Leben mehrere Personen in mehreren Wohnungen unter einem Dach, sind neben gegenseitiger Rücksichtnahme einige Regeln unerlässlich. Diese können in einer verbindlich vereinbarten Hausordnung festgelegt werden. Das gilt sowohl für eine Wohnungseigentümergemeinschaft als auch für die Bewohner eines Miethauses. Dabei sind aber nicht alle Regeln zulässig. Vielmehr ist spätestens dann die Grenze des Zulässigen erreicht, wenn die Hausordnung Klauseln enthält, die über bloße Verhaltensregeln hinausgehen. Darüber hinaus können besondere Probleme entstehen, wenn ein Wohnungseigentümer seine Räume vermietet hat und die Eigentümergemeinschaft eine Änderung der Hausordnung beschließt.
So kommt die Hausordnung zustande
Während der Eigentümer eines Miethauses die Hausordnung einseitig aufsetzen und zum Gegenstand des Mietvertrages machen kann, ist das Zustandekommen der Hausordnung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft etwas komplizierter. Zunächst ist in § 21 Absatz 5 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmt, dass das Aufstellen einer Hausordnung zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. Dabei kann die Hausordnung wie folgt zustande kommen:
Dingliche Vereinbarung
In diesem Fall ist die Hausordnung bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten.
Schuldrechtliche Vereinbarung
Besteht keine dingliche Vereinbarung über eine Hausordnung, können die Wohnungseigentümer eine solche vereinbaren, § 15 Abs. 1 WEG.
Mehrheitsbeschluss
Schließlich kann eine Hausordnung – sofern sie nicht bereits dinglich oder schuldrechtlich vereinbart wurde – durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden, § 15 Abs. 2 WEG.
Der wesentliche Unterschied zwischen der schuldrechtlichen Vereinbarung und dem Mehrheitsbeschluss besteht darin, dass die Vereinbarung beschlussfest und der Mehrheitsbeschluss beschlussoffen ist, was speziell bei Änderungen der Hausordnung von Bedeutung ist. Aus Gründen der Praktikabilität ist daher grundsätzlich davon auszugehen, dass die Hausordnung beschlussoffen ist. Ebenso kann die dingliche Vereinbarung einer Hausordnung regelmäßig durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.
Ist eine Einigung der Wohnungseigentümer über die Hausordnung nicht möglich, kann das Gericht auf Antrag entscheiden, §§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 15 Abs. 3, 21 Abs. 4 WEG.
Das darf in der Hausordnung geregelt werden
Zulässig und üblich in einer Hausordnung sind etwa folgende Bestimmungen:
Benutzung von gemeinschaftlichen Flächen, Räume und Einrichtungen
Hiervon erfasst sind beispielsweise Regelungen über Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern, Benutzung von Treppenhaus und Aufzug, Nutzung der Wasch- und Trockenräume bzw. des gemeinschaftlichen Gartens, Stellplätze für Mülltonnen, Mülltrennung in bereit gestellten Abfallbehältern u. ä.
Reinigungspflichten
Dazu gehören etwa die Müllbeseitigung, die turnusmäßige Reinigung von Teilen des Hausflures und des Treppenhauses usw.
Ruhezeiten
Zu den Ruhezeiten zählen beispielsweise Regeln über Beginn und Ende der Nacht- und Mittagsruhe,
Eingrenzung von geräuschvollen Tätigkeiten, Musizieren u. ä,
Sorgfalts- und Sicherungspflichten
Darunter fallen etwa Regeln über Aufbewahrung brennbarer Gegenstände, Feuer- und Kälteschutz, Grillen auf Terrassen und Balkonen, Tierhaltung, Verschließen von gemeinschaftlichen Türen und Fenstern, Wäschetrocknen und Lüften auf Balkonen usw.
Welche Regelungen in der Hausordnung unzulässig sind
Unzulässig sind alle Regelungen, die über bloße allgemeine Verhaltensregeln hinausgehen. Solche Regelungen sind als sogenannte überraschende Klauseln nach 305c Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam, da auch die Regelungen einer Hausordnung der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegen. Ein Beispiel für eine überraschende Klausel ist etwa das vollständige Verbot des Musizierens. Ebenso können durch die Hausordnung keine zusätzlichen Pflichten auferlegt (etwa die Übernahme der Räum- und Streupflicht im Winter auf den Erdgeschossbewohner) oder bestehende Rechte eingeschränkt werden (etwa kein Besuch nach 22:00 Uhr).
Wie die Hausordnung wirksam im Mietvertrag vereinbart wird
Für den Eigentümer eines Miethauses ist es einfach, die Hausordnung wirksam zu vereinbaren. Entweder ist die Hausordnung in einem Formularmietvertrag direkt hinter dem Vertragswerk enthalten und der Mieter unterzeichnet nach den vertraglichen Bestimmungen nebst der Hausordnung „am Ende“ den Mietvertrag. Oder der Mieter hat die Unterschrift direkt nach dem Mietvertrag zu leisten und die Hausordnung befindet sich dahinter oder auf gesonderten Blättern, so dass der Vermieter sich die Hausordnung „als Bestandteil des Mietvertrages vom …“ gesondert unterschreiben lässt.
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Vereinbarung eines Eigentümers mit einem Mieter über eine Hausordnung jedoch schwieriger. Zunächst gilt die Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur im Verhältnis Eigentümer und Gemeinschaft, so dass der Mieter mit dieser Hausordnung nichts zu schaffen hat. Der Eigentümer bzw. Vermieter muss daher gesondert mit seinem Mieter eine Hausordnung vereinbaren, wobei die Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings außen vor bleibt. Besonders wichtig ist hier für den Vermieter, dass er die für ihn geltenden Bestimmungen der Hausordnung der Gemeinschaft auch so an den Mieter weitergibt.
Ein besonderes Problem für den Wohnungseigentümer bzw. Vermieter kann dann entstehen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die bestehende Hausordnung ändert. Denn der Vermieter kann die mit seinem Mieter vereinbarte Hausordnung nicht ohne weiteres einseitig abändern. Vermieter von Wohnungseigentum sollten sich daher stets im Mietvertrag vorbehalten, dass Änderungen oder Ergänzungen der Hausordnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
Wenn die Hausordnung nicht eingehalten wird
Wird die Hausordnung in einem Miethaus nicht eingehalten, kann dessen Eigentümer den betreffenden Mieter abmahnen und im Extremfall kündigen. Demgegenüber sind bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft,bei der der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG für die Durchsetzung der Hausordnung zuständig ist, mehrere Anspruchsinhaber vorhanden. So kann die Eigentümergemeinschaft vom Mieter oder dessen Vermieter verlangen, Verstöße gegen die Hausordnung zu unterlassen. Dieser Unterlassungsanspruch steht auch dem einzelnen Sondereigentümer bzw. Wohnungseigentümer gegen den Mieter zu und umgekehrt.
Der Mieter wiederum kann gegen seinen Vermieter bei Verstößen gegen die Hausordnung durch andere Bewohner – je nach Einzelfall – Mietminderung, Kündigungsrechte und/oder Schadensersatz geltend machen. Das gilt sowohl gegenüber dem Vermieter einer Wohnung in einem Miethaus als auch gegenüber dem Vermieter von Wohnungseigentum.
