WEG-Verwaltung ohne Verwaltervertrag – Folgen und Risiken für Eigentümer

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass für eine Wohnungseigentümergemeinschaft zwar ein Verwalter bestellt ist, aber kein Vertrag mit dem Verwalter besteht. So kann es etwa sein, dass trotz der Bestellung des Verwalters der Abschluss eines Verwaltervertrages erst gar nicht erfolgt ist. Oder der Verwalter wurde zwar wiederbestellt, aber die Verlängerung des Verwaltervertragesistunterblieben. In diesen und ähnlichen Fällen stellt sich die Frage, welche Folgen und Risiken für die Eigentümer eine WEG-Verwaltung ohne Verwaltervertrag hat. Die Antwort darauf erfahren Sie in diesem Artikel.

Verwalterbestellung und Verwaltervertrag sind eigenständige Rechtsakte

Nach der sogenannten Trennungstheorie ist sowohl die Bestellung des WEG-Verwalters als auch der Abschluss des Verwaltervertrags ein jeweils eigenständiger Rechtsakt. Die Bestellung bedeutet, dass der Verwalter Organ der Eigentümergemeinschaftwird. Dagegen ist der Verwaltervertrag schuldrechtlicher Naturund regelt unter anderem weitere, über die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) genannten Aufgaben und Befugnisse des Verwalters hinausgehende Pflichten und Rechte, die Vergütung des Verwalters und die Laufzeit des Verwalteramtes.

Da Bestellung und Verwaltervertrag eigenständig sind, ist es möglich, dass beides auseinanderfällt. Daher kann dieBestellung des Verwalters wirksamsein, obwohl kein Verwaltervertragexistiert. Auch der umgekehrte Fall, wonach der Verwaltervertrag einschließlich eines (geminderten) Vergütungsanspruchs des Verwalters bestehen bleibt, obwohl er nicht als Verwalter bestellt ist, kommt in der Praxis vor.

Typische Fälle, in denen der Verwalter wirksam bestellt ist und kein rechtswirksamer Verwaltervertrag vorhanden ist, sind etwa:

WEG-Verwaltung ohne Verwaltervertrag: Das sind die Folgen und Risiken für Eigentümer

Auch ohne einen rechtswirksamen Verwaltervertrag ist der Verwalter verpflichtet, die ihm insbesondere nach §§ 24, 27 und 28 WEG obliegenden Aufgaben zu erfüllen. Dazu gehören unter anderem das Erstellen der Jahresabrechnung nebst Einzelabrechnungen und des Wirtschaftsplans, die Einberufung und Durchführung der ordentlichen (jährlichen) Eigentümerversammlung, die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder, die Ausführung von Beschlüssen der Eigentümer, die Sorge um die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums und dergleichen mehr.

Darüber hinaus wird es aber mangels Vorliegen eines Verwaltervertrags problematisch. Denn es ist unter anderem unklar,

Speziell die Höhe der Grundvergütung und der unterschiedlichen Sondervergütungen für zusätzliche Leistungen führen zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern schnell zu Streit. Kommt es hier zu keiner Einigung, besteht das Risiko eines Gerichtsverfahrens. In der Regel wird das Gericht die marktübliche Verwaltervergütung zugrunde legen. Das kann für die Eigentümer sowohl nachteilig als auch vorteilhaft sein, je nachdem, von welcher Vergütungshöhe sie ursprünglich ausgingen. War zuvor ein Verwaltervertrag vorhanden, dessen Verlängerung versehentlich unterblieben ist, wird sich das Gericht an dem ursprünglichen Verwaltervertrag orientieren.

Eine ähnliche Problematik ist bei Haftungsfällen möglich. So kann etwa der Verwalter behaupten, er wäre zu einer bestimmten, über seine gesetzlichen Aufgaben hinausgehende Tätigkeit (etwa umfangreiche Sanierungsbetreuung) nicht verpflichtet gewesen, während die Eigentümer von einer solchen Verpflichtung ausgingen. Kommt es hier zu einem Schaden, ist fraglich, wer dafür aufkommen muss. Ist ein abgelaufener Verwaltervertrag vorhanden, wird das Gericht auch diesen bei seiner Entscheidungsfindung berücksichtigen.

Weitere Schwierigkeiten können sich aus einer Überschreitung der Vertretungsmacht des Verwalters ergeben, die meistens im Zusammenhang mit der Vergabe von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten eine Rolle spielt. Dabei  hat der Verwalter grundsätzlich nur die Aufgabe, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über etwaige erforderliche Maßnahmen herbeizuführen und Beschlüsse auszuführen. Erteilt nun der Verwalter einen Auftrag, weil er irrig der Meinung ist, er dürfe aufgrund einer Absprache mit den Eigentümern bis zu einem Betrag von beispielsweise 2.000 Euro Aufträge freihändig vergeben und sind die Eigentümer damit nicht einverstanden, droht dem Verwalter gegenüber dem Auftragnehmer die persönliche Haftung nach § 179 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ist aber etwa ein abgelaufener Verwaltervertrag vorhanden, aus dem sich eine solche Befugnis ergibt, müssen die Eigentümer den vom Verwalter erteilten Auftrag wahrscheinlich gegen sich gelten lassen.

Im Ergebnis herrscht aufgrund des fehlenden Verwaltervertrags erhebliche Rechtsunsicherheit im Verhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern. Können sich die Parteien nicht einigen, droht das Risiko von Prozessen mit den damit verbundenen Kosten. Dabei muss nach den zivilprozessrechtlichen Grundsätzen derjenige eine für ihn günstige Tatsache darlegen und beweisen können, der sich auf die Tatsache beruft. Verlangt also etwa der Verwalter eine höhere als die marktübliche Vergütung, muss er unter Beweisantritt darlegen, warum ihm diese höhere Vergütung zusteht. Das gilt umgekehrt genauso, wenn die Eigentümer nur eine geringere Vergütung als den marktüblichen Satz zahlen wollen. Ob der betreffende Beweis dann tatsächlich geführt werden kann, kommt auf den jeweiligen Einzelfall an.

All diese Probleme lassen sich vermeiden, wenn einvernehmlich zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern ein fehlender Verwaltervertrag „nachgeholt“ wird, der von den Eigentümern zu beschließen ist.