Beim Wohnungseigentum können Vermieter nicht alle Positionen des Hausgelds auf ihre Mieter umlegen. Umlagefähig sind nur die in der der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten 17 verschiedenen Kostenarten.
Nicht umlagefähig bzw. umlegbar ist dagegen die Verwaltervergütung einschließlich der Verwalter-Aufwendungen für Porto und der Kosten für die Abhaltung von Wohnungseigentümerversammlungen. Das gilt ebenso für die Bankgebühren des Hausgeldkontos (Kontoführungsgebühren).
Auch die die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage und die Kosten der laufenden Instandhaltung sind nicht umlagefähig, wozu auch etwaige Gutachten zur Schadensverursachung oder -feststellung gehören.
Die Verwaltervergütung ist Sache des Vermieters
Als nicht umlagefähige Position des Hausgelds ist die Verwaltervergütung stets vom Vermieter als Wohnungseigentümer zu tragen. Damit ist die Vergütung für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (also des Grundstücks sowie der Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz -WEG) gemeint. Aber auch eine etwaige Vergütung für die Verwaltung des Sondereigentums (also der Eigentumswohnung an sich) ist immer vom Vermieter selber zu zahlen.
Auch die weiteren Verwaltungskosten trägt der Vermieter
Ebenfalls nicht umlagefähig sind die weiteren Kosten, die mit der Verwaltung der Eigentumswohnung zusammenhängen. Dazu gehört zunächst das Porto des Verwalters für die laufende Korrespondenz im Rahmen seiner Tätigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Aber auch etwaige zusätzliche Kosten für die Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen wie etwa ein gesondertes Verwalterhonorar oder die Saalmiete fallen immer dem Vermieter zur Last.
Zu den Verwaltungskosten im weiteren Sinne gehören auch die Kontoführungsgebühren. Diese entstehen dadurch, dass die Hausgeldzahlungen regelmäßig auf ein Bankkonto erfolgen. Auch die Zahlung dieser Gebühren obliegt allein dem Vermieter.
Mit Instandhaltung und Reparaturen hat der Mieter nichts zu schaffen
Das betrifft zum einen die Instandhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung). Diese von den Wohnungseigentümern anzusparende Rücklage dient der Finanzierung erheblicher Kostenpositionen wie etwa eine neue Heizungsanlage oder ein Fassadenanstrich. Die als Bestandteil des monatlichen Hausgeldes erhobene Instandhaltungsrücklage, deren Höhe von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen wurde, ist alleinige Angelegenheit des Vermieters. Wird die Instandhaltungsrücklage auf ein Festgeldkonto eingezahlt, ist die sich daraus ergebende Kapitalertragssteuer ebenfalls nicht umlegbar, zumal dem Vermieter diese Steuer unter bestimmten Voraussetzungen vom zuständigen Finanzamt zurückerstattet wird.
Reicht die Instandhaltungsrücklage zur Finanzierung einer dringenden Reparatur nicht aus, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Auch diese ist nicht umlegbar.
Die Kosten der laufenden Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind als Position des Hausgelds ebenso wenig umlagefähig. Dies gilt nicht nur für kleinere Reparaturen und etwaige Gutachten zur Schadensverursachung oder -feststellung. Vielmehr ist auch bei der Vergütung für einen etwaig vorhandenen Hausmeister der Anteil herauszurechnen, den dieser für Instandhaltungsarbeiten erhalten hat. Der Vermieter muss sowohl diesen Anteil als auch die Anschaffung von Werkzeug, welches der Hausmeister benutzt, selber zahlen. Ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Gärtner tätig, ist zwar die regelmäßige Gartenpflege umlagefähig. Das gilt aber nicht für
- die Kosten einer Erstbepflanzung,
- Gartenarbeiten aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht (etwa Fällen eines morschen Baums) oder
- den Anschaffungskosten für Gartengeräte.
Möchte der Vermieter dagegen Reparaturen an seinem Sondereigentum auf den Mieter umlegen, ist dies grundsätzlich unzulässig. Eine Ausnahme gilt nur für sogenannte Kleinreparaturklauseln, wonach der Vermieter kleinere Reparaturen bis zu einer bestimmten Höhe mietvertraglich auf dem Mieter abwälzen darf.
