Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (also die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird) an einem bestimmten Stichtag. Er gilt für den frei finanzierten Wohnungsbau und erstreckt sich räumlich auf eine bestimmte Stadt oder Gemeinde bzw. Teile davon.
Dabei muss der Mietspiegel von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter zumindest gemeinsam anerkannt sein. Eine Verpflichtung zur Aufstellung eines Mietspiegels gibt es jedoch nicht. Neben seiner Funktion als Übersicht dient der Mietspiegel Vermietern als Begründung für eine Mieterhöhung nach §558 BGB.
So sehen Aufbau und Inhalt des Mietspiegels aus
Der Mietspiegel enthält je nach Lage und Ausstattung des Mietobjekts verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Kriterien, unter deren Hinzuziehung die betreffende Wohnung im Mietspiegel eingeordnet werden kann.
Zu den einzelnen Kategorien und möglichen Kriterien gehören etwa:
- Lage der Wohnung unter Berücksichtigung von Kriterien wie etwa Wohngebiet, Umgebung, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Infrastruktur usw.
- Baujahr des Mietobjekts
- Wohnungsgröße (so haben kleinere Wohnungen häufig einen höheren Quadratmeterpreis als größere)
- Wohnungsausstattung unter Berücksichtigung von Kriterien wie etwa Fußbodenheizung, zusätzliche Sanitäranlagen, hochwertige Bodenbeläge, Balkon usw.
- Energiesparmaßnahmen unter Berücksichtigung von Kriterien wie etwa Wärmedämmung, Wärmeschutzverglasung usw.
Innerhalb der verschiedenen Kategorien bestehen wiederum bestimmte Preisspannen (beispielsweise für Kategorie x von 4,90 bis 5,40 Euro pro Quadratmeter), mit denen sich – nach Einordnung in die jeweilige Kategorie – die ortsübliche Miete ermitteln lässt.
So wäre etwa eine Neubau-Wohnung in hervorragender Lage mit gehobener Ausstattung und moderner Wärmedämmung im Mietspiegel in der obersten Kategorie für Wohnungen einzuordnen, wobei die Miete einer „durchschnittlichen“ Wohnung in dieser Kategorie der mittleren Preisspanne zuzuordnen wäre.
Wie Sie den einfachen und den qualifizierten Mietspiegel unterscheiden
Der einfache Mietspiegel wird „von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt“, § 558c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dabei bedeuten „erstellen“ die Erhebung und Auswertung von Daten sowie „anerkannt“ die Billigung von ausgehandelten oder einvernehmlich festgestellten Mietspiegeln. Weiterhin „sollen“ Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden, § 558c Abs. 2 BGB.
Dagegen wird der qualifizierte Mietspiegel „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt“, § 558d Abs. 1 BGB.
Problematisch ist, was unter den gesetzlich nicht näher definierten anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu verstehen ist. Jedenfalls sollen diese gewährleisten, dass der Mietspiegel ein realistisches Bild des Wohnungsmarktes liefert. Anders als beim einfachen Mietspiegel „ist“ der qualifizierte Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen, wobei eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden darf. Nach weiteren zwei Jahren muss der qualifizierte Mietspiegel neu erstellt werden, § 558 Abs. 2 BGB. Geschieht dies nicht, wird der qualifizierte zum einfachen Mietspiegel.
Was der Mietspiegel für eine Mieterhöhung bedeutet
Möchte der Vermieter die Miete erhöhen, kann er sich in einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen auf den Mietspiegel berufen, § 558a Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB. Dabei spielt es zunächst keine Rolle, ob es sich um einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel handelt.
Erst wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt und es darüber zu einem Gerichtsprozess kommt, § 558b BGB, ist die Art des Mietspiegels von Bedeutung. Denn einen einfachen Mietspiegel braucht das Gericht bei seiner Entscheidungsfindung lediglich frei zu würdigen. Dagegen wirkt ein qualifizierter Mietspiegel als gesetzliche Vermutung im Sinne des § 292 Zivilprozessordnung (ZPO), so dass das Gericht daran gebunden ist. Der Vermieter muss jedoch darlegen und beweisen, dass der qualifizierte Mietspiegel auch tatsächlich den Anforderungen genügt, die nach § 558d BGB an eine Qualifizierung des Mietspiegels zu stellen sind.
Was passiert, wenn es keinen Mietspiegel gibt?
Da es keine gesetzliche Verpflichtung zur Aufstellung eines Mietspiegels gibt, existiert in einigen Gemeinden auch kein Mietspiegel. Wollen Vermieter und/oder Mieter in einem solchen Fall die ortsübliche Vergleichsmiete – speziell in einem Prozess über ein Mieterhöhungsverlangen – ermitteln, bestehen folgende Möglichkeiten:
- Heranziehen des Mietspiegels einer vergleichbaren benachbarten Gemeinde (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16.06.2010, Az.: VIII ZR 99/09)
- Auskunft aus einer Mietdatenbank im Sinne des § 558e BGB, also aus einer zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird, vgl. § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB
- Einholung eines begründeten Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, vgl. § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB
- Benennung der Miete von drei vergleichbaren Wohnungen, vgl. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB
Bei der letzten Möglichkeit sollten Mieter jedoch aufpassen, denn mancher Vermieter präsentiert als Vergleichswohnungen solche, die er ebenfalls vermietet hat. Hier sollten die Mieter selber ebenfalls Vergleichswohnungen suchen und benennen können.
Neuvermietung: Hier spielt der Mietspiegel kaum eine Rolle
Was viele Vermieter nicht wissen – anders als bei einer Mieterhöhung ist der Vermieter bei einer Neuvermietung nicht an den Mietspiegel gebunden. Daher darf er die Wohnung zu einer Miete vermieten, welche die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 20% übersteigt. Mehr als diese 20% darf der Vermieter aber nicht verlangen, da er sonst eine Ordnungswidrigkeit begeht, § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiSt).
