In Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Erhebung von Sonderumlagen manchmal unvermeidbar. Diese Gelder dienen überwiegend dazu, einen außergewöhnlichen sowie unvorhersehbaren Liquiditätsbedarf der Eigentümergemeinschaft abzudecken und sind von jedem Wohnungseigentümer zusätzlich zum Hausgeld zu zahlen. Möglich sind Sonderumlagen aber auch zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen oder baulichen Veränderungen. Ist eine Sonderumlage für die Zahlung von notwendigen Maßnahmen erforderlich, entspricht sie auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Zur Erhebung einer Sonderausgabe ist ein Beschluss nötig, in dem der Zweck, die Höhe und die Kostenverteilung der Sonderumlage festgesetzt werden.
Für diese Maßnahmen kommt eine Sonderumlage in Betracht
Die Erhebung einer Sonderumlage ist möglich zur Finanzierung von
Ordnungsgemäße Verwaltung als Grenze für die Sonderumlage
Begrenzt wird die Möglichkeit zur Erhebung einer Sonderlage durch das Erfordernis der ordnungsgemäßen Verwaltung. Danach sind Reparaturen vorrangig aus der Instandhaltungsrücklage zu zahlen, sofern diese ausreichend bemessen ist. Allerdings ist auch die Zweckgebundenheit der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen, so dass daraus etwa rückständige Hausgelder nicht ausgeglichen werden dürfen.
Bei Modernisierungsmaßnahmen gilt folgende Faustregel: Je höher der Anteil der Modernisierung bei der Maßnahme ist, desto höher ist das Erfordernis der ordnungsgemäßen Verwaltung zu berücksichtigen. Das heißt, je höher der Modernisierungsanteil ist, desto eher ist deren Finanzierung anzusparen.
Wird die Finanzierung aktuell nicht notwendiger Sanierungsmaßnahmen beschlossen, ist sowohl dieser Beschluss als auch der Beschluss der Finanzierung dieser Maßnahmen mittels einer Sonderumlage anfechtbar. Denn solche Beschlüsse verstoßen gegen das Erfordernis der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn Maßnahmen aufgrund einer Sonderumlage, die entgegen dem Erfordernis der ordnungsgemäßen Verwaltung beschlossen wurde, bereits Kosten verursacht hat (Beauftragung von Handwerkern durch die Hausverwaltung). Hier besteht ein sachlicher Grund für die Sonderumlage darin, dass bereits Verträge geschlossen und dadurch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Zahlungen verpflichtet wurde (Landgericht (LG) München, Beschluss vom 17.05.2010, Az.: 1 T 13364/09).
Sonderumlagebeschluss: Dieser Inhalt ist Pflicht
Die Erhebung einer Sonderumlage soll den für ein Wirtschaftsjahr beschlossenen Wirtschaftsplan ergänzen. Daher ist für die Erhebung ein Beschluss erforderlich, der in formaler und inhaltlicher Hinsicht den Erfordernissen des Wirtschaftsplans entspricht, §§ 23 Abs. 2, 22 Abs. 2 in Verbindung mit §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Im Sonderumlagebeschluss müssen demnach folgende Punkte enthalten sein:
Wird nur der Gesamtbetrag und der Verteilerschlüssel angegeben, reicht dies ausnahmsweise aus, wenn sich daraus der jeweilige Einzelbetrag ohne Probleme errechnen lässt (Bayrisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 20.11.2002, Az.: 2 Z BR 144/01). Für die jeweilige Höhe der Sonderumlage gilt, dass sich diese am zu schätzenden Finanzbedarf orientiert, wobei die Wohnungseigentümergemeinschaft einen großen Ermessensspielraum hat.
Erforderliche Mehrheiten: Darauf ist besonders zu achten
Je nachdem, mit welcher Maßnahme die Sonderumlage verbunden ist, sind unterschiedliche Mehrheiten zur Wirksamkeit des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Ergebung der Sonderumlage erforderlich. Dabei handelt es sich um die
Hinzu kommt, dass für die Kostenverteilung der Maßnahme eine andere Mehrheit notwendig sein kann als für die eigentliche Maßnahme als solche. Grundsätzlich trägt zwar jeder Wohnungseigentümer die Kosten nach dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile, § 16 Abs. 2 WEG, was auch so in den meistens Teilungserklärungen bestimmt ist und wobei für einen wirksamen Beschluss die einfache Mehrheit ausreicht. Aber die Wohnungseigentümer können sich auch durch Beschluss für eine abweichende Kostenverteilung entscheiden, § 16 Abs. 4 WEG. In Betracht kommt etwa eine Kostenverteilung nach Wohnungen oder auf bestimmte Eigentümer bzw. Wohnungen. Hierfür ist dann eine doppelt qualifizierte Mehrheit nötig, die zudem nur für die konkrete Maßnahme gilt.
Im Einzelnen sind folgende Konstellationen möglich:
| Maßnahme der | Nötige Mehrheit | Kostenverteilung | Nötige Mehrheit |
| Instandhaltung oder Instandsetzung | einfach | gemäß Teilungserklärung | einfach |
| Instandhaltung oder Instandsetzung | einfach | von Teilungserklärung abweichend | doppelt qualifiziert |
| Modernisierende Instandhaltung oder Instandsetzung | einfach | gemäß Teilungserklärung | einfach |
| Modernisierende Instandhaltung oder Instandsetzung | einfach | von Teilungserklärung abweichend | doppelt qualifiziert |
| Modernisierung | doppelt qualifiziert | gemäß Teilungserklärung | einfach |
| Modernisierung | doppelt qualifiziert | von Teilungserklärung abweichend | doppelt qualifiziert |
| bauliche Maßnahme | Einstimmigkeit | gemäß Teilungserklärung | einfach |
| bauliche Maßnahme | Einstimmigkeit | von Teilungserklärung abweichend | doppelt qualifiziert |
Das gilt für die Fälligkeit und die Zahlungsmodalitäten
Regelmäßig sollte auch über die Fälligkeit der Sonderumlage beschlossen werden, wobei bei dringenden Reparaturen auch ohne Angabe der Fälligkeit davon auszugehen ist, dass die Sonderumlage sofort fällig ist.
Bei weniger eilbedürftigen Maßnahmen kommt eine Ratenzahlung der Sonderumlage in Betracht, die auch über einen längeren Zeitraum angespart werden kann.
Sonderumlage: Was sonst noch wissenswert ist
Ist die Wirksamkeit eines Beschlusses über eine Sonderumlage zweifelhaft oder erklärt das zuständige Gericht den Beschluss für nichtig, können die Wohnungseigentümer mittels eines Zweitbeschlusses erneut über die Sonderumlage beschließen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 04.04.2014, Az.: V ZR 168/13).
Wird eine Sonderumlage vor einem Eigentümerwechsel beschlossen und erst nach dem Wechsel fällig, muss nicht der alte, sondern der neue Wohnungseigentümer zahlen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.11.2004, Az.: 14 Wx 82/03). Umgekehrt geht der Anspruch auf Abrechnung eingezahlter Beitragsvorschüsse und Auszahlung von Guthaben mit dem Ausscheiden des alten Wohnungseigentümers auf den über und kann somit von dem früheren Eigentümer nicht mehr (gerichtlich) geltend gemacht werden (Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 31.01.2000, Az.: 24 W 7323/98).
Wird eine Eigentumswohnung vermietet, können die aus der Sonderumlage finanzierten und beschlossenen Reparaturen als Werbungskosten abgesetzt werden. Wird die Eigentumswohnung dagegen vom Eigentümer selber bewohnt, entfällt diese Möglichkeit. Der Eigentümer kann sich aber von der Hausverwaltung seinen Anteil, der auf haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerrechnungen entfällt, bescheinigen lassen. Die darauf entfallenden Lohnkosten sind mit 20% bis maximal 1.200 Euro pro Jahr abzugsfähig.
