Zwischen der Mietverwaltung und der WEG-Verwaltung bestehen erhebliche Unterschiede. Der Mietverwalter ist regelmäßig mit der Betreuung sowie dem Zustandekommen, der Durchführung und der Abwicklung von Mietverhältnissen für ein Miethaus beauftragt. Demgegenüber erstreckt sich die WEG-Verwaltung auf die Betreuung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Aus Verwaltersicht haben beide Tätigkeiten Vor- und Nachteile. Trotzdem bevorzugen viele Hausverwaltungen – nicht nur in Berlin – Mietobjekte mit der Folge, dass sich manche Eigentümergemeinschaft öfter einen neuen Verwalter suchen muss. Warum das so ist und wieso Miethäuser oft begehrter als Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sind, erfahren Sie hier.
Rechtslage bei WEGs ist wesentlich komplizierter – Gerichtsprozesse drohen
Bei der Mietverwaltung ist die Beauftragung eines Verwalters verhältnismäßig einfach. Mietverwalter und Eigentümer setzen sich an einen Tisch und schließen einen schuldrechtlichen Verwaltervertrag. Damit ist der Verwalter im Amt. Maßgeblich ist in aller Regel allein der Vertragsinhalt, aus dem sich die gegenseitigen Rechte und Pflichten sowie dieDurchführung der Mietverwaltung ergeben. Wollen Verwalter und Eigentümer den Vertrag beenden, gelten die vertraglichen Kündigungsfristen, sofern kein wichtiger Grund für eine außerordentliche (fristlose) Kündigung vorliegt.
Aufgrund dieser einfach gelagerten Sachverhalte kommt es eher selten zum Rechtsstreit. Gerichtsurteile zur Mietverwaltung sind daher nur schwer zu finden.
Dagegen fangen bei der WEG-Verwaltung die Schwierigkeiten bereits bei der Beauftragung eines Verwalters an. WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer können sich meist schon aufgrund der hohen Personenanzahl nicht an einen Tisch setzen. Üblich ist daher, dass sich der Verwalter auf einer Wohnungseigentümerversammlung vorstellt. Soll der Verwalter beauftragt werden, sind dafür zwei Beschlüsse der Wohnungseigentümer erforderlich. Denn bei der Beauftragung des WEG-Verwalters ist zwischen dessen Bestellung als Organ der Eigentümergemeinschaft und dem schuldrechtlichen Verwaltervertrag zu unterscheiden (sogenannte Trennungstheorie). Die Eigentümer müssen daher sowohl über die Verwalterbestellung als auch über die wesentlichen Eckpunkte des Verwaltervertrags einen Beschluss fassen. Erst wenn diese beiden Beschlüsse zustande gekommen sind und der Verwaltungsbeirat bzw. ein anderer Wohnungseigentümer mittels Beschluss rechtswirksam zum Abschluss des Verwaltervertrags ermächtigt wurde, ist nach Abschluss des Vertrages der Verwalter im Amt.
Für die gegenseitigen Rechte und Pflichten sowie die Durchführung der WEG-Verwaltung ist in erster Linie das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) maßgeblich. Daneben gelten die weiteren Vereinbarungen aus dem Verwaltervertrag. Wollen sich Verwalter und Eigentümergemeinschaft trennen, sind wiederum zwei Beschlüsse erforderlich, und zwar jeweils über die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags. Das gilt sowohl bei einer fristgemäßen Trennung als auch bei einer außerordentlichen (fristlosen) Trennung aus wichtigem Grund.
Folge dieser Gegebenheiten sind zahlreiche Rechtsstreitigkeiten, an denen der Verwalter zumindest in Anfechtungsverfahren teilnehmen muss. Viele Wohnungseigentümer, die mit der Einsetzung des Verwalters nicht einverstanden sind, fechten die dazu ergangenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft bei Gericht an. Anfechtungsgründe finden sich häufig. Wird die Trennung vom Verwalter beschlossen, ist es nicht anders. Hier wird bereits oftmals über die Frage, ob ein wichtiger Grund gegeben ist, prozessiert. Das Nebeneinander von Bestellung / Abberufung und Vertragsschluss / Vertragskündigung kann dazu führen, dass etwa die Bestellung unwirksam oder die Abberufung wirksam ist, aber der Verwaltervertrag einschließlich des (teilweisen) Vergütungsanspruchs bestehen bleibt, so dass der Verwalter die ihm verweigerte Vergütung notfalls einklagen muss. Ebenso sind die Rechte und Pflichten des Verwalters sowie dieDurchführung der WEG-Verwaltung ein ständiger Zankapfel. Die Rechtsprechung der Instanzgerichte zur WEG-Verwaltung ist nahezu uferlos.
Viele Hausverwaltungen sind daher nicht daran interessiert, sich mit der komplizierten Materie des Wohnungseigentumsrechts auseinanderzusetzen und als WEG-Verwalter vor Gericht erscheinen zu müssen. Ihnen ist der Zeitaufwand dafür zu hoch. Zwar sind auch bei der Mietverwaltung Gerichtsprozesse zu führen, sofern der Mietverwalter dazu ermächtigt ist. Die Rechtslage ist im Vergleich zum Wohnungseigentumsrecht aber wesentlich überschaubarer.
Zustimmung: Bei der Mietverwaltung geht es schnell – bei der WEG-Verwaltung dauert es lange
Muss bei der Mietverwaltung eine Zustimmung des Immobilieneigentümers zu einer Maßnahme der Hausverwaltung eingeholt werden, geht das in aller Regel zügig vonstatten. Mietverwalter und Eigentümer reden kurzfristig miteinander. Anschließend verfährt der Verwalter absprachegemäß.
Bei der WEG-Verwaltung ist die Einholung einer Zustimmung der Wohnungseigentümer eine umständliche Angelegenheit. Ist der Verwaltungsbeirat zur Entscheidung nicht berechtigt (was meistens der Fall ist) oder kein Beirat vorhanden, müssen die Wohnungseigentümer zustimmen. Dazu ist regelmäßig eine Eigentümerversammlung erforderlich, zu der der Verwalter unter Erstellung der Tagesordnung und unter Berücksichtigung der einzuhaltenden Fristen einzuladen hat. Auf der Versammlung wird die vom Verwalter begehrte Zustimmung meistens kontrovers diskutiert, wobei jeder Eigentümer ein (gegebenenfalls begrenztes) Rederecht hat. Die Entscheidungsfindung verkompliziert sich, wenn schwierige Eigentümer oder zerstrittene Eigentümergemeinschaften vorhanden sind. Die Zustimmung (oder die Ablehnung) ergeht dann durch Beschluss der Eigentümer. Der Beschluss kann – wie auch bei der Einsetzung des Verwalters oder der Trennung vom Verwalter – von bereits einem Eigentümer gerichtlich angefochten werden.
Diese Verfahrensweise bei der WEG-Verwaltung ist vielen Hausverwaltungen zu aufwändig. Sie bevorzugen stattdessen den bei der Mietverwaltung gegebenen einfachen und schnellen Kontakt zum Eigentümer.
Miethäuser dienen als Kapitalanlage – Eigentumswohnungen werden häufig selbst genutzt
Die meisten Miethäuser werden vom Immobilieneigentümer nicht selber bewohnt. Vielmehr dienen diese als reine Kapitalanlage. Der Eigentümer ist daher häufig nur an einer hohen Rendite interessiert. Im Übrigen soll die Verwaltung des Objekts mit möglichst wenig Zeitaufwand für den Eigentümer reibungslos funktionieren. Dazu hat der Mietverwalter weitgehend freie Hand. Ob der Eigentümer mit der Mietverwaltung zufrieden ist, richtet sich in letzter Konsequenz nach dem wirtschaftlichen Ergebnis.
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft leben jedoch häufig die Eigentümer selbst in der Eigentumswohnung. Damit ist die Interessenlage der Eigentümer eine völlig andere. Diesen kommt es nicht auf eine hohe Rendite, sondern auf eine beständige Werterhaltung und Wertverbesserung an, die auch „etwas kosten“ darf. Damit einhergehend sind die an den Verwalter gestellten Ansprüche der Eigentümer weitaus höher als bei der Mietverwaltung. Dieser soll die „beste“ Möglichkeit finden, für die Eigentümer spielt die Zeit keine Rolle. Dabei unterliegt der Verwalter den strengen Weisungen der Eigentümer, was ihm zusätzliche Zeit kostet. Maßstab für die Zufriedenheit der Eigentümer mit der WEG-Verwaltung ist hier das tatsächliche Ergebnis.
Setzt sich die Eigentümergemeinschaft aus Selbstnutzern und zahlreichen Kapitalanlegern zusammen, die ihre Eigentumswohnungen vermieten, muss der Verwalter zwischen den widerstreitenden Eigentümerinteressen vermitteln. Auch das ist zeitintensiv.
Den zusätzlichen Zeitaufwand für die WEG-Verwaltung möchten viele Hausverwaltungen nicht tragen. Für sie sind daher Miethäuser oft begehrter als WEGs.
Haftung: Bei WEGs drohen dem Verwalter mehr Fallstricke
Im Vergleich zur Mietverwaltung ist das Haftungsrisiko bei der WEG-Verwaltung deutlich höher. Typische Haftungsfallen nur für den WEG-Verwalter bestehen etwa im Zusammenhang mit der Einladung zur Eigentümerversammlung oder der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, durch eine falsche oder spekulative Anlage der Instandhaltungsrückstellung, infolge mangelnder Kontrollen des Gemeinschaftseigentums oder aufgrund sonstiger Verstöße gegen Pflichten und Aufgaben nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dabei entsteht bei manchem schwierigen Eigentümer der Eindruck, dass er nur darauf „wartet“, der Hausverwaltung einen Fehler nachzuweisen.
Zu der Übernahme der zusätzlichen Haftungsrisiken und den sich im Haftungsfall möglicherweise ergebenden Diskussionen mit den Wohnungseigentümern sind einige Hausverwaltungen nicht bereit. Sie konzentrieren sich daher auf die problemloseren Mietverwaltungen.
