Der Vermieter schuldet dem Mieter während der Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und hat sie in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Entsteht ein Mangel an der Mietsache, der deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt, § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB.
Beeinträchtigt der Mangel die Tauglichkeit jedoch nur unerheblich, bleibt er außer Betracht, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Eine Mietminderung ist hier nicht möglich.
Unerheblicher Mangel: Das sagt der Bundesgerichtshof
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) ist ein Mangel insbesondere dann als unerheblich anzusehen, wenn er leicht erkennbar, schnell behebbar und mit geringen Kosten zu beseitigen ist. In diesem Fall verstieße eine Mietminderung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (BGH, Urteil vom 30.06.2004, Az.: XII ZR 251/02).
Hier liegen unerhebliche Mängel vor
Bespiele für unerhebliche Mängel, die keine Mietminderung rechtfertigen, sind:
- Ameisenbefall der Wohnung, vorübergehender
- Fensterscheibe im Bad hat einen Sprung
- Graffiti-Schmierereien an der Hauswand, kleinere
- Haarrisse an der Zimmerdecke
- Hausflur hat eine defekte Glühbirne
- Heiztemperatur wird entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung vorübergehend um ein Grad Celsius unterschritten
- Heizung ist nicht auf dem neuesten Stand, aber funktionstüchtig
- Hundegebell, gelegentliches
- Nachbar bohrt Dübellöcher
- Nachbarschaft unterhält einen Swinger-Club
- Türschwellen sind abgetreten
- Waschmaschinenanschluss im Bad des Mietappartements ist nicht vorhanden
Wenn der Mieter trotzdem mindert
Mindert der Mieter die Miete, obwohl nur ein unerheblicher Mangel vorliegt, kann der Vermieter der Minderung sofort schriftlich widersprechen und den Mieter unter Fristsetzung zur Zahlung der einbehaltenen Miete auffordern. Damit der Mieter nicht später behaupten kann, er habe das Aufforderungsschreiben des Vermieters nicht erhalten, lassen viele Vermieter die Post an ihre Mieter durch einen Boten übergeben bzw. in den Hausbriefkasten werfen. Der Bote kann später im Streitfall bekunden, dass das Vermieterschreiben dem Mieter zugegangen ist. Dabei reicht der Einwurf in den Hausbriefkasten für einen wirksamen Zugang an den Mieter aus. Der Bote sollte allerdings den Inhalt des Vermieterschreibens gesehen und dieses einkuvertiert haben.
Zahlt der Mieter trotzdem nicht, kann der Vermieter den Erlass eines Mahnbescheides beantragen bzw. Zahlungsklage erheben. Erreicht der Mietrückstand die Höhe von einer Monatsmiete, ist der Vermieter berechtigt, dem Mieter ordentlich fristgemäß nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen. Belaufen sich dagegen die wegen der ungerechtfertigten Minderung einbehaltenen Beträge auf zwei Monatsmieten, darf der Vermieter dem Mieter außerordentlich fristlos kündigen, §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Die ordentliche fristgemäße Kündigung fällt aber nicht dadurch weg, dass der Mieter die rückständige Miete innerhalb von zwei Monaten nach Gerichtsanhängigkeit der Räumungsklage zahlt. Diese Möglichkeit besteht nur für die außerordentliche fristlose Kündigung (BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12).
