Wie kann Wohnungseigentum eigentlich entstehen?
Es bestehen nur zwei Arten von Teilung, um Wohnungseigentum nach dem WEG –Gesetz zu begründen und rechtlich entstehen zu lassen.
Zwei Arten zur Begründung von Wohnungseigentum
1.) Nach § 3 WEG kann eine vertragliche Einräumung von Sondereigentum vorgenommen werden. Dabei schließt der Eigentümer bzw. alle Bruchteilseigentümer einen gemeinsamen Vertrag (Einräumungsvertrag) ab.
Ablauf:
- Die Einigung der Eigentümer, auch vertragliche Einräumung genannt, muss notariell beurkundet werden.
- Danach erfolgt die dingliche Einigung (Auflassung im Grundbuch), welche öffentlich beglaubigt werden muss.
- Im Anschluss daran findet die Eintragung im Grundbuch und Hinterlegung einer Teilungserklärung statt.
In der Praxis wird diese Form meistens bei Erbengemeinschaften angewandt.
2.) Bei der Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG wird vom Einzeleigentümer gegenüber dem Grundbuch eine Teilungs-Erklärung abgegeben.
Ablauf:
- Die abgegebene Erklärung muss von allen Eigentümern zusammen entschieden werden.
- Die Teilungserklärung muss öffentlich beglaubigt werden.
In der Praxis hat sich als überwiegende Form der Begründung von Wohnungseigentum die Teilung durch den bzw. die Eigentümer (§ 8 WEG) herausgebildet.
Bedeutung der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung hat eine grundsätzlich wichtige Bedeutung, da diese über Jahrzehnte hinweg das wirtschaftliche, rechtliche und persönliche Miteinander der Wohnungseigentümer untereinander regelt. Da jedes WEG-Objekt ihre eigenen Besonderheiten hat, ist die Teilungserklärung auf entsprechend diese Besonderheiten abzustimmen.
Einreichung von notwendigen Unterlagen beim Grundbuchamt
In beiden Fällen der Begründung von Wohnungseigentum müssen noch weitere Unterlagen zu der Aufteilungserklärung eingereicht werden. Folgende Unterlagen sind zusätzlich einzureichen:
Der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung sind von einer Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel zu beglaubigen.
Durch die WEG-Novellierung vom 01.07.2007 können die einzelnen Landesregierungen durch Rechtsverordnungen bestimmen, dass anstelle der Baubehörde öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesen den Aufteilungsplan bzw. die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausfertigen und erteilen können. Somit wird der Vorgang der Umwandlung beschleunigt.
Handlung des Grundbuchamtes nach Einreichung aller notwendigen Unterlagen
Sind vom Eigentümer alle obigen Unterlagen vollständig und formgerecht eingereicht worden, wird das Grundbuchamt tätig.
Vom Grundbuchamt werden gesonderte Wohnungsgrundbuchblätter pro Wohnung angelegt.
Das Grundstücksgrundbuch wird geschlossen
Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
In der Übergangsphase bis zur endgültige Beglaubigung und Eintragung des WEG-Objektes im Grundbuch sowie bei Bestehen der Gemeinschaft nur aus einem Eigentümer, spricht man von der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Es kann nach Verkauf und Übergabe der Wohnungen noch Jahre dauern, bis eine Eigentümergemeinschaft erst im Rechtssinne entstanden ist. In der Übergangszeit findet auch das Wohnungseigentumsgesetz Anwendung, wobei keine ausdrücklichen Regelungen für eine werdende WEG im Gesetz genannt sind.
Da nach Umwandlung noch alle Wohnungen dem teilenden Eigentümer gehören (Eigentümer des Stammgrundstückes), spricht noch keiner von einer Gemeinschaft. Erst nach Verkauf einer Wohnung und Eintragung eines neuen Eigentümers einer Wohnung im Grundbuch, entsteht nach dem WEG eine Gemeinschaft.
Ende der Entstehungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Entstehungsphase der Gemeinschaft endet, wenn die letzte Wohnung an einen anderen neuen Eigentümer verkauft wurde und im Grundbuch eingetragen ist. Damit wird die Wohnungseigentümergemeinschaft vollendet.
