Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen ein monatliches Hausgeld zahlen. Gemeint sind damit die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, die jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen hat, § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das Hausgeld betrifft also allein das Gemeinschaftseigentum. Je nach Region, Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung einer Wohnanlage kann das monatliche Hausgeld beträchtlich variieren. Wonach sich die Höhe des Hausgeldes im Einzelnen richtet, erfahren Sie in diesem Artikel.
Woraus das Hausgeld besteht und wie dessen Höhe beschlossen wird
Im Hausgeld enthalten sind zum einen die Betriebskosten wie etwa Kaltwasser, Heizung und Warmwasserversorgung, Müllabfuhr, Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom und dergleichen mehr. Im Wesentlichen handelt es sich um die Kosten, die in der Betriebskostenverordnung (BetrVK) aufgeführt sind und von Vermietern auf ihre Mieter umgelegt werden können. Heizung und Warmwasser werden allerdings nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) abgerechnet. Die Grundsteuer wiederum ist nicht Bestandteil des Hausgeldes, sondern wird vom Wohnungseigentümer unmittelbar an die Gemeinde bzw. Stadt gezahlt.
Zum anderen sind im Hausgeld die weiteren Lasten und Kosten enthalten, die keine Betriebskosten nach der BetrVK darstellen und daher von jedem Wohnungseigentümer selber zu tragen sind. Überwiegend handelt es sich dabei um Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie den Verwaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum. Eine wesentliche Position ist die Instandhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung), deren Höhe das Hausgeld erheblich beeinflussen kann.
Die Höhe des monatlichen Hausgeldes, das jeder Wohnungseigentümer zahlen muss, ergibt sich aus dem vom Verwalter für jedes Jahr neu aufzustellenden Wirtschaftsplan und den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen. Der Wirtschaftsplan stellt eine Prognose der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben im folgenden Wirtschaftsjahr dar. Über den Wirtschaftsplan beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich auf der Eigentümerversammlung. Ist das Wirtschaftsjahr abgelaufen, hat der Verwalter über das Hausgeld abzurechnen. Aus den Einzelabrechnungen kann sich dann für die einzelnen Eigentümer eine Rückerstattung oder eine Nachzahlung ergeben.
Diese Faktoren beeinflussen die Höhe des Hausgeldes
Unserer Erfahrung nach betrug das durchschnittliche Hausgeld in den Jahren 2015/2016 pro Monat und qm um die 3,50 Euro. Von diesem Wert können allerdings erhebliche Abweichungen bestehen. Maßgebliche Faktoren sind Region, Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung der Wohnanlage. Die 3,50 Euro sind also ein Erfahrungswert und nicht ohne weiteres auf jede Immobilie übertragbar.
So hat zunächst die Region, in der sich die Eigentumswohnanlage befindet, Auswirkungen auf die Höhe des Hausgeldes. Zudem ist das Leben in der Stadt bekanntlich wesentlich teurer als auf dem Land. Liegt die Wohnanlage dann auch noch in einer besonders regional begehrten Gegend, treibt auch die exponierte Lage den Betrag für das Hausgeld häufig in die Höhe.
Erheblichen Einfluss auf die Höhe des Hausgeldes hat auch das Baujahr der Wohnanlage. So fallen unserer Erfahrungen nach für Eigentumswohnungen mit älteren Baujahren höhere Hausgelder an als z.B. bei sparsamen Neubauten. Neben den altersbedingten anfallenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sind manche Liegenschaften nach dem Krieg wegen der Wohnungsnot schnell gebaut worden, was Qualitätseinbußen an den errichteten Häusern zur Folge hat. Demgegenüber fallen bei Neubauten meist nur geringe Hausgelder an. Denn hier sind regelmäßig noch keine Reparaturen notwendig und der Energieverbrauch ist aufgrund moderner Bauweisen niedrig.
Bei großen Wohnanlagen kommen zudem meistens kostenträchtige Extras hinzu. Die Palette beinhaltet möglicherweise Aufzüge, beleuchtete Pkw-Stellplätze, Tiefgaragen, größere Gartenanlagen, Kinderspielplätze, Hausmeisterkosten und dergleichen mehr. Ist auch noch ein hauseigenes Schwimmbad oder eine Sauna vorhanden, wird das Hausgeld richtig teuer. Denn Instandhaltung und Instandsetzung gerade dieser Extras gehen ganz erheblich ins Geld. Das gilt insbesondere bei Wohnanlagen mit über 100 Einheiten. Dagegen interessieren die hier anfallenden ebenfalls hohen Betriebskosten viele Wohnungseigentümer eher weniger, da sie die Wohnungen nicht selber bewohnen, sondern vermieteten. Die Betriebskosten werden dabei auf die Mieter umgelegt, so dass die Wohnungseigentümer von der Höhe dieser Kosten nicht betroffen sind.
Solche teuren Zusatzkosten entfallen bei kleineren Wohnanlagen, gerade bei solchen mit bis zu zehn Einheiten. Diese Liegenschaften werden überwiegend von den Eigentümern selbst bewohnt, so dass auf die Höhe der Betriebskosten ebenso wie auf den Zustand des Objektes genau geachtet wird und manche Tätigkeiten – wie etwa kleinere Reparaturen oder die Gartenpflege – von den Wohnungseigentümern selber erledigt werden. Dadurch existiert ein ganz anderes Kostenbewusstsein als in einer eher anonymen, großen Wohnanlage.
Hausgeld: Darauf sollten Kaufinteressenten ganz besonders achten
Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert und diese erwerben möchte, sollte nicht nur auf die Höhe des Hausgeldes und den Zustand der Wohnung achten, sondern auch auf den Zustand der Wohnanlage und auf die Höhe der Instandsetzungsrücklage. Denn wurden erforderliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an der Wohnanlage, insbesondere am gesamten Wohngebäude, nicht durchgeführt, stehen diese in nächster Zeit an. Für die Finanzierung dieser Arbeiten sollte die mit dem Hausgeld angesparte Rücklage ausreichen. Andernfalls kommt es zu Sonderumlagen, also Sonderzahlungen in die „Gemeinschaftskasse“, die den einzelnen Wohnungseigentümer schnell mit tausenden Euro belasten kann.
Zudem sollte die im Hausgeld enthaltene Rücklage so bemessen sein, dass sie auch bei einem guten Zustand der Liegenschaft in einem vernünftigen Verhältnis zu künftig anfallenden Instandhaltungen und Instandsetzungen steht. Bei einem besonders niedrigen Hausgeld ist daher stets Vorsicht geboten, weil möglicherweise keine angemessene Instandsetzungsrücklage angespart wird.
Kaufinteressenten ist dringend anzuraten, vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen sowie die Wirtschaftspläne der letzten Jahre beim Verwalter einzusehen. Denn aus diesen Unterlagen ist ersichtlich, ob und welche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten in letzter Zeit durchgeführt oder nicht durchgeführt wurden und in welchem Verhältnis dazu das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage stehen.
