Bei Wohnungseigentümergemeinschaften führen gerade Pkw-Stellplätze in der Praxis häufig zu Problemen. So macht es bereits einen erheblichen Unterschied aus, ob sich solche Plätze in einer Tiefgarage befinden oder oberirdisch angelegt sind. Damit einher gehen die Fragestellungen, wann an einem Pkw-Stellplatz ein Sondernutzungsrecht oder sogar Sondereigentum möglich ist. Das wiederum hat Auswirkungen darauf, ob ein Stellplatz vom Nutzungsberechtigten bzw. Sondereigentümer vermietet oder verkauft werden darf. Alles in allem also eine sehr unübersichtliche Angelegenheit, in der die rechtlichen Hintergründe zu beleuchten sind.
Pkw-Stellplätze sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum
Regelmäßig sind Pkw-Stellplätze (Garagen, Fertiggaragen, Kfz-Abstellplätze, Car-Ports, Tiefgaragenplätze usw.) Gemeinschaftseigentum. Häufig kann daran jedoch aufgrund der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung Sondereigentum begründet werden. Ist das nicht möglich, kommt ein Sondernutzungsrecht in Betracht.
Dabei handelt es sich beim Sondereigentum um ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Eigentumswohnung, wobei das Sondereigentum auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen bestehen kann (Teileigentum), § 1 Abs. 3 WEG. Das Sondereigentum ist nur an abgeschlossenen Räumen möglich, § 3 Abs. 2 WEG. Demgegenüber bedeutet das Sondernutzungsrecht, dass der berechtigte Eigentümer bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums alleine und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer nutzen darf. Eine gesetzliche Regelung des Sondernutzungsrechtes besteht nicht, sondern es wird lediglich in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt.
Wann Pkw-Stellplätze sondereigentumsfähig sind – und wann nicht
Da einzelne Tiefgaragenplätze keine abgeschlossenen Räume sind, wurde § 3 Abs. 2 WEG um die Formulierung „Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind“ ergänzt. Das führt dazu, dass auch Stellplätze in einer Tiefgarage sondereigentumsfähig sind, § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG.
Umgekehrt liegen dagegen überirdisch gelegene Stellplätze – mit Ausnahmen von Garagen. Garagenanlagen und Fertiggaragen – auf unbebauten Grundstücksflächen und sind damit mangels der Eigenschaft als abgeschlossener Raum nicht sondereigentumsfähig. Das gilt auch für Car-Ports, der ein Kfz-Stellplatz im Freien mit vier Eckpfeilern und Überdachung“ ist (Bayrisches Oberstes Landgericht (BayObOLG, Beschluss vom 06.02.1986, Az.: 2 Z 70/85). Daher bleiben diese Plätze im Gemeinschaftseigentum, wobei aber daran ein Sondernutzungsrecht begründet werden kann,
Wie Sondereigentum und Sondernutzungsrecht begründet werden
Durch das Sondereigentum, aber auch durch das Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz kann die Attraktivität der Eigentumswohnung deutlich erhöht werden. Während beim Sondereigentum ein eigenes Grundbuchblatt für den Kfz-Stellplatz erstellt wird und so eine Zuordnung zur jeweiligen Eigentumswohnung, aber auch im Einzelfall ein Weiterverkauf möglich ist, ist die Rechtslage beim Sondernutzungsrecht etwas schwieriger. Insbesondere kann beim Sondernutzungsrecht – anders als beim Sondereigentum – bei der individuellen Nutzung ein Mitspracherecht der anderen Eigentümer bestehen. Zudem ist beim Sondernutzungsrecht generell kein gesonderter Verkauf des Pkw-Stellplatzes zulässig.
Begründet werden kann das Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht an Kfz-Stellplätzen durch
- die Teilungserklärung
- die Gemeinschaftsordnung oder
- eine Vereinbarung
Ist das Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung bestimmt, ist die Rechtslage unproblematisch. Fehlt es dort einer Regelung und enthält die Gemeinschaftsordnung eine sogenannte Öffnungsklausel, muss dort das speziell das Sondernutzungsrecht an den Kfz-Stellplätzen genau festgelegt sein. Nur dann kann die Eigentümergemeinschaft mittels Mehrheitsbeschluss eine Vereinbarung über die Plätze treffen. In allen anderen Fällen ist die Zustimmung jedes einzelnen im Grundbuch genannten Eigentümers zu der Vereinbarung über das Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht erforderlich.
Sondernutzungsrecht: Das ist der Unterschied zwischen schuldrechtlicher und dinglicher Vereinbarung
Liegt nur eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen dem berechtigten Eigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft (also etwa ein einfacher schriftlicher Vertrag) vor, gilt das vereinbarte Sondernutzungsrecht nur zwischen diesen Parteien. Erwirbt nun jemand von dem sondernutzungsberechtigten Eigentümer die Wohnung, ist er nicht an das schuldrechtlich eingeräumte Sondernutzungsrecht am Kfz-Stellplatz gebunden. Dies gilt ebenso auch für die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Erwerber.
Wurde jedoch das Sondernutzungsrecht in notarieller Form vereinbart und in das Grundbuch eingetragen, entfacht es dingliche Wirkung. Dies bedeutet, dass das Sondernutzungsrecht Inhalt des Sondereigentums wird und damit automatisch Wirkung gegenüber neuen Wohnungseigentümern bzw. Sondernachfolgern hat, § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG i. V. m. § 10 Absätze 2 und 3 WEG.
In der Vereinbarung über das Sondernutzungsrecht am Kfz-Stellplatz ist aufzunehmen, dass der berechtigte Eigentümer auch die darauf entfallenden Kosten zu zahlen hat, die andernfalls der Eigentümergemeinschaft zur Last fallen. Dagegen die Erträge, also die Einnahmen aus einer Vermietung des Stellplatzes auch ohne Regelung in der Vereinbarung dem berechtigten Eigentümer zu.
Vorsicht bei Vermietungen an Außenstehende
Wird ein Kfz-Stellplatz an einen Außenstehenden, der nicht zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehört, aufgrund des Sondereigentums oder Sondernutzungsrechts vermietet, kann es zu Problemen kommen.
Danke für Ihre Ausführung.
In meinem speziellen Fall hätte ich da noch eine Frage:
In unserer WEG sind in den vergangenen 32 Jahren mehr als 25 Tiefgaragenplätze durch die jeweiligen Wohnungseigentümer mit Einzelgaragen ausgestattet worden. Ist es möglich, durch Beschluss der WEG in der Gegenwart, dass das wieder rückgängig gemacht werden kann? Gibt es da ein sogenannter Gewohnheitsrecht? Ich selbst habe vor 11 Jahren als letzte bisher meinen TG-Platz mit einem Garagentor und Seitenwänden versehen, weil ich Sachbeschädigungen am KFZ und Motorrad nicht länger hinnehmen wollte.
Antwort wäre toll!!!! :-)
Dank im voraus
Andrea Gauss
Hallo Herr Gauss,
danke für Ihren Beitrag. Ich Fall ist so speziell, wie die Rechtsprechung im WEG- und Mietrecht. Ich kann Ihnen leider nur die rechtliche Beratung durch einen Anwalt empfehlen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hatten dummerweise beim Mietvertrag 2 Stellplätze eingetragen, was sich aber nach dem Bau einer privaten Hauskläranlage und aufgrund einer weiteren abgetrennten Vermietung nun sich ändern sollte, da 1 Stellplatze für die eine Wohnung ausreicht und davor der andere Mieter, im Besitz eines Autos, nun den besagten 2. Stellplatz mieten möchte. Wie kann man dies am Besten ändern?
Hallo Frau Sonnenschein,
ich würde an Ihrer Stelle mit dem Mieter eine einvernehmliche Lösung suchen. Wenn dieser den zweiten Stellplätze tatsächlich nicht braucht, wird er diesen vielleicht sicherlich “kostenfrei” oder gegen eine kleine Mietkürzung freigeben.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Gehört beim Kauf eines Hinterhauses, immer ein Stellplatz dazu? Wurde mir auf dem Vermessungsamt mitgeteilt. Es geht um den kauf einer Immobilie.
Hallo Sonnenblume,
leider kann ich Ihrem Kommentar nicht so richtig einordnen. Aber egal ob Sie ein (Hinter)Haus oder eine Wohnung im Hinterhaus kaufen, gehört natürlich nicht immer automatisch ein Stellplatz dazu.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Danke für ihre Antwort. Hmm, das mit der Stellplatzpflicht wurde mir heute auf dem Katasteramt mitgeteilt. Also gibt es keine Stellplatzpflicht für Hinterhäuser?
Es kann durchaus sein, dass es in Ihrem speziellen Fall besondere amtliche Auflagen für die Schaffung von Stellplätzen gibt. Das hat aber erstmal nicht grundsätzliches mit dem Thema “Hinterhaus” zu tun.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Sehr geehrter Herr Kurzke,
ich wohne in einer Eigentumswohnanlage mit 2 Häusern mit jeweils 4 Wohnungen. In einem der Häuser habe ich eine ETW mit einem abgeschlossenen Garten und 2 Stellplätzen. Nur wurde mir vor ca. 4 Jahren von einer Miteigentümerin durch vorsetzen eines kleinen Holztrennzaunes untersagt, von meinem Garten (ich hatte in einer meiner Holztrennwände 1 Tür einbauen lassen, da ich die einzige bin, die keinen direkten Zugang nach draußen hat und alles, was den Garten betrifft, durch meine Wohnung tragen muss) mittels der Tür auf einen der davor liegenden Stellplatz zu treten, um zu meinem PKW oder den Abfalltonnen zu gelangen, da es ihr Sondereigentum ist. Jetzt habe ich großen Streit mit einer Nachbarin (mit Polizei, tätlichen Angriffen, Beleidigungen etc.), die ständig über oder auf einem meiner Stellplätze parkt. Oder mir auch die Autoaußenspiegel verstellt, wenn ich in direkter Nähe ihres Stellplatzes parke, da mein anderer Stellplatz durch ein großes Auto meines Freundes belegt ist. Meine Frage nun: “Darf ich meinen Stellplatz so abgrenzen, dass besagte Nachbarin nicht mehr teilweise auf meinem Stellplatz parken kann und dies als mein Sondereigentum rechtfertigen, wie die andere Miteigentümerin getan hat?”
Mit freundlichen Grüßen
Doris Hübner
Hallo Frau Hübner,
ich halte solch ein “Aufschaukeln” einer schwierigen Situation nicht für zielführend. Wir suchen in der Hausverwaltung immer den Konsens. Ich kann Sie daher auch nicht zu den genauen rechtlichen Gegebenheiten Ihres Stellplatzes beraten. Ich persönlich würde an Ihrer Stelle das Gespräch mit der Eigentümerin und dem Verwalter der WEG suchen.
Am Rande: Grundsätzlich halte ich es für schwierig, dass Sie Ihren Stellplatz abgrenzen wollen. Alleine deshalb, weil Sie damit wahrscheinlich die äußere Darstellung der Flächen verändern und somit auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingreifen würden.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
Ich habe eine Eigentumswohnung mit einem Tiefgaragenstellplatz gekauft. Bin dieses Jahr eingezogen und habe 2 Minis auf dem Tiefgaragenstellplatz abgestellt. Sie stehen in der gekennzeichneten Fläche. Jetzt kommt die Hausverwaltung und sagt Sie habe Beschwerden von Miteigentümern erhalten, das ich doppelte Kosten produziere, da ich das Tor und das Tiefgaragenlicht nur für einen Stellplatz bezahle. Darf die Hausverwaltung das Verlangen, das ich einen PKW wo anders abstellen muß?
Danke schön mal im voraus für die Info.
Mit freundlichen Grüßen
Gert Rabenstein
Guten Tag Herr Kurzke,
wir haben letztes Jahr eine Eigentumswohnung gekauft mit Stellplatz draußen vor der Tür des Gebäudes. Der Stellplatz war im Grundbuch nicht definiert und so wurde vor dem Kauf beim Notar eine Zuweisung des Sondernutzungsrecht an diesem Stellplatz beurkundet.
Nun möchten wir den Stellplatz auf unsere Kosten gern Pflastern da hier nur 2 längliche Platten als Zufahrt gelegt sind. Diese sacken bei Wind und Wetter ab und der Schlamm und Dreck ist eine Zumutung.
Müssen alle Eigentümer ( 7 Parteien) zustimmen das wir neu Pflastern ? Da wir keinen Carport bauen brauchen wir auch keine Baugenehmigung, oder?
Unsere Hausverwaltung ist ein Miteigentümer und wir warten seit 6 Monate diesbezüglich auf eine Antwort.
Können wir selber entscheiden?
Freue mich auf Ihre Antwort!
VG Daniela Bork
Hallo Frau Bork,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie hier leider nicht zu Ihrem speziellen Fall beraten. Es spielen viele Faktoren eine Rolle: Wie sieht die Bodenbefestigung jetzt aus? Wollen Sie die Pflasterung erweitern oder instandsetzen? Wer trägt die Kosten laut Teilungserklärung? Gibt es weitere Stellplätze, deren Erscheinungsbild Sie verändern? Welche Eigentümer sind von der möglichen Veränderung betroffen? Darf der Boden überhaupt stärker versiegelt werden?
Mein Vorschlag, lassen Sie sich rechtlich dazu beraten oder machen Sie Ihren Verwalter einfach ein bisschen mehr Druck, sodass dieser sich kümmert.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
ich bin Eigentümer einer Wohnung in einer WEG und mir steht gemäß Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht für einen Außenstellplatz zu.
Die WEG verfügt über eine Gemeinschaftsgarage und Außenstellplätze, wobei einige Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem Garagenstellplatz die anderen, wie ich, an einem Außenstellplatz haben.
Nun soll das Garagentor erneuert werden, welches nach meinem Verständnis nur die Eigentümer mit Sondernutzungsrecht eines Garagenstellplatzes betrifft.
Muss ich anteilig die Kosten für die Erneuerung des Garagentores übernehmen?
Danke für eine Antwort im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Christoph Ühleke
Hallo Herr Ühleke,
wenn die Gemeinschaft nichts anderes zur Kostenübernahme vereinbart hat, zahlen alle Eigentümer. Ein anderes Beispiel: die Fenster in zweiten Hinterhaus werden erneuert – alle Eigentümer zahlen dafür, auch die im Vorderhaus und im ersten Hinterhaus.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
ich möchte an meinem TG-Stellplatz mit Sondereigentum folgendes durchfuehren:
1. Schrank aufstellen und an der Wand befestigen
2. An der Decke im Rahmen meiner Flaeche ein Boot aufhaengen
3. Falls 2. nicht moeglich ist,eine Hebebuehne am Boden montieren, um ein Boot hochheben zu koennen
Darf ich das?
Peter Wagner
VG
Hallo Herr Wagner,
zuerst sollten Sie in Ihrer Teilungserklärung nachlesen, vielleicht ist da der Nutzungszweck genauer geregelt. Ansonsten würde ich davon ausgehen, dass insbesondere ein offener TG-Stellplatz zum Parken eine KFZs dient (und nicht als Lager, Werkstatt oder für was auch immer). Ärger ist hier oft vorprogrammiert.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
wir beabsichtigen eine Eigentumswohnung zu kaufen.Zu dieser Wohnung gehören 2 Stellplätze , welch zur Zeit an Aussenstehende vermietet sind. Diese wollen wir jedoch selbst nutzen. Was müssen wir beim Kauf beachten?
Mit freundlichen Grüßen
Norbert Zelko – schmid
Hallo Herr Zelko – Schmid,
Sie sollten in die Mietverträge schauen und prüfen, wie Sie die Mietverhältnisse für die Stellplätze kündigen können.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Hr. Kurzke.
Ich möchte gerne mein Stellplatz verkaufen denn ich mit der Wohnung zusammen gekauft habe. Parkplatz ist aber extra im Grundbuch eingetragen und wurde auch für eine extra Summe verkauft. Kann das zu Problemen führen oder wie ist hier überhaupt die Rechtslage.
MFG Artur Leichner
Hallo Herr Leichner,
ich kenne die Aufteilung Ihrer WEG nicht, aber es ist durchaus denkbar, dass Sie einen Stellplatz im separaten Sondereigentum auch losgelöst von Ihrer Wohnung verkaufen können. Anders würde es aussehen, wenn das Stellplatz als Sondernutzungsrecht an Ihre Wohnung gebunden wäre.
Gerade wenn Sie wenig Erfahrungen haben, würde ich immer eine fachlichen / rechtlichen Beratung empfehlen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Hr. Kurzke,
vielleicht können Sie mir Auskunft geben?! Wir möchten ein RMH kaufen (WEG). Neben dem eigentlichen Grundstück (Flurstück A, durch Teilungserklärung geteilt) gibt es noch ein Flurstück B mit Außenstellplätzen. Der Stellplatz ist Sondernutzungsrecht und in der Teilungserklärung benannt. Für den Kauf haben wir den Grundbuchauszug von Flurstück A. Auf die Frage ob wir denn nicht auch im Grundbuch für Flurstück B (Stellplätze) eingetragen werden wurde mir gesagt, dass dies nicht nötig ist da das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung geregelt ist. Aber wer ist denn dann im Grundbuch von Flur B eingetragen beim Sondernutzungsrecht? ISt ein KAuf so zulässig ohne Eintag im Grundbuch?
Über Antwort wäre ih Ihnen sehr dankbar!
Freundliche Grüße,
Karsten Rootger
Hallo Herr Rootger,
ich kann Ihnen bei Ihrem Vorhaben im Rahmen eines Kommentars leider nicht helfen. Vielleicht sollten Sie sich bei so einen großen Vorhaben rechtlich beraten lassen? Wenn Sie alle Unterlagen beisammen haben, fällt einem WEG-Anwalt die Einschätzung sicher leicht.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Hr. Kurzke.
Ich hebe eine Frage. Ich habe eine Wohnung vor 8 Jahren gekauft inkl. Tiefgaragenstellplatz. In dem Kaufvertrag steht: “Zum Sondereigentum gehört das Sondernutzungsrecht am Stellplatz in der Tiefgarage Nr, 5”. In der Teilerklärung steht: “Mit Sondernutzungrechten belastet sind die Abstellplätze in der Tiefgarage.
In der Teilungserklärung ist auch PKW-Abstellplatz-Ordnung berschrieben, dass die PKW-Abstellplätze dürfen nur zum Abstellen von amtlich zugelassenen PKW’s benutz werden. Die Tiefgarage ist durch Tor und Türen geschlossen und nur von Eigentümer zugängig.
Ich habe mein Auto vorübergehend für 3-4 Monaten abgemeldet und da geparkt. Das Auto ist nicht alt und hat gültigen TÜV. Jetzt habe ich ein Streit mit der Verwaltung, dass ich das abgemeldete Auto nicht parken darf. Obwohl seit 8 Jahren da viele abgemeldete Autos zwischendurch geparkt wurden, viele Autos Saisonkennzeichen gehabt haben und viele Motorräder auch da geparkt haben. Hat die Verwaltung das Recht? Danke.
Hallo Leonid,
mit der Regelung will man offensichtlich vermeiden, das jemand die TG-Stellplätze zum Abstellen von Unrat / Unfallwagen und Ähnlichem nutzt. Ein etwas unglückliche Formulierung, die scheinbar auch zeitweilig abgestellt Fahrzeuge betrifft.
Es ist nicht die Verwaltung, die Ihnen etwas böses will, die Hausverwaltung setzt nur die Vereinbarungen der Gemeinschaft durch.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Hr. Kurzke,
ich habe eine Frage bezüglich des Sondernutzungsrechts eines PKW-Stellplatz in einer Hausgemeinschft: wir werden demnächst in eine Eigentumswohnung in einem 3-Familienhaus einziehen (WEG). Das Haus wird gerade von einem Bauträger gebaut. Wir haben die Erdgeschosswohung mit Gartenanteil als Sondernutzung und ein Carport für unser Auto. Laut Bauverordnung müssen in diesem Haus insgesamt 5 Stellplätze für Autos zur Verfügung stehen. Geplant sind 3 Carports und 2 Stellplätze. Die Wohnungen sind mittlerweile alle verkauft. Benötigt werden allerdings nur 4 Stellplätze für die Autos. Es bleibt demnach ein Stellplatz übrig, den wir nun gerne kaufen würden und mit diesem unseren Garten erweitern möchten. Das heißt, dass auf den Stellplatz Rasen gesäht wird und eine Hecke gepflanzt werden soll. Von den anderen Eigentümern haben wir die schriftliche Bestätigung, dass alle mit dieser “Umgestaltung” des Stellplatzes einverstanden sind. Nun meine Frage: wir würden die Fläche als Stellplatz kaufen und im Nachhinein, nach Wohnungabnahme, umgestalten. Verstoßen wir hiermit gegen die Bauverordnung oder eine andere Verordnung? In der Bauverordnung steht nichts über die “Beschaffenheit” des Stellplatzes.
Es wäre toll, wenn Sie uns eine Auskunft geben könnten,
herzlichen Dank
Hallo Sandra,
danke für Ihren Beitrag hier im Blog. Leider kann ich Ihnen nicht helfen, da ich weder Details und auch Ihre Bauverordnung kenne. Ich würde Ihnen empfehlen offen beim Bauamt nachzufragen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Vielen lieben Dank – das werden wir dann tun.
Viele Grüße
Hallo Herr Kurzke,
das leidige Thema “Tiefgaragenstellplatz Sondernutzungsrecht veräußerbar?” beschäftigt mich seit geraumer Zeit doch erheblich. Im Jahre 2003 habe ich eine ETW in einer großen Anlage mit über 100 Wohnungen gekauft. Der Verkäufer hat mir gesagt, dass er keinen Stellplatz “besitzt”. Vor einiger Zeit hat der Beiratsvorsitzende sämtlichen Eigentümern mitgeteilt, dass so ist es wohl in der Vergangenheit des Öfteren vorgekommen und war früher wohl so üblich – bisherige Abmachungen und Verträge hinsichtlich von Verkäufen und Übertragungen von “dem Sondernutzungsrecht eines zum Sondereigentum gehörenden Stellplatzes betreffend” null und nichtig sind. Das regelt die Teilungserklärung, wo eindeutig geregelt ist “zu dem Sondereigentum mit der nachfolgend aufgeführten Wohnungsnummer……. gehört das uneingeschränkte Nutzungsrecht der in der Tiefgarage mit der Nummer……. gekennzeichnete Pkw-Einstellfläche.”
In meinem notariellen Kaufvertrag steht ein Tiefgaragenstellplatz expliziert nicht drin; jedoch zum Wohnungseigentum (Sondereigentum) gehörende Nutzen und Rechte werden mit erworben. Der jetzige Nutzer des Stellplatzes hat, auf meine schriftliche Anfrage hin mitgeteilt, dass er seinerzeit den Stellplatz “gekauft” hat. Ich habe um Einsichtnahme in den Kaufvertrag gebeten, was er aber ablehnte. Auf mein Drängen hin über eine Sachaufklärung des “Übergangs, bzw. der Übertragung des zu meiner Wohnung gehörenden Sondernutzungsrechts, meinte er nur, dass die Stellplätze früher gekauft werden mussten; was aber m.E. der Teilungserklärung widerspricht. Eine besondere Vereinbarung oder Vertrag über das “Sondereigentum” Stellplätze ist nicht bekannt – ja liegt auch der Hausverwaltung nicht vor. Die Hausverwaltung hat angeblich nichts damit zu tun!
Meine Frage: hat ein Herausgabeanspruch Aussicht auf Erfolg (ggfs. mit RA) oder befinde ich mich da in einer eher schlechten Position weil ich jetzt erst damit konfrontiert wurde?
auf eine Antwort hoffend
viele Grüße
Hallo Herr Udelhoven,
danke für Ihren interessanten Beitrag. Mich wundert, dass Sie in den vergangen 12 Jahren sie Situation nicht aufgeklärt haben / aufklären konnten. Ich rate Ihnen dringend, die Dinge von einem Anwalt bewerten zu lassen – nur so kommen Sie aus meiner Sicht weiter.
Ich kann Ihnen hier in Form eines Kommentars leider nicht weiterhelfen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
mir ist klar, dass Sie mich das fragen. Aber da ich bisher immer davon ausgegangen bin, das ich keinen Stellplatz “besitze” habe ich das auch nicht weiter verfolgt. Erst im vorigen Jahr bei der Mitgliederversammlung ist dieses Thema durch den Beiratsvorsitzenden aufgegriffen worden; wahrscheinlich hatten andere Miteigentümer die gleichen Fragen. Danach habe ich mich mit der Teilungserklärung, die – das können Sie sich denken bei 112 Wohneinheiten sehr umfangreich ist – befasst. Werde natürlich einen Anwalt konsultieren; wollte nur mal Ihre Meinung hören.
Viele Grüße
Hallo Herr Udelhoven,
viel Erfolg, ich drücke die Daumen, dass Sie die Dinge geklärt bekommen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Guten Tag und vielen Dank für den informativen Bericht,
ich habe aber trotzdem noch eine Frage:
Ich bin Eigentümer eines TG-Platzes (Sondereigentum, eigenes Grundbuchblatt, TG-Platz ist lediglich durch Striche gekennzeichnet, also innerhalb der TG-Anlage offen) und möchte dort ein Motorrad abstellen. Lt. Teilungserklärung dürfen aber nur PKW abgestellt werden. Gilt diese Einschränkung tatsächlich? Da es ja mein Eigentum ist, ich dort keine brennbaren Materialien lagern will und das Motorrad innerhalb der Striche steht, wundert mich der Passus in der Teilungserklärung, ein anderer Eigentümer hat schon mit Klage gedroht.
Vielen Dank
G Brün.
Hallo Herr Brüning,
die Teilungserklärung ist das Gesetz der Eigentümer. Leider werden hier manchmal auch weniger sinnvolle Vereinbarungen getroffen und fixiert. Die Teilungserklärung kann mit der Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Sie sind allerdings daran gebunden. Sie wollen Ihr Motorrad abstellen, der nächste seine Fahrräder und am Ende überwintern andere Eigentümer hier Ihre Gartenmöbel – das ist alles verständlich, aber von der WEG offensichtlich nicht gewünscht.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Hr Kurzke,
ich habe bei einem Bauträger eine ETW gekauft die gerade fertiggestellt wird. Dazu gehören mit Sondernutzungsrecht auch zwei Aussenstellplätze. Diese sind im Hauslageplan genau eingezeichnet und natürlich nummeriert. Nun möchten andere Eigentümer die Lage (nicht die NUmmer) ihres Stellplatzes beim Bau noch verändern lassen. Dies würde widerrum meinen Stellplatz beeinträchtigen, da ich dort wesentlich schlechter einparken könnte. Kann ich mich dagegen wenden und falls ich doch einverstanden wäre: MUss das nachträglich vom Notar beurkundet werden? (also ist die beurkundete Zeichnung der Aussenanlagen rechtsverbindlich) ? Danke.
Hallo Frau Sander,
wir sind keine Bauträger und keine Notare, daher kann ich Ihnen allgemein nur folgenden Tipp geben: Lesen Sie in Ihrem Kaufvertrag nach, welche Möglichkeiten der Änderungen der Bauträger überhaupt noch hat. Zweiter Tipp: Fragen Sie den Notar oder Rechtsanwalt Ihres Vertrauens.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
ich bin Eigentümerin an einer Wohnanlge mit 32 Einheiten, 32 TG-Plätzen und 9 (ursprünglich11, zwei sind den Gartensondernutzungen zugeschlagen worden) Außenstellplätzen. Für die Wohnungen und die Tiefgarage gibt es zwei voneinander getrennte Rücklagekonten. TG-Plätze und Außenstellplätze sind als Sondernutzungrechte im Grundbuch eingetragen. In der Teilungserklärung ist festgeschrieben: . . . jeder Wohnungseigentümer trägt auch die Unterhaltungs- und Instandhaltungskosten der sich im Bereich sienes Sondereigentums oder seiner Sondernutzung befindlichen Garagen, Kfz-Stellplätze, Fenster, Rolläden . . . .
Nun ist folgendes passiert: Im Zuge der Instandsetzung der Hauszugangswege (Gemeinschaftseigentum) wurden auch 7 der 9 Stellplätze erneuert. Ohne Rücksprache mit den Inhabern der Sondernutzungsrechte. Der Verwalter will die Instandsetzung aus den Hausrücklagen bezahlen. Ich bin der Ansicht, dass das auf gar keinen Fall geht. Natürlich wollen die Nutzungsrechtinhaber aber auch nicht bezahlen was sie nicht bestellt haben. Was nun? Ist der Verwalter für seine Eigenmacht haftbar?
Fall die Kosten doch auf die Gemeinschaft abgewälzt werden: Da ich einen der zum Garten umgewandelten Stellplatz habe könnte ich dann ja auch den gepflasterten Gartenweg den ich dort angelgt habe von der Gemeinschaft sanieren lassen? (letzteres nicht ganz ernst gemeint!) Danke.
Hallo Herr Kröninger,
danke für Ihren Beitrag. Ich weiss nicht wie hoch die Kosten sind, aber ggf. sollte sich die Gemeinschaft rechtlich beraten lassen, wem die Kosten angelastet werden können. Zum Beispiel dem Verwalter, da dieser die Regelungen der TE missachtet hat.
Viele Grüße
Marcel Kurzke