Beabsichtigt der Vermieter eine Mieterhöhung, ist dazu stets eine schriftliche Begründung erforderlich, § 558a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Zur Begründung kann der Vermieter nach § 558a Abs. 2 BGB insbesondere auf den Mietspiegel, der Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen Bezug nehmen. Aber auch wenn einem Sachverständigengutachten ein hoher Beweiswert zukommt: Soll die Mieterhöhung auf diese Weise begründet werden, sind trotzdem bestimmte Voraussetzungen zu beachten. Das fängt bereits bei der Auswahl und Qualifikation des Sachverständigen an.
Diese Voraussetzungen gelten für das Sachverständigengutachten
Möchte der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Sachverständigengutachten begründen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Der Sachverständige muss öffentlich bestellt und vereidigt sein, § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dazu reicht es aus, wenn der Sachverständige insoweit auf einem Fachgebiet tätig ist, das auch die Mietpreisbewertung beinhaltet (etwa Grundstücks- und Gebäudeschätzungen). Die Bestellung und deren Umfang ergeben sich regelmäßig aus dem Briefkopf des Sachverständigen. Entsprechende Sachverständige können auf (telefonische) Anfrage u. a. bei der zuständigen Industrie- und Handelskammer (IHK), der Architektenkammer oder dem örtlichen Mieter- bzw. Grundbesitzerverein in Erfahrung gebracht werden.
- Das Gutachten muss begründet sein
Das Sachverständigengutachten muss mit Gründen versehen sein, § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dazu hat der Sachverständige verständlich darzulegen, weshalb die Mieterhöhung seiner Ansicht nach die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Erfolgen kann dies etwa dergestalt, dass der Sachverständige ausführt, er habe in entsprechenden örtlichen Bereichen vergleichbare Wohnungen untersucht oder ihm seien solche aufgrund seiner Tätigkeit als Sachverständiger bekannt. Zu den Preisspannen dieser Wohnungen muss der Sachverständige konkret Stellung nehmen. Allgemeine Ausführungen des Sachverständigen oder die Bewertung von nicht vergleichbaren Wohnungen reichen für die im Gutachten erforderlichen Gründe nicht aus. Umgekehrt braucht der Sachverständige aber die herangezogenen Vergleichswohnungen im Gutachten nicht konkret benennen.
- Abzustellen ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Das Gutachten muss erkennen lassen, dass sich der Sachverständige mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, also nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder … geändert worden sind beschäftigt hat. Dazu hat aus dem Gutachten zumindest ansatzweise ersichtlich zu sein, dass der Sachverständige die Neu- und Bestandsmieten entsprechend gewichtet und daraus die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt hat. Keinesfalls ist es ausreichend, wenn der Sachverständige im Gutachten lediglich auf die aktuellen Mieten für Neuverträge abstellt.
- Eine Wohnungsbesichtigung ist meistens erforderlich
Um ein nachvollziehbares und ausreichend mit Gründen versehenes Gutachten erstellen zu können, muss der Sachverständige die von der Mieterhöhung betroffene Wohnung besichtigt haben. Ausnahmsweise ist das im Rahmen eines Sammelgutachtens für eine Wohnanlage nicht nötig, wenn der Sachverständige eine Wohnung von gleichem Typ und gleicher Ausstattung besichtigt hat.
Wie die Mieterhöhung mittels Sachverständigengutachten erfolgt
Das schriftliche Sachverständigengutachten ist dem Mieterhöhungsschreiben in vollem Wortlaut beizufügen, wobei eine Kopie des Gutachtens genügt. Fehlt das Gutachten in dem Schreiben, ist die Mieterhöhung unbegründet. Ist der Mieter mit der Erhöhung nicht einverstanden und zieht das vom Vermieter in Auftrag gegebene Privatgutachten in Zweifel (etwa weil entgegen dem Gutachten billigere Wohnungen nachgewiesen werden), muss der Sachverständige im Gerichtsprozess nun die im Gutachten herangezogenen Vergleichswohnungen konkret benennen. Soweit ein qualifizierter Mietspiegel (also ein im Vergleich zum einfachen Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellter Spiegel, § 558a Abs. 3 BGB) existiert, sollte dieser im Sachverständigengutachten erwähnt sein.
