Wer eine Eigentumswohnung erwerben möchte, darin wohnt oder diese vermieten will, sollte über das Hausgeld genau Bescheid wissen. Gerade Kapitalanleger müssen wissen, Vermieter können nicht das gesamte Hausgeld auf den Mieter umlegen.
Zu unterscheiden ist vielmehr zwischen umlage- und nicht umlagefähige Kosten. Was auf den Mieter umgelegt werden kann, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die 17 verschiedene Kostenarten auflistet.
Alle anderen Bestandteile des Hausgeldes sind nicht umlagefähig. Das gilt insbesondere für Reparaturen, für die Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage und Hausverwalterkosten. Diese Kosten muss der Wohnungseigentümer bzw. Vermieter selber tragen.
Die Zusammensetzung des Haugeldes (Kurzform):
Umlagefähige Hausgeldbestandteile:
Nicht umlagefähige Bestandteile:
= Zusammensetzung des Hausgeldes
In der Summe ergibt sich der Hausgeldbetrag, den der jeweilige Eigentümer auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt. Die Gemeinschaft finanziert aus der Summe aller Hausgelder die laufenden Kosten der Immobilie (des Gemeinschaftseigentums).
Hausgeldbestandteile die umlegbar sind:
Hausgeldbestandteile die der Mieter über die Betriebskosten trägt
Je nach Ausstattung und Lage der Immobilie, in der sich die Eigentumswohnung befindet, können unter dem Mantel des Hausgeldes folgende Betriebskosten anfallen bzw. auf den Mieter als Nebenkosten umgelegt werden:
Die Betriebskosten zahlt der Eigentümer an die Hausgemeinschaft. Gleichzeitig bekommt er die Betriebskosten von seinem Mieter zurück. Dieser Teil des Hausgeldes ist für den Eigentümer also ein durchlaufender Posten.
Tipp: Die Grundsteuer ist nicht Bestandteil des Hausgeldes, da jeder Eigentümer für seine Wohnung separat die Grundsteuer abführt (nicht über die Eigentümergemeinschaft). Wenngleich die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden kann.
Für die Umlagefähigkeit der genannten Kosten auf den Mieter gilt folgende Regel: Reparatur- bzw. Instandhaltungskosten sind nicht umlagefähig und daher stets vom Wohnungseigentümer bzw. Vermieter selber zu tragen, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Dies gilt auch für Gutachten zur Schadensfeststellung oder -verursachung.
Hausgeldbestandteile die der Mieter über die Heizkosten trägt
Wie oben schon beschrieben, sind auch die Kosten für Heizung und Warmwasser Bestandteil des Hausgeldes. Auch diese Positionen lassen sich auf den Wohnungsmieter umlegen.
Ausnahme: Die Heizkosten sind kein Bestandteil des Hausgeldes, wenn der Eigentümer oder der Mieter direkt mit dem Versorger abrechnet. Zum Beispiel in folgenden Sonderfällen.
Sonderfall: Gas-Etagenheizung:
Bei einer Gas-Etagenheizung wird mit einer Heizung nur eine Wohnung beheizt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat mit diesen Kosten nichts zu tun. Der Eigentümer oder der Mieter (falls die Wohnung vermietet ist) bezahlt sein Gas direkt beim Gasversorger.
Sonderfall: Nachtspeicherheizung / Stromheizung:
Genau wie bei der Gas-Etagenheizung zahlt der Bewohner den für die Heizung und das Warmwasser verbrauchten Strom direkt an den Stromversorger. Auch diese Art der Heizversornung findet also nicht über die Wohnungseigentümergemeinschaft statt und ist somit vollkommen losgelöst vom Hausgeld einer Eigentumswohnung zu betrachten.
Sonderfall: Beheizung über Öfen:
Auch bei der Beheizung über einen oder mehrere Öfen ist der Mieter (oder bei Selbstnutzung der Eigentümer) selber verantwortlich. Die Kosten für Kohle und/oder Holz werden nicht über das Hausgeld abgerechnet.
Hausgeldanteile die nicht umleget werden können:
Kosten für die laufende Instandhaltung gehören zum Hausgeld
Kleinere Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum werden in der Regel nicht über die Instandhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft finanziert, sonder über die „laufende Instandhaltung“.
Um die laufende Instandhaltung zu finanzieren zahlt ein jeder Eigentümer einen monatlichen Obolus über das Hausgeld auf das Gemeinschaftskonto.
Zu dieser Art der Instandhaltung zählt z.B. die Reparatur eines Klingelschildes oder auch die Graffitientfernung.
Diese Aufteilung zwischen Instandhaltungsrücklage und laufender Instandhaltung wird so gehandhabt, weil immer ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft notwenig wäre, um Geld aus der Rücklage zu verwenden.
Die Hausgeld-Kosten für die laufende Instandhaltung dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Instandhaltungsrücklage: Hier muss der Wohnungseigentümer selber zahlen
Bei Eigentumswohnungen besteht neben dem Sondereigentum an der Wohnung das Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Kosten für die laufende Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind von allen Wohnungseigentümern zu tragen.
Dazu wird regelmäßig eine angemessen Instandhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung) gebildet, § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG. Diese Bildung der Rücklage ist Bestandteil des monatlichen Hausgeldes, wobei sich die Höhe nach dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung richtet.
Die Kosten für die Instandhaltungsrücklage sind vom Wohnungseigentümer stets selber zu zahlen und nicht auf den Mieter umlegbar.
Sonderfall: Instandhaltung am Sondereigentum
Auch die Kosten für Reparaturen am Sondereigentum sind vom Wohnungseigentümer bzw. Vermieter selbst zu tragen, soweit sie nicht bis zu einer bestimmten Höhe mietvertraglich auf den Mieter abgewälzt werden können.
Im Unterschied zu den Instandhaltungskosten am Gemeinschaftseigentum, an dem alle Wohnungseigentümer beteiligt werden, muss der Wohnungseigentümer Reparaturen seines Sondereigentums alleine zahlen.
Diese Instandhaltungen am Sondereigentum werden also nicht über das Hausgeld finanziert (nicht über die laufende- bzw. die Instandhaltungsrücklage).
Hausverwalterkosten und sonstige Kosten sind ebenfalls Sache des Wohnungseigentümers
Die Kosten für den Hausverwalter (WEG-Verwalter), der sich um die Abrechnungen und die Gemeinschaftseigentumsverwaltung einschließlich des Abhaltens der Wohnungseigentümersammlung kümmert, sind vom Wohnungseigentümer bzw. Vermieter stets selbst zu tragen.
Diese Kosten sind keine Betriebskosten und daher nicht umlagefähig, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV. Zu den nicht umlagefähigen Verwaltungskosten gehören auch das Porto des Verwalters bzw. Wohnungseigentümers, Kontoführungsgebühren für Hausgelder und Instandhaltungsrücklagen sowie die Kosten für die Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung.
