Die etwas umständliche Definition des Sondereigentums in § 5 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) besagt vereinfacht ausgedrückt, dass das Miteigentum von mehreren Eigentümern an einem Grundstück bzw. den Gebäuden auf diesem Grundstück vertraglich so beschränkt werden kann, dass ein Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung (Sondereigentum) entsteht. Darüber hinaus ist Sondereigentum auch an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen (etwa einer Garage), oder – unter bestimmten Voraussetzungen – an zu diesen Räumen gehörenden Bestandteilen des Gebäudes (etwa einem gesonderten Garagenzugang im Gebäude) möglich.
Was im allgemeinen zum Sondereigentum gehört
Gegenstand des Sondereigentums können nur wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sein, also alle Räume (insbesondere Wohnungen) einschließlich Keller- und Speicherräume sowie sonstige wesentliche Bestandteile, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung in Verbindung mit der Gemeinschaftsordnung.
Mit seinem Sondereigentum darf der Eigentümer nach seinem Belieben verfahren, sofern nicht das Gesetz oder die Rechte Dritter, insbesondere der anderen Sondereigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft, entgegenstehen. Der Sondereigentümer darf also seine Wohnung bzw. die Räume bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen sowie andere von Einwirkungen ausschließen, § 13 Abs. 1 WEG.
Was in der Eigentumswohnung zum Sondereigentum gehört
Folgende Bestandteile einer Eigentumswohnung gehören zum Sondereigentum:
Speziellfälle sind:
Balkone
Diese gehören teilweise zum Sondereigentum. Das gilt für den Balkonraum einschließlich des Innenanstrichs der Brüstung, das Mörtelbett und – grundsätzlich – den Bodenbelag. Balkondecke, Balkonaußenwände und Brüstungsbelag sind dagegen Gemeinschaftseigentum. In Sonderfällen ist auch der Balkonbelag Sondereigentum.
Fenster
Diese sind zwar regelmäßig Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Da aber eine komplette Fenstersanierung die Instandhaltungsrücklage stark belastet, gibt es vereinzelt Beschlüsse, wonach eine Fenstersanierung nicht komplett, sondern von den jeweiligen Wohnungseigentümern auf eigene Kosten und bis zu einem bestimmten Zeitraum durchgeführt wird. Dabei darf allerdings die äußere Gestalt bzw. das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht beeinträchtigt werden darf. In der Praxis sind derartige Beschlüsse meistens problematisch, da zum einen nicht alle Eigentümer über die entsprechenden Gelder verfügen und zum anderen manche Eigentümer Fenster einbauen lassen, die dann doch von den anderen Fenstern abweichen und damit das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nachteilig verändern.
Garten / Terrassen
Sowohl ein Garten bzw. Teile des Gartens als auch eine Terrasse sind nicht sondereigentumsfähig. Es besteht jedoch die Möglichkeit, hieran ein Sondernutzungsrecht eintragen zu lassen.
Wohnungseingangstüren
Hier gehört der innere Bereich der Türe zum Sondereigentum, darf also nach Wahl des Wohnungseigentümers verändert (etwa gestrichen) werden. Demgegenüber gehört der äußere Bereich der Türe (als Bestandteil des Treppenhauses) zum Gemeinschaftseigentum, so dass das äußere Erscheinungsbild des Treppenhauses nicht verändert werden darf.
Was bei den sonstigen Räumen zu beachten ist
Ebenso wie Garagen können Stellplätze in Tiefgaragen oder in gebäudeähnlichen Parkeinrichtungen (Parkhäusern) Sondereigentum sein. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die jeweiligen Stellplätze deutlich kenntlich gemacht werden und als solche im Grundbuch eingetragen sind.
Dagegen ist an Stellplätzen auf offenen Grundstücken kein Sondereigentum möglich. Hier kann jedoch ein Sondernutzungsrecht eingetragen werden.
