Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist im Zusammenhang mit der Hausgeldabrechnung regelmäßig von der Abrechnungsspitze die Rede. Gemeint ist damit der Betrag, der für eine bestimmte Eigentumswohnung aufgrund der Jahresabrechnung zu zahlen ist und der die Differenz von den Einnahmen zum Hausgeld darstellt. Davon zu trennen ist der Abrechnungssaldo. Wird über die Jahresabrechnung auf der Eigentümerversammlung beschlossen, entsteht ein etwaiger Nachzahlungsanspruch der Eigentümergemeinschaft gegen den einzelnen Wohnungseigentümer nur in Höhe der Abrechnungsspitze. Was Eigentümer dazu im Einzelnen wissen sollten und inwieweit der Erwerber einer Eigentumswohnung für die Abrechnungsspitze haftet, lesen Sie hier.
Das bedeutet die Abrechnungsspitze in der Hausgeldabrechnung
Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um die Differenz zwischen dem Wohngeldsoll, also den im beschlossenen Wirtschaftsplan veranschlagten, durch Vorschüsse (in Form des Hausgelds bzw. Wohngelds) zu deckenden Lasten und Kosten, und der Abrechnungssumme, also den tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.02.2017, Az.: V ZR 166/16, Rz. 6). Anders als beim Abrechnungssoll spielen rückständige Beitragsvorschüsse (säumige Hausgelder) oder die tatsächlich gezahlten Beitragsvorschüsse bei der Abrechnungsspitze keine Rolle. Kommt es in dem Wirtschaftsjahr zur Erhebung einer Sonderumlage, sind die dadurch der geschuldeten Beiträge in die Abrechnungsspitze miteinzubeziehen.
So sieht eine negative Abrechnungsspitze aus
Ist der Wirtschaftsplan zu niedrig angesetzt, so dass die Abrechnungssumme höher als das Hausgeldsoll ist, liegt eine negative Abrechnungsspitze vor.
Die anteilige Abrechnungssumme beträgt laut Einzelabrechnung für einen bestimmten Wohnungseigentümer im Wirtschaftsjahr 7.000 Euro, sein Hausgeldsoll 500 Euro x 12 Monate = 6.000 Euro. Folge: Es liegt eine negative Abrechnungsspitze vor (6.000 Euro – 7.000 Euro = Minusbetrag 1.000 Euro).
Der Beschluss über die Jahresabrechnung bzw. die Einzelabrechnungen auf der Wohnungseigentümerversammlung begründet einen Nachzahlungsanspruch der Eigentümergemeinschaft gegen den einzelnen Wohnungseigentümer in Höhe der negativen Abrechnungsspitze. Die Nachzahlung in dieser Höhe wird am Tag der Beschlussfassung fällig.
Praxis-Beispiel: Eigentümerwechsel
Ist die Abrechnungssumme geringer als das Hausgeldsoll, handelt es sich um eine positive Abrechnungsspitze. Teilweise wird in der Rechtsliteratur auch der Begriff „Guthaben“ verwendet, der aber im Zusammenhang mit der Abrechnungsspitze zu Missverständnissen führen kann.
Folge: Es liegt eine positive Abrechnungsspitze vor (6.000 Euro – 5.000 Euro = 1.000 Euro).
Bei einer positiven Abrechnungsspitze werden die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft, die aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan bestehen, der Höhe nach begrenzt durch das Ergebnis der Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan wird also korrigiert (Landgericht (LG) Köln, Urteil vom 05.09.2013, Az.: 29 S 40/13;
LG Dortmund, Urteil vom 24.06.2014, Az.: 1 S 18/13). In diesem Fall entsteht ein Erstattungsanspruch des Wohnungseigentümers (BGH, Urteil vom 01.06.2012, Az.: V ZR 171/11, Rz. 23). Die Erstattung setzt als Rückerstattung aber voraus, dass der betreffende Eigentümer auch die nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Hausgelder gezahlt hat. Andernfalls besteht ein Rückerstattungsanspruch nur in der Höhe, in der eine Überzahlung des durch die Abrechnung korrigierten Wirtschaftsplans vorliegt. Dabei begründet der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung bzw. den Einzelabrechnungen keinen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Eigentümergemeinschaft in Höhe der ausgewiesenen positiven Abrechnungsspitze (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.09.2018, Az.: 2-13 S 92/17)
Von der Abrechnungsspitze zu unterscheiden: Der Abrechnungssaldo
Der Abrechnungssaldo ist die Differenz zwischen der Abrechnungssumme und den tatsächlich für das Wirtschaftsjahr gezahlten Hausgeldvorschüssen. Diese Differenz kann positiv (Guthaben) oder negativ (Fehlbetrag) ausfallen. Hat der einzelne Wohnungseigentümer alle im Wirtschaftsplan vorgesehenen Hausgeldvorschüsse bezahlt, sind Abrechnungssaldo und Abrechnungsspitze identisch. Fehlt es dagegen an Vorschüssen, ist der Abrechnungssaldo höher als die Abrechnungsspitze.
Ein Beschluss, wonach die Eigentümergemeinschaft einen Anspruch in Höhe des Abrechnungssaldos gegen den einzelnen Wohnungseigentümer festlegen will, ist nicht möglich. Der Gemeinschaft fehlt dafür die Beschlusskompetenz (BGH, Urteil vom 01.06.2012, Az.: V ZR 171/11). Außerdem wird dadurch vermieden, dass eine mögliche Verjährung von noch offenen Hausgeldvorschüssen unterlaufen wird.
Abrechnungsspitze: Diese Wirkung hat der Beschluss über die Jahresabrechnung
Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Genehmigung der Jahresabrechnung bzw. den Einzelabrechnungen begründet mangels Beschlusskompetenz für das Wirtschaftsjahr weder einen noch insgesamt zu zahlenden Fehlbetrag gegen den einzelnen Wohnungseigentümer noch ein Guthaben, dessen Auszahlung der Eigentümer verlangen kann. Vielmehr führt der bestandskräftige Beschluss zu einer Forderung der Gemeinschaft in Höhe nur der Abrechnungsspitze (ständige Rechtsprechung des BGH seit Beschluss vom 30.11.1995, Az.: V ZB 16/9). Die Abrechnungsspitze ist daher auch Gegenstand des Beschlusses über die Einzelabrechnung und in dieser hinreichend nachvollziehbar auszuweisen. Hinsichtlich des Ausweises der Abrechnungsspitze ist vieles umstritten. Regelmäßig wird diese aber von den Hausverwaltungen dargestellt.
Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung bzw. Einzelabrechnungen wird der zugrundeliegende Wirtschaftsplan nicht aufgehoben (BGH, Beschluss vom 30.11.1995, Az.: V ZB 16/9).
In der Praxis hat das für die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den einzelnen Wohnungseigentümer die folgenden Konsequenzen: Der Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung
- der negativen Abrechnungsspitze ergibt sich aus dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung den Einzelabrechnungen
- von rückständigen Hausgeldvorschüssen folgt letztlich aus dem für das Wirtschaftsjahr beschlossenen Wirtschaftsplan
Eigentümerwechsel: Wer muss was zahlen?
Wird eine Eigentumswohnung während des laufenden Wirtschaftsjahres veräußert, kann es sein, dass zum einen Hausgeldvorschüsse offenstehen und es zum anderen nach Ablauf des Wirtschaftsjahres zu einer negativen Abrechnungsspitze kommt. Hier gilt Folgendes:
- Für die offenen Hausgeldvorschüsse muss der Verkäufer bis zu dem Zeitpunkt einstehen, in dem er noch im Grundbuch Wird der Erwerber eingetragen, haftet ab diesem Zeitpunkt für die Hausgeldvorschüsse
- Die negative Abrechnungsspitze hat der Erwerber zu zahlen (so etwa BGH, Urteil vom 02.12.2011, Az.: V ZR 113/11)
Die anteilige Abrechnungssumme beträgt laut Einzelabrechnung für eine bestimmte Eigentumswohnung im Wirtschaftsjahr 7.000 Euro, das darauf entfallende Hausgeldsoll 500 Euro x 12 Monate = 6.000 Euro. Voreigentümer V hat 500 Euro x 6 Monate = 3.000 Euro Hausgeld gezahlt, Erwerber E hat 500 Euro x 2 Monate = 1.000 Euro Hausgeld gezahlt. Der Eigentümerwechsel fand am 25.09. statt. Folge: Die Zahlenwerte verhalten sich wie nachstehend: Gesamtkosten im Wirtschaftsjahr für die Eigentumswohnung – 7.000 Euro Tatsächliche Hausgeldzahlungen insgesamt: 500 Euro x 8 Monate = + 4.000 Euro Fehlbetrag an Hausgeld für diese Eigentumswohnung – 3.000 Euro Geschuldet laut Wirtschaftsplan insgesamt: 500 Euro x 12 Monate = + 6.000 Euro Fehlbetrag Gesamtkosten = Abrechnungsspitze, also 7.000 Euro – 6.000 Euro = 1.000 Euro Nicht geleistete, aber geschuldete Hausgelder von V: 500 Euro x 9 Monate = 4.500 Euro abzüglich gezahlter 500 Euro x 6 Monate = 1.500 Euro Nicht geleistete, aber geschuldete Hausgelder von E: 500 Euro x 3 Monate = 1.500 Euro abzüglich gezahlter 500 Euro x 2 Monate = 500 Euro Demnach fehlen der Eigentümergemeinschaft zur Kostendeckung der Eigentumswohnung noch 3.000 Euro. Davon hat V aufgrund des Wirtschaftsplans noch 1.500 Euro zu zahlen, E muss ebenfalls aufgrund des Wirtschaftsplans noch 500 Euro entrichten. Die Forderung der Gemeinschaft über die Abrechnungsspitze in Höhe von 1.000 Euro wurde durch den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung bzw. den Einzelabrechnungen begründet. Diesen Betrag muss E zahlen, da er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.
