Wirtschaftsplan, Hausgeld, Instandhaltungsrückstellung, Hausgeldabrechnung: Wer über Wohnungseigentum verfügt oder solches erwerben möchte, hat es nicht leicht. Denn das Wohnungseigentumsrecht und dessen Begrifflichkeiten sind eine eigene Welt für sich. Umso wichtiger ist es daher, sich mit diesen Besonderheiten vertraut zu machen. Gerade beim Wirtschaftsplan und der Hausgeldabrechnung geht es sich nicht nur um viel Geld, sondern auch um ständige monatliche Verpflichtungen, die erst einmal bezahlt sein wollen. Alles Wissenswerte zu den Themen Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung ist daher in diesem Artikel zusammengefasst.
Dieser Zusammenhang besteht zwischen Wirtschaftsplan, Hausgeld und Hausgeldabrechnung
Die Wohnungseigentümer müssen anteilig die Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums tragen. Dazu leisten sie jeweils monatliche Vorauszahlungen (Hausgeld) an den von ihnen bestellten Verwalter, der die ihm übertragenen Aufgaben der Eigentümergemeinschaft wahrnimmt. Wie hoch das monatliche Hausgeld ist, lässt sich aus dem für das Kalenderjahr (Wirtschaftsjahr) geltenden Wirtschaftsplan ersehen, der zuvor vom Verwalter erstellt und von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde.
Ist das Wirtschaftsjahr abgelaufen, muss der Verwalter über das Hausgeld abrechnen (Hausgeldabrechnung). Dies geschieht durch die jährliche Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen für die Eigentümer, aus denen sich für diese Rückzahlungen oder Nachzahlungen ergeben können.
Üblich ist die Kostentragung in Höhe der Miteigentumsanteile. Die Wohnungseigentümer können jedoch andere Verteilungsschlüssel (Umlageschlüssel) beschließen.
Wirtschaftsplan: Die Kalkulation für das kommende Kalenderjahr
Vor Beginn eines Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter den Wirtschaftsplan, über den die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung beschließen, § 28 Abs. 1 und 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Wirtschaftsplan ist quasi die Kalkulation für das kommende Kalenderjahr, in dem die erwarteten bzw. geschätzten Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft gegenüber gestellt werden. Dabei bezieht sich der Wirtschaftsplan ausschließlich auf das Gemeinschaftseigentum.
Im Wesentlichen besteht der Wirtschaftsplan aus folgenden Positionen, § 28 Abs. 1 WEG:
- Voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
- Anteilsmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung (also die Höhe des Hausgeldes)
- Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zur geplanten angemessenen Instandhaltungsrückstellung (die mit dem Hausgeld gezahlt wird und für die Kosten von größeren Maßnahmen wie etwa einer Fassadensanierung oder dem Austausch der Heizungsanlage angespart wird)
Wesentliche Kostenbestandteile des Wirtschaftsplanes demnach sind die 17 in der Betriebskostenverordnung (BetrVK) genannten Kostenarten, die Verwaltungskosten, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung. Darüber hinaus muss der Wirtschaftsplan den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Buchführung entsprechen, insbesondere klar und übersichtlich sein.
Hat ein Wohnungseigentümer seine Wohnung vermietet, kann er im Rahmen der von ihm für seinen Mieter zu erstellenden Betriebskostenabrechnung nur die 17 in der BetrVK aufgeführten Kostenarten umlegen. Die Kosten der Verwaltung sowie der Instandhaltung und Instandsetzung darf der vermietende Eigentümer dagegen nicht auf den Mieter abwälzen.
Hausgeld: Was damit finanziert wird
Das Hausgeld soll die voraussichtlichen wesentlichen Kostenbestandteile des Wirtschaftsplanes abdecken und ist von den Eigentümern jeweils monatlich im Voraus zu zahlen. Die Höhe des monatlichen Hausgeldes wird vom Verwalter aufgestellten und im von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Wirtschaftsplan festgesetzt.
Dabei ist das Hausgeld im Vergleich zu den Betriebskostenvorauszahlungen eines Mieters um ca. 1/3 höher.
Besteht ein Sanierungsstau oder ist die Ausstattung der Wohnungsanlage besonders komfortabel, ist das Hausgeld entsprechend höher.
Wer eine Eigentumswohnung erwerben möchte, sollte berücksichtigen, dass das Hausgeld ausschließlich zur Abdeckung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums dient. Es sollten daher genug finanzielle Mittel vorhanden sein, um auch Rücklagen für das Sondereigentum zu bilden.
Hausgeldabrechnung: Diese Anforderungen bestehen
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres hat der Verwalter die Hausgeldabrechnung zu erstellen, über den die Wohnungseigentümer beschließen, § 23 Abs. 3 und 5 WEG. Dabei besteht die Abrechnung aus zwei Teilen:
Zum einen enthält die Gesamtabrechnung die Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben des Kalenderjahres sowie eine Aufstellung über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage Zum anderen ergibt sich aus den Einzelabrechnung für jeden Eigentümer der verbindliche Rückerstattungs- oder Nachzahlungsbetrag.
Für die Hausgeldabrechnung gelten im Wesentlichen dieselben Anforderungen wie bei einer Betriebskostenabrechnung, Daher muss die Hausgeldabrechnung folgendes enthalten:
- Geordnete, übersichtliche und inhaltlich richtige Aufstellung sämtlicher tatsächlich geflossener Einnahmen und Ausgaben sowie der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage einschließlich der getrennten Ausweisung etwaiger Rückstände für jeden Miteigentümer
- Rechnerische Nachvollziehbarkeit der Abrechnung auch ohne Hinzuziehung eines Buchhalters oder Sachverständigen
- Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel
- Berechnung des Anteils des jeweiligen Wohnungseigentümers
- Abzug der Vorauszahlungen des jeweiligen Wohnungseigentümers
Vorzulegen hat der Verwalter die Abrechnung regelmäßig innerhalb von vier, spätestens aber von sechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres.
Zur Überprüfung der Hausgeldabrechnung kann jeder Wohnungseigentümer Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen. Sollten sich Unstimmigkeiten ergeben, sollten diese mit dem Verwalter vor der anstehenden Eigentümerversammlung geklärt werden. Wurde die Hausgeldabrechnung durch Beschluss der Versammlung genehmigt, kann sie noch innerhalb eines Monats angefochten werden.
