Eigentümerversammlungen nach WEG-Reform 2020 – Was hat sich verändert?

In Mehrfamilienhäusern bestehen häufig Wohnungseigentümergemeinschaften. Über die Wünsche und Vorstellungen der Wohnungseigentümer (Sondereigentümer, Miteigentümer) hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums wie etwa die Verwaltung sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten wird in der Wohnungseigentümerversammlung durch Beschlüsse entschieden. Die Eigentümerversammlung muss als gesetzliches Organ für alle Abstimmungen mindestens einmal jährlich stattfinden (ordentliche Eigentümerversammlung). Geregelt sind die für die Eigentümerversammlung gelten Vorschriften wie beispielsweise Einberufung, Einberufungsfrist, und Beschlussfähigkeit in §§ 23 ff Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Durch die am 01.12.2020 in Kraft getretene WEG-Reform wurde dabei vieles erleichtert. Was nun gilt, erfahren Sie hier.

Einberufung der Eigentümerversammlung vereinfacht

Die Einberufung der Eigentümerversammlung kann jetzt auch in Textform gemäß § 126b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erfolgen, also etwa per E-Mail oder Fax. Eine eigenhändige Unterschrift des Verwalters ist nicht mehr erforderlich. Das Medium für die Textform muss aber allen Wohnungseigentümern zugänglich sein.

Verlangt mehr als ein Viertel der Eigentümer unter Angabe des Zwecks und der Gründe die Einberufung einer (außerordentlichen) Eigentümerversammlung, genügt dazu ebenfalls die Textform, § 24 Abs. 2 WEG.

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, eine Eigentümerversammlung anzuberaumen, ist eine Einberufung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter möglich. Existiert kein Beirat oder weigert sich dieser ebenfalls, kann nun als Folge der WEG-Reform die Eigentümerversammlung von einem dazu durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden, § 24 Abs. 3 WEG.

Einberufungsfrist verlängert

Die Frist zur Einberufung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung beträgt statt früher zwei jetzt drei Wochen, 24 Abs. 4 Satz 2 WEG. Dadurch soll für Woh­nungs­ei­gen­tümer größere Pla­nungs­si­cher­heit bestehen.

Vollmacht für Versammlung und Abstimmung per Textform

Auch für die Vollmachtserteilung eines Wohnungseigentümers, ihn bei der Teilnahme an der Eigentümerversammlung zu vertreten und für ihn (weisungsgemäß) abzustimmen, reicht jetzt die Textform, § 25 Abs. 3 WEG. Die Vollmacht kann regelmäßig gegenüber dem Verwalter, einem einzelnen Beiratsmitglied oder anderem Wohnungseigentümer oder aber dem Miteigentümer der Eigentumswohnung (etwa Ehegatte) erklärt werden. Näheres ergibt sich regelmäßig aus der Gemeinschaftsordnung.

Eigentümerversammlung stets beschlussfähig

Eine Eigentümerversammlung ist nun immer beschlussfähig, sofern lediglich ein einziger Woh­nungs­ei­gen­tümer anwe­send oder ver­treten ist. Die frühere Vorschrift im WEG, wonach für die Beschlussfähigkeit mehr als die Hälfte der Mit­ei­gen­tums­an­teile anwe­send oder ver­treten sein musste, ist durch die WEG-Reform weggefallen.

Dies ist zum einen eine Erleichterung dahingehend, dass Wiederholungs- bzw. Zweitversammlungen zur Herstellung der Beschlussfähigkeit regelmäßig nicht mehr erforderlich sind. Zum anderen können Teile der Eigentümer die von ihnen unerwünschten Beschlüsse nicht mehr dadurch boykottieren, dass sie der Eigentümerversammlung fernbleiben oder beim betreffenden Tagesordnungspunkt (TOP) den Versammlungsraum verlassen und so für den TOP die Beschlussunfähigkeit der Versammlung herbeiführen.

Ein­fache Mehr­heit für Beschlüsse genügt

Grundsätzlich ist für Beschlüsse in Eigentümerversammlungen nur noch die Mehrheit der abgegebenen Stimmen erforderlich (einfacher Mehrheitsbeschluss). Dabei hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von der Anzahl seiner Eigentumswohnungen (Kopfprinzip), § 25 Abs. 1 WEG. Abweichende Stimmprinzipien können sich aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ergeben.

Die einzige gesetzliche Ausnahme in Form einer qualifizierten Mehrheit gilt für einen Beschluss über die Kosten einer Maß­nahme der bau­li­chen Ver­än­de­rung, § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Danach sind diese Kosten von allen Eigen­tü­mern zu tragen, wenn

Maßstab für die Berechnung der Mehrheit sind die in der betreffenden Eigen­tü­mer­ver­samm­lung abge­ge­benen Stimmen.

Durch Öff­nungs­klau­seln in der Gemeinschaftsordnung können die darin enthaltenen Regelungen durch Beschlussfassung geändert werden. Sind dazu bestimmte Mehr­heiten vorgesehen, ist zu prüfen, ob diese auch weiterhin gelten.

Eigentümerversammlung auch in elektronischer Form möglich

Die Woh­nungs­ei­gen­tümer können nun beschließen, dass die Teilnahme an Eigen­tü­mer­ver­samm­lungen auch in elek­tro­ni­scher Form möglich ist, § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG. Das setzt zum einen voraus, dass ein solcher Beschluss zuvor gefasst wird. Zum anderen muss die Mög­lich­keit zur Prä­senz­teil­nahme bestehen bleiben. Im Ergebnis wird also beschlossen, dass sich die Eigentümer zu den Versammlungen elektronisch zuschalten können.

Gesetzliche Vorgaben zur kon­kreten Aus­ge­stal­tung der Teil­nahme in elek­tro­ni­scher Form existieren nicht. Die Wohnungseigentümer können daher die tech­ni­schen und orga­ni­sa­to­ri­schen Vor­gaben frei durch Beschluss regeln. Das gilt auch für die Aus­ge­stal­tung der Ver­samm­lungs­rechte der elektronisch teil­neh­menden Ei­gen­tümer, so dass auch der Ausschluss oder die Beschränkung ein­zelner Teil­nah­me­rechte beschlossen werden kann.

Rein vir­tu­elle oder telefonische Eigen­tü­mer­ver­samm­lungen sind allerdings nicht zulässig. Denn daran kann ein Eigentümer nicht vor Ort psychisch teilnehmen.

Umlaufbeschlüsse nun einfacher 

Die Wohnungseigentümer können auch ohne Eigentümerversammlung im schriftlichen Verfahren (Umlaufverfahren) über einen bestimmten Gegenstand beschließen. Die Wirksamkeit eines solchen Umlaufbeschlusses setzt allerdings Allstimmigkeit voraus, also die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Diese Zustimmung kann nun in Textform erfolgen, § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Darüber hinaus können die Eigentümer jetzt in der Versammlung beschließen, dass für einen Gegenstand eine end­gül­tige Wil­lens­bil­dung durch Mehr­heits­ent­schei­dung im Umlauf­ver­fahren erfolgt, § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG. Damit ist es anders als zuvor möglich, in der Versammlung einen „Vorbereitungsbeschluss“ über eine durchzuführende Maßnahme zu fassen und nach dem Erhalt bestimmter Informationen wie etwa Angeboten durch einen Umlaufbeschluss mehrheitlich darüber abzustimmen, welcher Anbieter die Maßnahme durchführt.

Versammlungsprotokolle sind unverzüglich zu erstellen

Die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung müssen auch wei­terhin unver­än­dert vorgenommen werden. Das gilt insbesondere für die „unverzügliche“ Vornahme, § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG. Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern, so dass die Eintragungen innerhalb einer Woche zu erfolgen haben.

Folge der Reform ist, dass nun auch die Niederschriften (Protokolle) über die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse „unverzüglich“ zu erstellen sind, § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG. Damit erhalten in der Versammlung nicht anwesende Eigentümer durch die Versendung der Protokolle zeitnah Informationen über die ergangenen Beschlüsse.