Sind in einem Mehrfamilienhaus mehrere Eigentumswohnungen vorhanden, ist zwischen dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden.
Dabei gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Insbesondere unterfallen dem Gemeinschaftseigentum solche Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, § 5 Abs. 2 WEG.
Was im Einzelnen zum Gemeinschaftseigentum gehört
Generell besteht also eine gesetzliche Vermutung dafür, dass alle Bestandteile eines Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören. Von dieser Vermutung ausgenommen sind Gebäudeteile, die Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten sind. Im Einzelnen gehören zum Gemeinschaftseigentum:
- Balkone, soweit es sich um Balkondecke, Balkonaußenwände und Brüstungsbelag handelt (ggf. auch der Balkonbelag)
- Briefkastenanlage
- Dach
- Decken und Böden (auch Estrich), soweit konstruktive Teile
- Fahrstuhl
- Fassade
- Fenster und Fensterrahmen
- Flure
- Geschoßdecken einer Tiefgarage
- Heizungsanlage einschließlich Heizungs- und Warmwassererfassungsgeräte
- Hausmeisterwohnung
- Innenwände, soweit tragend
- Isolierungsschichten (auf den Fußböden) gegen Feuchtigkeit und Trittschall
- Kellergänge
- Leitungsabschnitte, die zwar durch eine Eigentumswohnung (Sondereigentum) führen, aber mehrere andere Eigentumswohnungen versorgen
- SAT-Anlagen
- Sprechanlage (an der Haustüre)
- Thermostatventile (an den Heizkörpern) und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme
- Treppen
- Treppenhäuser
- Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Telefon, Heizung bis zum Eintritt in die zum Sondereigentum gehörenden Räume bzw. bis zur Abzweigung zum Sondereigentum
- Waschküche und Trockenräume (etwa Dachboden)
- Wohnungseingangstüren, soweit es sich um die Außenseite handelt
Die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern, die sich zur Verwaltung meistens einer Hausverwaltung bedienen. Die Hausverwaltung beauftragt zudem die entsprechende Handwerker und Dienstleister mit den erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen (in der Regel nach vorherigem Beschluss der Eigentümerversammlung).
Warum häufig über die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum gestritten wird
Die Kosten des Gemeinschaftseigentums werden – anders als beim Sondereigentum, bei dem der betreffende Wohnungseigentümer die Kosten alleine zu tragen hat – auf alle Wohnungseigentümer umgelegt, § 16 Abs. 2 WEG.
In der Praxis führt die unterschiedliche Kostentragungspflicht häufig zu Streit, weil einzelne Wohnungseigentümer bestimmte Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes dem Gemeinschaftseigentum zuordnen, während umgekehrt die Wohnungseigentümergemeinschaft dies für Sondereigentum hält.
Besonders markante Fälle sind etwa:
- Abdichtungen zwischen Balkon oder Terrasse und dem Gebäuderand gehören zum Gemeinschaftseigentum (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 27.04.2000, Az.: 2 Z BR 7/00)
- Balkontrennmauern zählen zum Gemeinschaftseigentum, und zwar selbst dann, wenn diese nachträglich vom Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen Eigentümer errichtet werden (BayObLG, Urteil vom 15.02.1984, Az.: 2 Z 111/83)
- Blumen- und Pflanzentröge, die anstelle von Trennmauern aufgestellt werden, sind Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Urteil vom 06.11.1986, Az.: 2 Z 98/86)
- Doppelfenster (Kastenfenster), wobei die inneren Fensterflügel und -scheiben zum Sondereigentum gehören (Kammergericht (KG) Berlin, Urteil vom 15.10.1986, Az.: 24 W 1779/86)
- Gegensprechanlagen sind bis zur Abzweigung zu den im Sondereigentum stehenden Räumen Gemeinschafts- und danach Sondereigentum. Anders ist es jedoch, wenn die Sprechanlage nur funktioniert, wenn alle Sprechstellen intakt sind. Dann gehören auch die Gegensprechanlagen zum gemeinschaftlichen Eigentum (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 26.08.2002, Az.: 16 Wx 126/02)
- Kamine gehören zum Gemeinschaftseigentum, ab dem Übergang zu den Räumen des Sondereigentums zum Sondereigentum (BayObLG, Beschluss vom 20.08.1998, Az.: 2 Z BR 44/98)
- Rolladen sind als Fassaden gestaltende Elemente Gemeinschaftseigentum, allerdings besteht an den in den Eigentumswohnungen angebrachten Zugvorrichtungen/Rolladengurten Sondereigentum (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 04.10.1996, Az.: 3 Wx 99/95)
Sondereigentum kann zum Gemeinschaftseigentum werden
Sondereigentumsfähige Bestandteile eines Gebäudes (etwa Garagen, Läden, Kellerräume) können aufgrund einer (bloßen) Vereinbarung zum Gemeinschaftseigentum werden, § 5 Abs. 3 WEG. Dagegen ist der umgekehrte Fall, also die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, nur möglich, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen und eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch erfolgen wird.
