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Treuhandkonto: Was müssen Eigentümer wissen?

15 März 2017
Kategorie: Allgemein, Wohnungseigentum

In der Immobilienverwaltung sind Treuhandkonten weit verbreitet und ermöglichen den Hausverwaltungen eine unkomplizierte Abwicklung des Zahlungsverkehrs. So werden bei der Mietverwaltung regelmäßig offene Treuhandkonten geführt, die von der Hausverwaltung häufig eigens für den jeweiligen Eigentümer angelegt werden. Bei der Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) wurde früher ebenfalls viel mit Treuhandkonten gearbeitet. Inzwischen sind diese Konten für die WEG-Verwaltung aber nicht mehr zulässig. Was Sie über Treuhandkonten wissen sollten, wie diese funktionieren und welche Risiken damit verbunden sind, können Sie in diesem Artikel nachlesen.

So sehen die Rechtsbeziehungen beim Treuhandkonto aus

Bei einem Treuhandkonto im Rahmen der Hausverwaltung bestehen zwei Rechtsbeziehungen:

Zum einen wird zwischen dem Treuhänder (Hausverwaltung) und dem Treuhandgeber (Eigentümer) ein Treuhandvertrag Rechtsgrundlage ist der Verwaltervertrag, in dem die Führung des Treuhandkontos vereinbart wird und der ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstvertraglichen Elementen nach § 675 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist
Zum anderen wird zwischen dem Treuhänder und dem Geldinstitut ein Kontovertrag vereinbart, der ebenfalls ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGN ist und dem zusätzlich die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sowie die Sonderbedingungen der Bank zugrundeliegen

Soll ein Treuhandkonto eröffnet werden, ist Folgendes zu beachten:

Der wirtschaftlich Berechtigte ist anzugeben, die Hausverwaltung führt das Konto also für fremde Rechnung
Name und Anschrift des Treugebers bzw. Eigentümer sind anzugeben
Ein Auskunfts- oder Verfügungsrecht steht dem Treugeber nicht zu
Das Kontoguthaben wird steuerlich den Treugeber zugerechnet
Kontoüberziehungen sind grundsätzlich nicht möglich
Ein Pfand- oder Zurückbehaltungsrecht steht dem Geldinstitut nicht zu
Für unrechtmäßige Verfügungen des Treuhänders bzw. der Hausverwaltung haftet das Geldinstitut nicht

Treuhandkonto: Diese unterschiedlichen Formen sind möglich

Ein Treuhandkonto kann offen oder verdeckt geführt werden, wobei beim offenen Treuhandkonto weiter zu differenzieren ist zwischen dem Anderkonto und den sonstigen offenen Treuhandkonto. Im Einzelnen verhalten sich die unterschiedlichen Formen wie folgt:

1. Offenes Treuhandkonto

Beim offenen Treuhandkonto wird das Konto auf den Namen des Treuhänders eröffnet und enthält einen Zusatz, der das Treuhandverhältnis kenntlich macht. Ein solches Konto kann wie folgt lauten:

Bernd Beispiel, Sonderkonto Karl Kunstdorf

Anderkonto

Das Anderkonto als Form des offenen Treuhandkontos darf nur von bestimmten Berufsgruppen eingerichtet werden. Dazu gehören etwa Notare, Patentanwälte, Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Steuerbevollmächtigte.

Sonstiges offenes Treuhandkonto

Ein sonstiges offenes Treuhandkonto kann von einer einem gesetzlichen oder privaten Treuhänder eröffnet werden, der die Einrichtung eines Anderkonto nicht vornehmen kann. Die darunter fallenden gesetzlichen Treuhänder sind etwa Insolvenzverwalter, Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker und Zwangsverwalter. Demgegenüber fallen unter den privaten Treuhändern etwa der Mietverwalter, nicht rechtsfähige Personenvereinigungen (beispielsweise nicht eingetragene Vereine) und Vermieter.

Die Bezeichnung eines von einer Mietverwaltung geführten Kontos kann etwa wie folgt lauten:

Max Mustermann Hausverwaltung GmbH, Mietkonto Egon Eigentümer

2. Verdecktes Treuhandkonto

Bei einem verdeckten Treuhandkonto wird das Konto zwar ebenfalls auf den Namen des Treuhänders eröffnet. Das Konto enthält aber keinen Zusatz, mit dem das Treuhandverhältnis gekennzeichnet wird. Dadurch ist das Treuhandverhältnis nicht zu erkennen.

Bei der Mietverwaltung sollten Eigentümer stets darauf achten, dass von der Hausverwaltung ein offenes Treuhandkonto geführt wird. Andernfalls können sich für Eigentümer bei Problemen mit der Hausverwaltung erhebliche Schwierigkeiten bei der Nachweisführung ergeben, dass ihnen die Gelder auf dem Treuhandkonto zustehen.

Diese Risiken bestehen beim Treuhandkonto

Selbst wenn die Hausverwaltung ein offenes Treuhandkonto führt, bestehen für Eigentümer gewisse Risiken. Dazu gehören im Einzelnen:

Gerät der Hausverwalter in finanzielle Schwierigkeiten, können seine Gläubiger auch das offen geführte Treuhandkonto pfänden, da der Kontoinhaber der Verwalter ist. Geben die Gläubiger das gepfändete Konto nicht frei, muss der Eigentümer Drittwiderspruchsklage nach § 771 Zivilprozessordnung (ZPO) erheben. Das ist nicht nur zeitaufwändig, sondern kostet auch Geld. Hinzu kommt, dass das Geldinstitut zwar den Verwalter, nicht aber den Eigentümer über die Pfändung informieren muss. Benachrichtigt der Verwalter jedoch den Eigentümer nicht von der Pfändung, kann es passieren, dass die Gelder auf dem Konto weg sind. Ob der dann vom Eigentümer in Regress genommene Verwalter diese Gelder ersetzen kann, hängt davon ab, ob er überhaupt noch zahlungsfähig ist.
Sind die finanziellen Probleme des Hausverwalters sogar so groß, dass er in die Insolvenz gerät, fallen die Gelder auf dem Treuhandkonto in die Insolvenzmasse. Der Eigentümer muss daher sein Aussonderungsrecht geltend machen. Auch dies kostet Zeit und Geld.
Verstirbt der Verwalter plötzlich, taucht er unter oder reagiert er einfach nicht mehr, kommt der Eigentümer nicht an das Treuhandkonto und damit nicht an seine Gelder. Der Eigentümer muss daher eine Freigabe des Kontos veranlassen, was regelmäßig unter Einschaltung des Gerichts erfolgt sowie wiederum Zeit und Geld benasprucht.
Findet ein Verwalterwechsel statt, muss das Treuhandkonto ebenfalls gewechselt werden, da der Kontoinhaber der ursprüngliche Verwalter ist.
Der Eigentümer hat kein Auskunftsrecht gegenüber dem Geldinstitut über das Treuhandkonto. Eine Kontrolle des Kontos ist daher schwierig. Präsentiert der Verwalter bei den Abrechnungen jeweils nur die Kontobestände, könnte er inzwischen auf die Treuhandkonten zugegriffen, Gelder veruntreut und die Fehlbeträge dadurch ausgeglichen haben, dass er ständig Gelder von einem Konto zum anderen verschiebt, so dass die Konten am jeweiligen Abrechnungstag ausgeglichen sind.

All diese Risiken haben dazu geführt, dass auch ein offenes Treuhandkonto bei der WEG-Verwaltung unzulässig ist. Was für ein Konto für die WEG-Verwaltung zu führen ist und welche Alternative zum offenen Treuhandkonto für die Mietverwaltung besteht, erfahren Sie hier: Offenes Fremdgeldkonto: Informationen für Eigentümer und WEGs

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Über den Autor

Als Geschäftsführer der Promeda Hausverwaltung GmbH aus Berlin und ausgebildeter Immobilienfachwirt schreibt Marcel Kurzke hier im Blog über diverse Themen der Immobilienwirtschaft.

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