In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften ist ein Verwaltungsbeirat von den Eigentümern gewählt und bestellt. Dabei kommt der Beirat den verhältnismäßig wenigen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegten Aufgaben nach. Während einerseits der Beirat als sinnvolles Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft betrachtet werden, wird er andererseits für entbehrlich gehalten. Hinzu kommt in der Praxis häufig das Problem, das sich die grundsätzlich erforderliche Anzahl von drei Beiratsmitgliedern aus dem Kreis der Eigentümer nicht findet.
Daher stellt sich die Frage, ob eine Eigentümergemeinschaft immer einen Beirat benötigt. Die Antwort darauf erfahren Sie hier.
Diese Aufgaben hat der Beirat
Um zu wissen, ob eine Eigentümergemeinschaft immer einen Beirat benötigt, sollten Wohnungseigentümer dessen Aufgaben kennen. Im Wesentlichen sind das:
- Unterstützung des Verwalters bei dessen Aufgaben, § 29 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wozu etwa die Vermittlung zwischen dem Verwalter und unzufriedenen Eigentümern, die Prüfung von Angeboten vor Auftragserteilung, die Überwachung der Hausordnung und die Mitwirkung an der Erstellung der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung gehören
- Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnungen, die vom Verwalter erstellt wurden, § 29 Abs. 3 WEG
- Abgabe einer Stellungnahme zur Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnungen in der Eigentümerversammlung, ebenfalls § 29 Abs. 3 WEG
- Einberufung der Eigentümerversammlung, sofern ein Verwalter fehlt oder pflichtwidrig die Einberufung der Versammlung verweigert, § 24 Abs. 3 WEG
- Unterzeichnung der Niederschrift (Protokoll) durch den Vorsitzenden des Beirats oder dessen Stellvertreter über die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, § 24 Abs. 6 WEG
Beirat nur ausnahmsweise zwingend vorgeschrieben
Grundsätzlich ist der Beirat neben dem Verwalter und der Versammlung der Wohnungseigentümer ein freiwilliges drittes Organ der Eigentümergemeinschaft. Regelmäßig kann er zwar, muss aber nicht von den Eigentümern eingesetzt werden (Bundesgerichtshof(BGH), Beschluss vom 02.06.2005, Az.: V ZB 32/05). Insoweit handelt es sich bei § 29 Abs. 1 WEG, der die Wahl bzw. Bestellung des Beirats regelt, um eine sogenannte Kann-Vorschrift. Daher besteht grundsätzlich auch kein Rechtsanspruch eines einzelnen oder mehrerer Eigentümer darauf, dass ein Beirat bestellt wird
Eine Ausnahme besteht allerdings dann, wenn in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung die Einrichtung eines Beirats (durch Mehrheitsbeschluss) zwingend vorgeschrieben ist. In diesem Fall kann jeder Eigentümer die Bestellung eines Beirats verlangen und notfalls gerichtlich einfordern. Eine andere Frage ist dann, ob sich auch die regelmäßig erforderliche Anzahl von drei Beiratsmitglieder aus dem Kreis der Wohnungseigentümer findet, sofern die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung
- keine geringere Anzahl von Beiratsmitgliedern ermöglicht oder
- den Einsatz von (bestimmten) außerhalb der Eigentümergemeinschaft stehen Personen als Beiratsmitglied gestattet, was auch durch eine Vereinbarung möglich ist
Wann ein Beirat nicht bestellt werden darf oder nicht sinnvoll ist
In der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung kann umgekehrt aber auch bestimmt sein, dass kein Beirat eingesetzt werden darf. Das ist häufig bei sehr kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften der Fall. Besteht eine solche Regelung, ist die Bestellung eines Beirats unzulässig.
Dabei ist es in der Tat nicht sinnvoll, bei sehr kleineren Eigentümergemeinschaften mit vielleicht sechs bis acht Einheiten einen Beirat einzusetzen. Bei so wenigen Eigentümern können die Angelegenheiten der Gemeinschaft unmittelbar zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft geregelt werden, ohne dass es eines „Umweges“ über einen Beirat bedarf. Einzelne Aufgaben des Beirats wie etwa die Rechnungsprüfung oder die Einholung von Angeboten können durch einzelne und durch Beschluss der Wohnungseigentümer dazu legitimierte Eigentümer (Ansprechpartner) erledigt werden.
Auch bei von den Wohnungseigentümern selbst verwalteten Liegenschaften, in denen sich mehrere Eigentümer die Aufgaben des Verwalters teilen, ist die Einrichtung eines Beirats nicht unbedingt sinnvoll. Hier sollten an einer Beiratstätigkeit interessierte Eigentümer besser einen Aufgabenbereich übernehmen. Ist dagegen ein Eigentümer für die gesamte Verwaltung zuständig und handelt es sich um keine sehr kleine Eigentümergemeinschaft, kann ein Beirat zweckmäßig sein.
Hier sollte ein Beirat eingesetzt werden
Insbesondere bei größeren Eigentümergemeinschaften hat sich die Bestellung eines Beirats bewährt. Er ist quasi Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümer. Viele Eigentümer wenden sich an die Beiratsmitglieder, um Anregungen, Fragen und Kritik vorzubringen oder auch auf Schäden und Gefahrenherde an der Eigentumsanlage hinzuweisen. Kommt es zu Konflikten innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder von Eigentümern mit dem Verwalter, kann der Beirat vermitteln, ebenso bei unterschiedlichen Interessenlagen.
Darüber hinaus ist der Einfluss des Beirats nicht zu unterschätzen Handelt es sich um einen objektiven und verständigen Beirat, kann der Verwalter nicht schalten und walten, wie es ihm beliebt. Vielmehr muss er mit dem Beirat zusammenarbeiten, der Sprachrohr der Eigentümer ist. Setzt sich der Verwalter darüber hinweg und kommt den Interessen der Eigentümer nicht nach, kann es ihm durchaus passieren, dass seine Abberufung vom Beirat angestoßen wird.
Darüber hinaus ist der Beirat zwar nicht verpflichtet, den Verwalter zur Durchführung dessen Aufgaben anzuhalten oder den Verwalter zu überwachen (Bundesgerichtshof (BGH), Versäumnisurteil und Urteil vom 23.02.2018, Az.: V ZR 101/16, Rz. 66). Durch die Überprüfung und Stellungnahme des Beirats zum vom Verwalter erstellten Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung haben die Eigentümer aber zumindest eine gewisse Sicherheit, dass der Verwalter mit den ihm anvertrauten Geldern der Gemeinschaft ordnungsgemäß verfährt.
Findet sich die grundsätzlich erforderliche Anzahl von drei Beiratsmitgliedern nicht, können die Eigentümer zwar einen Beirat mit weniger Mitgliedern wählen. Dieser Beschluss ist jedoch anfechtbar. Daher bietet es sich in diesen Fällen an, für die Aufgaben des Beirats durch Mehrheitsbeschluss ein oder zwei „Ansprechpartner“ zu wählen bzw. einen Sonderausschuss einzusetzen. Dieses Vorgehen ist zulässig (BGH, Urteil vom 05.02.2010, Az.: V ZR 126/09), so dass auf diese Weise zumindest ein Kassenprüfer eingesetzt werden kann.
