Möchte ein Eigentümer einer Eigentumswohnung, der einer Wohnungseigentümergemeinschaft angehört, seine Immobilie veräußern, sollte er zuvor in die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung genau durchlesen. Denn gerade in älteren Schriftstücken ist eine Bestimmung enthalten, wonach der Verwalter der Eigentümergemeinschaft der Wohnungsveräußerung zustimmen muss (Verwalternachweis), vgl. § 12 Abs. 1, 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das Grundbuchamt wird in diesem Fall den Eigentumsübergang erst dann in das Grundbuch eintragen, wenn die Verwalterzustimmung in notariell beglaubigter Form vorliegt, § 29 Abs. 1 Grundbuchordnung (GBO). In der Praxis können sich dadurch einige Probleme ergeben.
Zustimmung des Verwalters: Seine Rechte und Pflichten
Ist eine Verwalterzustimmung erforderlich, kann der Verwalter diese nur aus wichtigem Grund versagen, § 12 Abs. 2 Satz WEG. Dazu sind konkrete Anhaltspunkte dafür erforderlich, dass der Erwerber
Versagungsgründe sind demnach etwa die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung oder erhebliche Mietrückstände für eine angemietete Wohnung. Dagegen darf die Verwalterzustimmung nicht aus Gründen, die in der Person des Veräußernden oder des Erwerbers liegen, verweigert werden. Hat also der Veräußernde noch offene Hausgelder zu zahlen, darf der Verwalter seine Zustimmung nicht vom Ausgleich dieser Gelder abhängig machen.
Um seinen Pflichten zu genügen, muss der Verwalter die Bonität des Erwerbers nachprüfen, wozu regelmäßig auch die Einholung einer Auskunft über dessen Vermögensverhältnisse in einer Auskunftei gehört. Für den dadurch entstandenen Zeitaufwand erhält der Verwalter grundsätzlich eine zusätzliche Vergütung.
Haftung des Verwalters: Wenn die Zustimmung nicht erteilt wird
Erteilt der Verwalter keine Zustimmung oder verzögert er diese, obwohl kein wichtiger Grund vorhanden ist, macht er sich gegenüber dem Veräußernden für dessen Verzögerungsschaden regresspflichtig. So hatte ein Verwalter seine Zustimmung trotz anwaltlicher Beratung erst nach drei Monaten erteilt, weil er Zweifel an der Rechtslage hatte. Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf verurteilte den Verwalter zu einem Schadensersatz von 10.000 Euro für Zinsverluste und Anwaltsgebühren, da dieser die Vertragsabwicklung verschuldet hatte (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.05.2005, Az.: I-3 Wx 321/04).
Das passiert, falls der Verwalter wechselt
Probleme können sich ergeben, wenn die Verwalterzustimmung zwar gegenüber dem Grundbuchamt in notariell wirksamer Form erteilt ist, aber der Verwalter noch vor der Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch wechselt. Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, das Grundbuchamt sei nicht berechtigt, nach einem formell und inhaltlich wirksam eingereichten Umschreibungsantrag zu prüfen, ob der Verwalter zu diesem Zeitpunkt noch bestellt war (BGH, Beschluss vom 11.10.2012, Az.: V ZB 2/12). Damit bleibt die dem Grundbuchamt einmal vorliegende Verwalterzustimmung wirksam. Die Karlsruher Richter haben allerdings nicht entschieden, ob dies auch so ist, wenn die Verwalterzustimmung vom neuen Verwalter noch vor der Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch widerrufen wird.
Wer die Kosten der Verwalterzustimmung zahlt
Nach Auffassung des Deutschen Notarinstituts und der Westfälischen Notarkammer hat der Erwerber der Eigentumswohnung auch die Kosten der Verwalterzustimmung zu zahlen (Quelle: http://www.westfaelische-notarkammer.de/seiten/fach/kammerreporte/KR_05_1/verwalterzustimmungskosten.htm ). Da dies aber nicht unstrittig ist, sollte zwischen Veräußerndem und Erwerber vertraglich geregelt werden, wer die Kosten trägt. Unzulässig ist es jedenfalls, wenn die Verwalterzustimmung von der Erstattung der dafür anfallenden Kosten abhängig gemacht wird.
Ist die Verwalterzustimmung überhaupt noch up to date?
Als Folge der Novelle des WEG zum 01.07.2007 können Eigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen, dass eine bestehende Veräußerungsbeschränkung (also die Verwalterzustimmung) aufgehoben wird. Dies ist im Grundbuch einzutragen, § 12 Abs. 4 WEG.
Angesichts der zahlreichen Probleme, die die Verwalterzustimmung mit sich bringt, sollten Wohnungseigentümergemeinschaften über deren Aufhebung nachdenken. Möglichen Bedenken kann etwa dadurch begegnet werden, dass sich alle Eigentümer mittels einstimmigen Beschluss dazu verpflichten, den möglichen Verkauf ihrer Eigentumswohnung von einer positiven Bonitätsauskunft des betreffenden Erwerbers abhängig zu machen.
