Zu den Aufgaben des Hausverwalters gehört u. a. die Einberufung von Eigentümerversammlungen, § 24 Abs. 1 und 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Manchmal ist aber kein Verwalter vorhanden oder dieser weigert sich pflichtwidrig, eine Versammlung einzuberufen. In diesen Fällen kann die Eigentümerversammlung vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter einberufen werden, § 24 Abs. 3 WEG. Existiert kein Beirat, besteht die Möglichkeit, dass ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigt wird. Und schließlich können alle Wohnungseigentümer einvernehmlich eine Versammlung einberufen (sogenannte Universalversammlung).
Wann der Beirat eine Versammlung einberufen kann – und wie er dabei vorgehen muss
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats bzw. dessen Vertreter können eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn
- kein Verwalter vorhanden ist
- der Verwalter pflichtwidrig keine Versammlung einberuft, obwohl er diese einmal jährlich einzuberufen hat, § 24 Abs. 1 WEG
- der Verwalter pflichtwidrig keine Versammlung einberuft, obwohl er hierzu aufgrund Vereinbarung mit den Wohnungseigentümern oder deswegen verpflichtet ist, weil dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird, § 24 Abs. 2 WEG
Im Übrigen gilt, dass die Versammlung je dringender einzuberufen ist, desto größer die Gefahr für die Eigentümergemeinschaft ist.
Bei der Einberufung gelten für den Beiratsvorsitzenden bzw. dessen Vertreter dieselben Formalien und Fristen wie für den Verwalter. Haben nicht nur der Vorsitzende, sondern alle Beitragsmitglieder die Einberufung unterzeichnet, spielt dies für die Wirksamkeit der Einberufung keine Rolle. Umgekehrt müssen jedoch alle Beiratsmitglieder die Einberufung unterzeichnen, wenn kein Vorsitzender vorhanden ist.
Wann ein Eigentümer eine Versammlung einberufen darf – und was dabei zu beachten ist
Liegen die Gründe vor, aus denen der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats bzw. dessen Vertreter eine Eigentümerversammlung einberufen kann, und es existiert kein Beirat, kann jeder Wohnungseigentümer seinen Anspruch auf Einberufung gerichtlich durchsetzen. In diesem gesetzlich nicht geregelten Fall hat das Gericht die Möglichkeit, den Antragsteller oder einen anderen geeignet erscheinende Wohnungseigentümer zur Einberufung und Leitung einer Eigentümerversammlung zu ermächtigen. Das gilt insbesondere dann, wenn ein Verwalter und ein Beirat fehlen, so dass durch die Ermächtigung des Eigentümers die gerichtliche Bestellung eines Notverwalters entbehrlich wird. Zudem kann das Gericht auch die weiteren Modalitäten (etwa Versammlungsort, Versammlungszeit, Tagesordnung und Vorsitz) festlegen.
Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung des Antragstellers liegt, § 23 Abs. 2c) Gerichtsverfassungsgesetz (GVG) in Verbindung mit § 43 Nr. 1 – 4, 6 WEG.
Wann alle Eigentümer eine Versammlung einberufen können – und welche Voraussetzungen bestehen
Sind sich alle Wohnungseigentümer darüber einig, dass eine Eigentümerversammlung stattfinden soll, können sie diese einvernehmlich einberufen. Liegen Einberufungsmängel vor, werden diese (nur) dann geheilt, wenn alle Eigentümer auch bei der Versammlung anwesend sind (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 10.06.2011, Az.: V ZR 222/10).
Die Mitwirkung des Verwalters oder des Beirats ist bei einer solchen Universalversammlung nicht erforderlich. Die Versammlung kann also auch trotz eines vorhandenen Verwalters oder Beirats stattfinden. In der Praxis bietet eine solche Versammlung ein probates Mittel, um einen missliebiger Verwalter schnell und kostengünstig abzuberufen. Dabei darf jedoch nicht vergessen werden, den rechtlich selbstständig bestehenden Verwaltervertrag zu kündigen.
Das gilt, wenn eine Einberufung durch Beirat oder Eigentümer unzulässig ist
Ohne gerichtliche Ermächtigung darf ein Wohnungseigentümer keine Eigentümerversammlung einberufen. Geschieht dies trotzdem, sind die gefassten Beschlüsse jedoch nicht unwirksam, sondern lediglich anfechtbar (BayObLG, Beschluss 13.12.2001, Az.: 2Z BR 93/01). Entsprechendes dürfte für die Beschlüsse einer von allen Eigentümern einvernehmlich einberufene Versammlung gelten, wenn Einberufungsmängel vorliegen und bei der Versammlung nicht alle Eigentümer anwesend waren.
Erfährt der Verwalter von einer vom Beirat oder einem Eigentümer unzulässig anberaumten Wohnungseigentümerversammlung, kann er die Versammlung mittels bei Gericht erwirkter einstweiliger Verfügung verhindern bzw. die Einberufenden zum Widerruf verpflichten (Amtsgericht (AG) Charlottenburg, Urteil vom 25.09.2012, Az.: 73 C 1005/12).
