Möchte ein Eigentümer einer Eigentumswohnung, der einer Wohnungseigentümergemeinschaft angehört, seine Immobilie veräußern, sollte er zuvor in die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung genau durchlesen. Denn gerade in älteren Schriftstücken ist eine Bestimmung enthalten, wonach der Verwalter der Eigentümergemeinschaft der Wohnungsveräußerung zustimmen muss (Verwalternachweis), vgl. § 12 Abs. 1, 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das Grundbuchamt wird in diesem Fall den Eigentumsübergang erst dann in das Grundbuch eintragen, wenn die Verwalterzustimmung in notariell beglaubigter Form vorliegt, § 29 Abs. 1 Grundbuchordnung (GBO). In der Praxis können sich dadurch einige Probleme ergeben.
Zustimmung des Verwalters: Seine Rechte und Pflichten
Ist eine Verwalterzustimmung erforderlich, kann der Verwalter diese nur aus wichtigem Grund versagen, § 12 Abs. 2 Satz WEG. Dazu sind konkrete Anhaltspunkte dafür erforderlich, dass der Erwerber
- aufgrund seiner wirtschaftlichen und / oder persönlichen Verhältnisse
- nicht beabsichtigt oder nicht fähig ist,
- seine Pflichten als Wohnungseigentümer zu erfüllen und / oder die anderen Eigentümerrechte zu beachten.
Versagungsgründe sind demnach etwa die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung oder erhebliche Mietrückstände für eine angemietete Wohnung. Dagegen darf die Verwalterzustimmung nicht aus Gründen, die in der Person des Veräußernden oder des Erwerbers liegen, verweigert werden. Hat also der Veräußernde noch offene Hausgelder zu zahlen, darf der Verwalter seine Zustimmung nicht vom Ausgleich dieser Gelder abhängig machen.
Um seinen Pflichten zu genügen, muss der Verwalter die Bonität des Erwerbers nachprüfen, wozu regelmäßig auch die Einholung einer Auskunft über dessen Vermögensverhältnisse in einer Auskunftei gehört. Für den dadurch entstandenen Zeitaufwand erhält der Verwalter grundsätzlich eine zusätzliche Vergütung.
Haftung des Verwalters: Wenn die Zustimmung nicht erteilt wird
Erteilt der Verwalter keine Zustimmung oder verzögert er diese, obwohl kein wichtiger Grund vorhanden ist, macht er sich gegenüber dem Veräußernden für dessen Verzögerungsschaden regresspflichtig. So hatte ein Verwalter seine Zustimmung trotz anwaltlicher Beratung erst nach drei Monaten erteilt, weil er Zweifel an der Rechtslage hatte. Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf verurteilte den Verwalter zu einem Schadensersatz von 10.000 Euro für Zinsverluste und Anwaltsgebühren, da dieser die Vertragsabwicklung verschuldet hatte (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.05.2005, Az.: I-3 Wx 321/04).
Das passiert, falls der Verwalter wechselt
Probleme können sich ergeben, wenn die Verwalterzustimmung zwar gegenüber dem Grundbuchamt in notariell wirksamer Form erteilt ist, aber der Verwalter noch vor der Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch wechselt. Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, das Grundbuchamt sei nicht berechtigt, nach einem formell und inhaltlich wirksam eingereichten Umschreibungsantrag zu prüfen, ob der Verwalter zu diesem Zeitpunkt noch bestellt war (BGH, Beschluss vom 11.10.2012, Az.: V ZB 2/12). Damit bleibt die dem Grundbuchamt einmal vorliegende Verwalterzustimmung wirksam. Die Karlsruher Richter haben allerdings nicht entschieden, ob dies auch so ist, wenn die Verwalterzustimmung vom neuen Verwalter noch vor der Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch widerrufen wird.
Wer die Kosten der Verwalterzustimmung zahlt
Nach Auffassung des Deutschen Notarinstituts und der Westfälischen Notarkammer hat der Erwerber der Eigentumswohnung auch die Kosten der Verwalterzustimmung zu zahlen (Quelle: http://www.westfaelische-notarkammer.de/seiten/fach/kammerreporte/KR_05_1/verwalterzustimmungskosten.htm ). Da dies aber nicht unstrittig ist, sollte zwischen Veräußerndem und Erwerber vertraglich geregelt werden, wer die Kosten trägt. Unzulässig ist es jedenfalls, wenn die Verwalterzustimmung von der Erstattung der dafür anfallenden Kosten abhängig gemacht wird.
Ist die Verwalterzustimmung überhaupt noch up to date?
Als Folge der Novelle des WEG zum 01.07.2007 können Eigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen, dass eine bestehende Veräußerungsbeschränkung (also die Verwalterzustimmung) aufgehoben wird. Dies ist im Grundbuch einzutragen, § 12 Abs. 4 WEG.
Angesichts der zahlreichen Probleme, die die Verwalterzustimmung mit sich bringt, sollten Wohnungseigentümergemeinschaften über deren Aufhebung nachdenken. Möglichen Bedenken kann etwa dadurch begegnet werden, dass sich alle Eigentümer mittels einstimmigen Beschluss dazu verpflichten, den möglichen Verkauf ihrer Eigentumswohnung von einer positiven Bonitätsauskunft des betreffenden Erwerbers abhängig zu machen.
Ich bitte um Bewantwortung folgender Frage:
Als Verwalter soll ich dem Kauf einer Eigentumswohnung in neinem fünf-Familien-Haus zustimmen. Der beurkundende Notar hat mir den Kaufvertrag ohne § 2 übermittelt, in dem Bestimmungen über den Kaufpreis geregelt sind. Da mir die Höhe des Kaufpreises nicht bekannt gegeben wird und auch nicht die entsprechende Abwicklung, ist es mir nicht möglich, die Bonität des Erwerbers bezüglich des unbekannten Kaufpreises zu prüfen.
Muss (darf) ich die Zustimmung zunächst verweigern?
Hallo Herr Tempel,
bitten Sie den Notar doch einfach den Kaufpreis für Ihre Prüfung offen zu legen. Das wäre der erste und logischste Schritt.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
meine Frage ist: wie hoch darf eigentlich die Gebühr für die Verwalterzustimmung sein?
Eine mir bekannte Hausverwaltung verlangt dafür 119 Euro.
Das scheint mir ziemlich hoch.
Mit freundlichem Gruss,
Rainer Clever
Hallo Herr Clever,
die Gebühren für die Verwalterzustimmung ergeben sich in der Regel aus der Teilungserklärung.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Sehr geehrter Herr Kurzke,
wir haben vor 2 Monaten unsere Wohnung gekauft, in der wir zuvor schon 7 Jahre gewohnt haben.
Nun haben wir erfahren, dass dem Verwalter die Kaufsumme zu gering war! Dies teilte er dem Beirat mit. Weiterhin möchte er dass die Eigentümer in Zukunft wenn sie Ihr Eigentum veräußern möchten ihn damit beauftragen! Ist er berechtigt dazu?
Dass er beim Kauf seine Zustimmung geben muss, das hat doch meiner Meinung nach andere Gründe?!
Mit freundlichen Grüßen K.S.
Hallo Frau Sandvoß,
richtig, die Zustimmung hat mit dem Verkaufsprozess als solches nichts zu tun.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Sehr geehrter Herr Kurzke,
unsere Eigentümergemeinschaft hat ein Problem. Wir haben 2009 beschlossen, dass die Verwalterzustimmung bei Wohnungsverkauf nicht mehr nötig sein soll. Und waren dazu beim Notar, um den § streichen zu lassen. Ein Wohnungsverkauf hat danach ohne die Zustimmung des Verwalters stattgefunden. Ein zweiter Wohnungsverkauf sollte 2014 erfolgen. Das Grundbuch verweigert die Grundbucheintragung mit der Begründung, die Verwalterzustimmung zu erhalten oder die Grundbücher zu ändern. Die Vorlage des beglaubigten Versammlungsprotokoll von 2009 genügte dem Mitarbeiter des Grundbuchamtes nicht. Nun, nach 6 Jahren sollen alle Grundbücher geändert werden. Es kommen zum Teil hohe Kosten auf die Eigentümer zu. Nun meine Frage: Wäre der Notar 2009 nicht verpflichtet gewesen, uns auf die Änderung aller Grundbücher und die daraus entstehenden Kosten hinzuweisen? Und wenn ja, können wir ihn in die Haftung nehmen?
Wenn der Notar diese Pflicht nicht gehabt hat, hätte der Verwalter dann diese Pflicht gehabt und ist er jetzt vielleicht haftbar? Über eine baldige Antwort bin ich Ihnen sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
I. Schürer
Hallo Frau Schürer,
dane für Ihren Beitrag. Ich würde Ihnen gerne helfen, kann die Situation aber nicht beurteilen. Wenn Sie mögliche Schadenersatzansprüche prüfen möchten, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit einen Anwalt damit zu beauftragen. Tut mir leid, dass ich hier nicht mehr für Sie tun kann.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo,
Ich habe auch eine Wohnung gekauft, bzw. kaufe sie gerade. Die Teilungserklärung oder andere Verträge liegen mir nicht vor. Ich hatte den Notarvertrag unterschrieben und erfuhr, dass ich auf die Zustimmung der Hausverwaltung warten muss. Das war mir bis dato neu.
Nun ja, die Zustimmung erhielt der Notar. Stehe als gerade davor ins Grundbuch eingetragen zu werden, sobald die Banken den Erhalt des Kaufpreises schriftlich bestätigen.
Jetzt kam gleich eine Rechnung von der Hausverwaltung. 300 Euro brutto. Für die Zustimmung und die Übernahme meiner Daten als neuen Eigentümer sowie die Abrechnung der Wohnungsbezogenen laufenden Kosten.
Puh! War etwas schockiert, da mir niemals, trotz persönliche Gespräche davon etwas erzählte. Da ich auch noch keine Unterlagen zur Wohnung habe, wie die Teilungserklärung oder die Vertragsbedingungen zur Hausverwaltung etc. kam es sehr überraschend.
Hätte ich nicht im Vorfeld darüber in Kenntnis gesetzt werden sollen? Angefragt hatte ich natürlich wegen den allen Unterlagen und mir würde gesagt, dass ich sie demnächst auch bekomme. Nur finde ich es komisch mir in dem Zuge nichts von den Kosten zu sagen, obwohl in dem Gespräch herauskam, dass mir die Unterlagen fehlen.
Ich werde die Rechnung zwar bezahlen, empfinde es aber als versteckter Posten dem man mal gerne unter den Tisch fallen lässt.
Hallo.
Ich habe im Oktober 2014 eine Wohnung gekauft. Im September 2014 hat ein Verwalterwechsel stattgefunden. Das Protokoll des alten hat dem neuen Verwalter bereits im November 2014 vorgelegen. Die Beglaubigung hat aber erst Ende Juli 2015 stattgefunden, so dass bis heute keine Grundbucheintragung erfolgen konnte. Der Kaufpreis ist komplett bezahlt. Welche Möglichkeiten habe ich, um weitere Verzögerungen zu vermeiden?
Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.