Der Begriff „Sondereigentum“ bezeichnet das alleinige Eigentum an einer Eigentumswohnung nebst zugehörigen, in sich abgeschlossenen Räumlichkeiten (etwa Keller, dauerhaft markierte Stellplätze in Tiefgaragen usw.). Was im Einzelnen zum Sondereigentum gehört, ist gesetzlich nicht aufgezählt, sondern ergibt sich im jeweiligen Einzelfall aus dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung in Verbindung mit der Gemeinschaftsordnung.
Aber auch in einer Eigentumswohnung ist nicht „alles“ Sondereigentum. So gehören etwa die tragenden Wände und der Estrich in einer Eigentumswohnung zum Gemeinschaftseigentum und dürfen nicht ohne Zustimmung der anderen Eigentümer verändert werden.
Sondereigentum: Das sind die typischen Fälle in einer Eigentumswohnung
Typischerweise gehören folgende Bestandteile einer Eigentumswohnung zum Sondereigentum bei:
Wänden, Decken und Böden
Wände ohne tragende Funktion, der Verputz an den Wänden, Wandverkleidungen, Tapeten und sonstige Wandbeläge sowie der Anstrich sind Sondereigentum. Das gilt ebenso für Decken einschließlich Deckenverkleidungen und Deckenverschalungen. Auch Fußbodenbeläge sämtlicher Arten und Materialien sind vom Sondereigentum umfasst.
Fenstern
Fenster und Fensterrahmen gehören stets zum Gemeinschaftseigentum. Regelmäßig wird jedoch die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung den Sondereigentümern in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss der Eigentümerversammlung auferlegt. Auch entsprechende Vereinbarungen zwischen Sondereigentümer und allen anderen Wohnungseigentümern sind möglich.
Die inneren Fensterbänke stehen dagegen im Sondereigentum.
Türen
Alle Türen im Inneren der Eigentumswohnung – mit Ausnahme der Balkontüre – zählen zum Sondereigentum. Anders ist dies jedoch bei der Wohnungseingangstüre. Diese gehört zum Gemeinschaftseigentum (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 05.10.2013, Az.: V ZR 212/12). Der Innenanstrich obliegt jedoch regelmäßig dem Sondereigentümer, der daher das Innere der Türe und des Türrahmens farblich anders gestalten kann.
Balkonen
Zum Sondereigentum gehören nur der Balkonraum, der Innenanstrich der Brüstung, das Mörtelbett und grundsätzlich der Bodenbelag. Auch auf dem Balkon angebrachte Markisen sind Sondereigentum. Die Balkontüre und deren Rahmen ist zwar Gemeinschaftseigentum. Da der Sondereigentümer jedoch regelmäßig für den Innenanstrich zuständig ist, kann er für diesen eine andere Farbe wählen.
Heizkörper
Die Heizkörper und Ventile unterliegen dem Sondereigentum.
Inventar
Inventar in den Räumlichkeiten wie etwa Einbauschränke, begehbare Kleiderschränke, eine Einbauküche oder in eine Deckenverkleidung eingebaute Leuchten sind Sondereigentum. Auch ein offener Kamin oder ein Kachelofen unterfallen dem Sondereigentum.
Sanitären Anlagen
Sämtliche sanitäre Anlagen einschließlich der Wasserhähne gehören zum Sondereigentum.
Versorgungsleitungen (etwa Gas, Wasser, Strom)
Sondereigentum besteht hier nur an den Leitungen bis zum Eintritt in die zum Sondereigentum gehörenden Räume oder bis zur Abzweigung zum Sondereigentum.
