Der Umstand, dass die Hausgeldzahlung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft meistens monatlich im Voraus fällig ist, ergibt sich zwar bereits aus dem Wirtschaftsplan. Denn nach § 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) müssen die Wohnungseigentümer nach Abruf durch den Verwalter die Vorschüsse leisten, die im Wirtschaftsplan beschlossen wurden. Aber dieser Plan ist nicht die eigentliche Rechtsgrundlage für die Fälligkeit der Hausgeldzahlung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Vielmehr richtet sich die konkrete Fälligkeit nach anderen rechtlichen Bestimmungen. Welche das sind und was Sie sonst zur Fälligkeit der Hausgeldzahlung wissen sollten, lesen Sie hier.
Das sind die Rechtsgrundlagen zur Fälligkeit der Hausgeldzahlung
Wohnungseigentümer müssen das in § 16 Abs. 2 WEG näher beschriebene Hausgeld zahlen, sobald es fällig ist. Diese Verpflichtung wird durch § 28 Abs. 2 WEG dahingehend konkretisiert, dass die im beschlossenen Wirtschaftplan festgesetzten Vorschüsse auf Anforderung des Verwalters zu leisten sind. Da der Wirtschaftsplan nur für ein Jahr besteht (sogenanntes Wirtschaftsjahr), haben die Eigentümer auch nach Ablauf des Jahres die Vorschüsse weiterhin zu zahlen, selbstwenn noch kein neuer Wirtschaftsplan aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vorliegt.
Die eigentliche Rechtsgrundlage für die Fälligkeit der Hausgeldzahlung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ergeben. Danach ist – wie im Mietrecht – die Hausgeldzahlung häufig bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats fällig. Besteht in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine Regelung über die Fälligkeit der Hausgeldzahlung oder existiert dazu eine sonstige Vereinbarung, ist dies die Rechtsgrundlage für die Fälligkeit.
Besteht hingegen keinerlei Regelung oder soll eine vorhandene Vereinbarung abgeändert werden, kommt die in § 21 Abs. 7 WEG niedergelegte Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zum Tragen. Nach dieser Bestimmung können die Wohnungseigentümer
… die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.
Das kann mit einem Beschluss zur Fälligkeit der Hausgeldzahlung geregelt werden
Möchten die Wohnungseigentümer die Fälligkeit der Hausgeldzahlung nach § 21 Abs. 7 WEG beschließen, sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass die Fälligkeit bzw. der Zahlungstermin bestimmbar ist. Das kann durch einen bestimmten Tag (etwa am 15. des Monats) oder durch einen mit Hilfe des Kalenders bestimmbaren Termin (etwa am 3. Werktag eines Monats) geschehen.
Erfolgt eine solche Bestimmbarkeit nicht und bleibt die Hausgeldzahlung des Wohnungseigentümers aus, muss dieser erst durch eine Mahnung in Verzug gesetzt werden. Ist jedoch der Zahlungstermin bestimmt, gerät der betreffende Eigentümer bei einer Nichtzahlung automatisch in Verzug. Er muss also auch ohne Mahnung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft den Verzugsschaden ersetzen, also die Verzugszinsen und die Mahnkosten.
Formuliert werden kann ein solcher Beschluss wie folgt:
Das gemäß dem Wirtschaftsplan zu zahlende Hausgeld ist jeweils am 3. Werktag eines Monats im Voraus zur Zahlung fällig.
Ob weiterhin beschlossen werden kann:
Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Eingang auf dem Konto der WEG entscheidend.
muss vor der Hintergrund der neueren Rechtsprechung zum Mietrecht hinterfragt werden. Denn solche Klauseln sind in Formularmietverträgen unwirksam (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 05.10.2016, Az.: VIII ZR 222/15). Diese Rechtsprechung zum Mietrecht dürfte aber auf entsprechende Beschlüsse von Wohnungseigentümern nicht übertragbar sein, da es sich hier nicht in letzter Konsequenz um die Kündigung von Wohnraum geht.
Zudem können die Wohnungseigentümer beispielsweise beschließen,
Wenn ein Wohnungseigentümer das Hausgeld trotz Fälligkeit nicht zahlt
Zahlt ein Wohnungseigentümer das fällige Hausgeld nicht, ist dessen außergerichtliche Beitreibung eine Angelegenheit des Verwalters, die zu seinen gesetzlich geschützten Aufgaben gehört, §§ 27 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 WEG. Der Verwalter darf hier also unproblematisch und ohne besondere Ermächtigung die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten.
Ist dagegen eine Zahlungsklage oder die Einleitung eines Mahnverfahrens gegen den säumigen Eigentümer erforderlich, muss der Verwalter dazu ermächtigt werden. Die Ermächtigung kann durch Beschluss der Eigentümerversammlung oder durch Vereinbarung erfolgen. Wurde dagegen die Ermächtigung im Verwaltervertrag erteilt, ist diese regelmäßig nur dann wirksam, wenn der Verwaltervertrag allen Eigentümern vorgelegen hat und als Ganzes von der Versammlung beschlossen wurde. Im Zweifel ist daher der Verwalter von der Eigentümerversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit durch Beschluss zur gerichtlichen Geltendmachung der fälligen Hausgeldzahlung zu ermächtigen, § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG.
Mehr unter: Ein Eigentümer zahlt kein Hausgeld – was ist zu tun?
Ein Zurückbehaltungsrecht an einer fälligen Hausgeldzahlung steht einem Wohnungseigentümer nur zu, wenn es sich um anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen handelt oder das Hausgeld nicht auf ein offenes Fremdgeldkonto eingezahlt werden soll.
