Durch das seit dem 01.05.2013 geltende Mietrechtsänderungsgesetz wurde die Möglichkeit eingeführt, in Gebieten mit Wohnungsknappheit die Kappungsgrenze abzusenken. Das Land Berlin hat davon mit der „Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 BGB (Kappungsgrenzen-Verordnung)“ Gebrauch gemacht. Diese wurde am 18.05.2013 im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin veröffentlicht. Die Mieten im nicht preisgebundenen Wohnraum in Berlin dürfen daher bis zum 10.05.2018 nur noch um höchstens 15% erhöht werden. Die Folgen reichen bis zur Klage eines Vermieters beim Bundesgerichtshof (BGH) gegen die Absenkung der Kappungsgrenze.
Das bedeutet die Absenkung der Kappungsgrenze
Will der Vermieter die Miete erhöhen, wird er sich regelmäßig auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufen, also die Miete, die ausweislich des örtlichen Mietspiegels üblicherweise für vergleichbare Wohnungen hinsichtlich Bauweise, Ausstattung, Größe und Wohnlage gezahlt wird. Erhöht werden darf die Miete nur dann, wenn sie unterhalb der ortsüblichen Miete liegt, andernfalls nicht. Dabei werden sogenannte qualifizierte Mietspiegel – wie in Berlin – nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und sind von den Interessenverbänden der Mieter bzw. Vermieter anerkannt.
Nach dem Einzug oder dem Zeitpunkt der letzten wirksamen Mieterhöhung darf der Vermieter frühestens nach 15 Monaten die Zahlung der nächsten Erhöhung verlangen. Wird die Leistung der erhöhten Miete eher gefordert, ist die Mieterhöhung unwirksam. Das gilt ebenso, wenn der Vermieter das eigentliche Mieterhöhungsverlangen eher als 12 Monate nach dem Einzug oder dem Zeitpunkt der letzten wirksamen Mieterhöhung stellt, § 558 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Hinzu kommt, dass der Vermieter nicht mit sofortiger Wirkung eine Mieterhöhung bis auf die ortsübliche Miete verlangen kann. Vielmehr darf die Miete nur bis maximal 20% angehoben werden (sogenannte Kappungsgrenze), § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB. Dabei besteht die Besonderheit, dass bei Wohnungsknappheit die Landesregierungen seit dem 01.05.2013 die Kappungsgrenze auf 15% absenken dürfen, § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB. Von dieser „Mietpreisbremse“ hat Berlin als erstes Bundesland Gebrauch gemacht.
Welche Folgen sich in Berlin aus der Absenkung auf 15% ergeben
Nach Bekannt werden der Absenkung hatten zahlreiche Vermieter noch schnell die Miete um 20% erhöht, was teilweise nicht rechtens war und zu vermehrten Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern führte.
Zugleich sprach der Berliner Senat davon, dass über 1,2 Millionen Berliner Mieterhaushalte von der Einschränkung künftiger Mieterhöhungsmöglichkeiten profitieren (Quelle: Pressemitteilung vom 07.05.2013, Der Regierende Bürgermeister, Senatskanzlei).
Tatsächlich wird nun der BGH darüber entscheiden müssen, ob die Absenkung der Kappungsgrenze auf 15% zulässig ist. Hintergrund ist, dass ein Vermieter im Berliner Stadtbezirk Wedding die Miete trotzdem auf 20% erhöhen wollte. Da der Mieter nur 15% zahlen wollte, stritten die Mietvertragsparteien vor Gericht, wobei der Vermieter den Prozess verlor (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 03.07.2014, Az.: 67 S 121/14, nicht rechtskräftig). Der Vermieter, der vom Eigentümerverband Haus & Grund unterstützt wird, soll nun beim BGH Revision eingelegt haben.
Gesetzgeber plant weitere Kappungsgrenzen
Nach einem Gesetzentwurf zur „Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ darf in Gebieten mit Wohnraumknappheit die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Bundesländer sollen die entsprechenden Gebiete selber festlegen können. Diese Mietpreisbremse soll aber nicht für Neubauten und Neuverträge nach umfassenden Renovierungen sowie Vereinbarungen über eine Staffel- oder Indexmiete gelten. Auch auf bereits bestehende Mietverhältnisse wirkt sich der Gesetzesentwurf, der voraussichtlich Miete 2015 in Kraft treten soll, aber nicht aus.
Sollte das Gesetz in Kraft treten, bleibt abzuwarten, inwieweit Berlin auch hiervon Gebrauch macht.
