Wohnungseigentumsgesetz: Braucht eine WEG einen Kassenprüfer?

Ein gesonderter Kassenprüfer ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ebenso wenig vorgesehen wie ein Rechnungsprüfungsausschuss oder ein externer Rechnungsprüfer. Vielmehr hat der Beiratden Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung), Rechnungslegungen und Kostenanschläge zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen, bevor die Eigentümergemeinschaft über diese Punkte beschließt, § 29 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Aber genügt das oder ist trotzdem ein Kassenprüfer erforderlich? Und was ist, wenn kein Beirat existiert? Die Antworten auf diese Fragen und warum Kassenprüfungen in einer WEG sinnvoll ist, erfahren Sie hier.

Kassenprüfungen sind generell sinnvoll

Angesichts manch unseriöser WEG-Verwalter sind regelmäßige Kassenprüfungen stets sinnvoll. Gerade in der Instandhaltungsrücklage finden sich häufig hohe Geldbeträge, die von den Wohnungseigentümern nach und nach angespart wurden und werden. Getreu dem Motto „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“ sollte daher das Vorhandensein und die Entwicklung der Rücklage einschließlich deren Anlageform turnusmäßig überprüft werden. Das gilt ebenso für das Vorhandensein und die Verwendung des monatlich zu zahlenden Hausgeldes.

Die Kassenprüfungen sollten aber nicht nur im Hinblick auf „schwarze Schafe“ der Verwaltungsbranche erfolgen, die Gelder veruntreuen. Auch seriösen WEG-Verwaltern können versehentlich Fehler unterlaufen mit der Folge, dass später Gelder fehlen, etwa weil Mitarbeiter des Verwalters falsch gebucht haben oder die Erfassung einer bezahlten Handwerkerrechnung schlichtweg vergessen wurde. Durch Kassenprüfungen können solche Fehler aufgedeckt werden, wobei sich ein seriöser Verwalter für ein derartiges Versehen sicherlich entschuldigen wird.

Einsetzung eines Kassenprüfers grundsätzlich zulässig

Möchte eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Kassenprüfer einsetzen, sind dafür verschiedene Möglichkeiten denkbar. So kann die Eigentümergemeinschaft

• aus ihren Reihen einen oder mehrere Kassenprüfer wählen
• aus mehreren Wohnungseigentümern einen Rechnungsprüfungsausschuss bilden
• einen externen Rechnungsprüfer hinzuziehen

Die Einsetzung solcher Kassenprüfer ist grundsätzlich zulässig (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 09.08.1990, Az.: BReg 1 b Z 25/89). Der Verwalter oder einzelne Eigentümer könnten also einen Beschluss über diese Einsetzung nicht mit der Begründung anfechten, dass diese Vorgehensweise im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht vorgesehen ist.

Greift die Einsetzung eines Kassenprüfers in die Rechte des Verwaltungsbeirats ein?

Probleme bei der Einsetzung eines Kassenprüfers können sich aber ergeben, wenn bereits ein Beirat besteht oder nach der Wahl eines Kassenprüfers erstmals bestellt wird. Denn die Rechnungsprüfung (und damit die Kassenprüfung) obliegt nach dem Gesetzeswortlaut des § 29 Abs. 3 WEG dem Beirat. Aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ergibt sich auch nicht, dass die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz haben, sich über gesetzlich festgelegte Rechte und Pflichten des Beirats hinweg zu setzen und die Rechnungsprüfung auf einen Kassenprüfer zu delegieren. Lediglich dann, wenn eine entsprechende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft die Rechnungsprüfung durch einen Kassenprüfer vorsieht, kann dieser damit trotz eines vorhandenen Beirats beauftragt werden. In der Praxis findet sich eine derartige Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung aber nur sehr selten.

Ist also ein Beirat vorhanden oder wird dieser bestellt, kann daher in aller Regel kein Kassenprüfer eingesetzt werden. Geschieht das trotzdem, kann sich zumindest der Beirat dagegen erfolgreich zur Wehr setzen.

Unbeschadet dieser Rechtslage sind in einigen Eigentümergemeinschaften trotzdem neben dem Beirat Kassenprüfer eingesetzt. So kann es etwa sein, dass besonders kompetente Wohnungseigentümer wie etwa ein Steuerberater oder ein Wirtschaftsprüfer vorhanden sind und sich aus Zeitgründen nicht in den Beirat wählen lassen, aber zu einer Kassenprüfung bereit sind. Besteht unter den Wohnungseigentümern einschließlich des amtierenden Beirats Einigkeit, kann sich darauf verständigt werden, dass die Kassenprüfer – ggf. gemeinsam mit dem Beirat – die Rechnungsprüfung durchführen. Die Dauer der Amtszeit der Kassenprüfer sollte dann aber an die Amtszeit des Beirats gekoppelt sein. Denn möglicherweise ist ein neu gewählter Beirat nicht mit den Kassenprüfern einverstanden.

Kein Verwaltungsbeirat: Stets Kassenprüfer einsetzen!

Ist kein Beirat vorhanden, kann der Verwalter – speziell bei der Jahresabrechnung – quasi schalten und walten, wie ihm beliebt. Denn mangels Beirat findet hier keine Kontrolle des Verwaltersgerade bei der Verwaltung des Vermögens der Eigentümergemeinschaft statt. Lediglich dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer vom ihrem Einsichtsrecht beim Verwalter Gebrauch machen und dort Belege sowie Unterlagen einsehen, kommt es zu einer Art Überprüfung. Das ersetzt aber keine reguläre Rechnungsprüfung.

Daher sollte die Eigentümergemeinschaft stets Kassenprüfer durch Beschluss einsetzen. Idealerweise werden immer zwei Kassenprüfer gewählt, wenn nicht sogar aufgrund der Größe des Objekts ein Rechnungsprüfungsausschuss gebildet wird. Möglich ist auch eine Beschlussfassung dahingehend, dass mit der Kassenprüfung ein externer Rechnungsprüfer beauftragt wird. Nur auf diese Weise ist gewährleistet, dass eine gründliche Prüfung der Vermögensangelegenheiten der Eigentümergemeinschaft erfolgt.

Werden solche Kassenprüfer eingesetzt, sollte vorsorglich in den Beschluss mit aufgenommen werden, dass sie dieselben Rechte und Pflichten haben, die für den Beirat nach § 29 Abs. 3 WEG gelten. Denn ansonsten könnte der Verwalter die Kassenprüfung boykottieren.