Immer wieder werden wir von Eigentümern auf die Vor- und Nachteile der verschiedenen Unternehmensformen und die jeweilige Haftung angesprochen.
Das Interesse der Eigentümer ist klar, es geht um die Haftung bei Schäden, die durch die Hausverwaltung verursacht werden. Hier ist die Unternehmens- oder Gesellschaftsform entscheidend.
In diesem Artikel möchten wir die verschiedenen und üblichen Unternehmensformen für Immobilienverwaltungen darstellen und speziell auf die Haftung der Unternehmen eingehen.
Im Grunde beschränken sich die gängigsten Varianten auf das Einzelunternehmen bzw. die GbR und auf die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (kurz die GmbH). Seit einigen Jahren sieht man auch immer öfter die UG (haftungsbeschränkt) als Unternehmensform. Diese Formen decken wohl gut 95% des Verwaltungsmarktes ab.
Das Einzelunternehmen:
Das Einzelunternehmen ist für Hausverwalter der schnellste Einstieg in die Immobilienbranche. Ein einfacher Gewerbeschein genügt, und man kann als Einzelunternehmer auftreten und sich z.B. „Jens Schulz Hausverwaltung“ nennen. Die Branche der Hausverwaltung ist nicht geschützt, sodass Quereinsteiger sich ganz ohne Ausbildung oder Fortbildung Hausverwalter nennen dürfen.
Den notwendigen Gewerbeschein bekommt man für relativ wenig Geld beim Gewerbeamt. In Berlin kostet der Gewerbeschein – und damit die Eintrittskarte in die Selbständigkeit – ca. 25 Euro. Das sind auch schon die Kosten, die für die formale Gründung entstehen.
Der Einzelunternehmer haftet persönlich für sein Handeln. Im Zweifel reißen Fehler des Einzelunternehmens das komplette private Vermögen des Gründers „in den Abgrund“.
Hier ist es also ganz entscheidend, eine Berufs- und Vermögensschadenshaftpflichtversicherung in angemessener Höhe abzuschließen. Ein Einzelunternehmen muss nicht zwangsläufig klein bleiben, auch die „Jens Schulz Hausverwaltung“ kann beliebig viel Personal beschäftigen und somit wachsen, wie jedes anderes Unternehmen auch. Am Ende ist es aber der Chef und Inhaber, der auch für die Fehler seiner Angestellten gerade stehen muss.
Die GbR – Gesellschaft des bürgerlichen Rechts
Die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) ist im Grunde ein Einzelunternehmen mit mehreren Inhabern. Die Inhaber regeln das Gesellschaftsverhältnis in einem Gesellschaftsvertrag. Nach außen hin haften die Gesellschafter gemeinschaftlich für alle Schäden, Probleme und Schwierigkeiten, die auftreten können.
Das Interessante: Beide Inhaber haften gesamtschuldnerisch, jeder haftet also für die gesamten Schulden.
Man muss bei der GbR beachten, das diese zwar Miethäuser verwalten kann, nicht jedoch als WEG-Verwaltung tätig sein kann (vgl. BGH, 26.01.2006 – V ZB 132/05).
Die GmbH – Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung verdeutlicht bereits im Namen die Beschränkung der Haftung. Die Gesellschaft ist eine juristische Person und auch nur diese Person haftet. Um eine GmbH zu gründen, müssen der oder die Gesellschafter mindestens 25.000 Euro Stammkapital einzahlen.
Eine GmbH kann nur mit dem Kapital haften, welches zur Verfügung steht. Hat die GmbH kein Kapital mehr, können Gläubiger ihre Forderungen in der Praxis auch nicht mehr einfordern. Was viele nicht wissen, auch die 25.000 Euro Stammkapital steht dem Unternehmen zur Nutzung zur Verfügung. Das bedeutet, dieses Kapital wird nicht sicher auf einem Konto hinterlegt, sonder kann für Anschaffungen, Personal oder andere Belange verwendet und aufgebraucht werden.
Die UG – Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)
Die UG ist die kleine Form der GmbH und wird daher auch Mini-GmbH genannt. Der wesentliche Unterschied zur GmbH ist die Gründung mit nur einem symbolischen Euro.
Die UG kann also mit einem minimalen Stammkapital starten und die Haftung trotzdem vom Gründer auf die juristische Person der UG übertragen. Die Besonderheit ist allerdings, dass die UG das Stammkapital von 25.000 Euro aufbauen muss und sich dann auch in eine GmbH umwandeln kann.
In der Regel werden bei der UG 25% des Jahresüberschusses in die Rücklage gestellt. Die UG muss nach außen immer mit dem Zusatz „haftungsbeschränkt „ auftreten – also: UG (haftungsbeschränkt).
Versicherungen zur Absicherung des Unternehmens
In jedem Fall sollten alle Unternehmen – egal in welcher Rechtsform diese gegründet sind – entsprechende Haftpflichtversicherungen vorweisen können (konkret: eine Berufshaftpflicht- und eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung). Eigentümer, die eine Verwaltung beauftragen, sollten hier stets drauf achten.
Die GmbH, die UG, der Einzelunternehmer und die GbR – alle haften in der Realität nicht in unbegrenzter Höhe. Nicht zuletzt findet sich beim Einzelunternehmen und bei der GbR der Ausweg in der Privatinsolvenz der Inhaber. Im Normalfall sind die Gläubiger die Geschädigten und bleiben zumindest auf einen Teil der Forderungen sitzen.
Fazit: Welche Unternehmensform ist die Beste?
Die Frage kann man so natürlich nicht beantworten. Alle Unternehmensformen haben Vor- und Nachteile sowohl für die Gründer / Inhaber der Unternehmen, als auch für die Kunden und Geschäftspartner.
Wir möchten den Bogen ganz konkret aus der Sicht eines Immobilieneigentümers schließen, der eine Hausverwaltung beauftragen will.
Ein Einzelunternehmen, eine GbR oder auch eine UG stehen sicherlich eher für kleinere Unternehmen. Alle drei Unternehmensformen kann man ohne wahnsinnig großen (finanziellen) Aufwand gründen.
Wenn man die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit eines Unternehmens (oder in unserem Fall einer Hausverwaltung) als Kriterium betrachtet, dann ist die GmbH sicherlich die solideste Wahl. Die Gründung einer GmbH sollte wohl überlegt sein und auch der Einsatz von mindestens 25.000 Euro Stammkapital verspricht schon Sicherheit und Solidität einer Hausverwaltung.
Ein Einzelunternehmen kann schnell an und wieder abgemeldet werden. Die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist in der Regel wohl überlegt, gut geplant und kalkuliert.
Am Ende stehen hinter jedem Unternehmen Menschen. Menschen welche die Immobilien verwalten. Wenn die Inhaber, Geschäftsführer und Mitarbeiter einen guten Eindruck machen und zuverlässig arbeiten, rückt die Form des Unternehmens (zu Recht) in den Hintergrund.
