, steht den Wohnungseigentümern sogar ausnahmsweise solange ein Zurückbehaltungsrecht am Hausgeldvorschuss zu, bis ein offenes Fremdgeldkonto eingerichtet ist. Das gilt jedenfalls dann, wenn durch die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts die Zahlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft nicht beeinträchtigt wird (Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 28.01.2015, Az.: 318 S 118/14).
Nicht rechtens ist es auch, wenn
- das Geldinstitut nicht zur Einrichtung eines offenen Fremdgeldkontos auf den Namen der Eigentümergemeinschaft bereit ist und
- der WEG-Verwalter dies den Wohnungseigentümern mitteilt,
- die darauf der Einrichtung eines Treuhandkontos zustimmen
In einem solchen Fall besteht keine sachliche Rechtfertigung dafür, auf die Vorteile eines offenen Fremdgeldkontos zu verzichten. Insbesondere stellen die ständige Zusammenarbeit mit einer bestimmten Bank und die geringfügige Kosteneinsparung durch das Treuhandkonto keinen Grund dar, von der Eröffnung eines offenen Fremdgeldkontos bei einem anderen Geldinstitut abzusehen (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 11.12.2013, Az.: 2-13 S 6/11). Der Verwalter muss daher letztlich eine Bank suchen, bei der die Eröffnung eines offenen Fremdgeldkontos möglich ist und dieses Konto dort eröffnen.
Das gilt für die Eröffnung des offenen Fremdgeldkontos für die Eigentümergemeinschaft
Soll ein offenes Fremdgeldkonto für eine Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnet werden, sind dazu regelmäßig eine aktuelle Eigentümerliste einschließlich der Adressen sowie eine Legitimation des WEG-Verwalters erforderlich. Dazu wird dem Verwalter meistens von der Eigentümergemeinschaft eine Vollmacht erteilt, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist. Den Erhalt einer solchen Vollmacht kann der WEG-Verwalter auch von der Eigentümergemeinschaft einfordern, § 27 Abs. 6 WEG.
Die Vollmacht nebst dem Beschlussprotokoll über seine aktuelle Verwalterbestellung und die Eigentümerliste legt der Verwalter dann bei der Kontoeröffnung dem Geldinstitut vor. Alternativ reicht auch die Vorlage des Verwaltervertrags mitsamt der Eigentümerliste.
Diese Legitimation des WEG-Verwalters gegenüber dem Geldinstitut ist grundsätzlich nur einmal, und zwar bei der Eröffnung des ersten Kontos für die Eigentümergemeinschaft erforderlich.
So kann die Eigentümergemeinschaft die Kontoführung durch den WEG-Verwalter überwachen
Vertrauen ist gut – Kontrolle ist besser. Getreu diesem Motto hat die Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmte Möglichkeiten, die Kontoführung des WEG-Verwalters zu überwachen. Dazu gehört zum einen, dass das Geldinstitut damit beauftragt wird, von den Kontoauszügen Duplikate anzufertigen. Die Originale werden dann an den WEG-Verwalter und die Duplikate zur Kontrolle an ein Mitglied des Verwaltungsbeirats (oder eines dazu von der Eigentümergemeinschaft durch Beschluss gewählten Eigentümer) versendet.
Alternative kann dem Beirat auch ein Online-Zugriff auf das Konto der Eigentümergemeinschaft von der Bank eingerichtet werden. Kontostände und Geldverkehr lassen sich auf diese Wiese einsehen, Funktionen wie Überweisungen, Lastschriften und dergleichen sind hingegen nicht aktiv und können daher nur vom Verwalter genutzt werden.
Auf diese Wiese lassen sich auch die Verfügungsbeschränkungen für den WEG-Verwalter kontrollieren (etwa Auftragsvergabe für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bis 999 Euro unbeschränkt, zwischen 1.000 und 1.999 Euro mit Zustimmung des Beirats und ab 2.000 Euro mit Beschluss der Eigentümerversammlung). Diese Beschränkungen können zusätzlich damit versehen werden, dass der täglich verfügbare Betrag des WEG-Kontos für Überweisungen beschränkt wird und / oder bei größeren Überweisungen ein Beiratsmitglied mit unterzeichnen muss.
Mietverwaltung: Das ist die Alternative zum Treuhandkonto
Nahezu alle Mietverwaltungen bieten die Einrichtung und Führung eines offenen Treuhandkontos für Eigentümer von Mietshäusern an. Die sich aus einem solchen Konto ergebenden Risiken für den Mieteigentümer sind dieselben, die für Eigentümergemeinschaften gelten.
Um hier auf der sicheren Seite zu sein, kann der Mieteigentümer eigene, auf seinen Namen lautende Konten für den Zahlungsverkehr wie Mieten, Betriebskostennachzahlungen usw. und die Mietkautionen einrichten. Dem Mietverwalter wird dann beim Geldinstitut eine Verfügungsberechtigung über die Konten erteilt. Der Mieteigentümer sollte allerdings keine eigenen Verfügungen über die Mietkonten vornehmen, um Ablauf und Abrechnungen der Mietverwaltung nicht „durcheinander zu bringen“.
