Zum gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Aber auch die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind vom Gemeinschaftseigentum umfasst. Das gilt selbst dann, wenn sich diese im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden, § 5 Abs. 2 WEG.
Gemeinschaftseigentum: Das sind die typischen Fälle
Auch wenn im Gesetz keine Aufzählung der Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums enthalten ist, lassen sich typische Fälle des Gemeinschaftseigentums bilden. Dazu gehören dem bebauten oder unbebauten Grundstück drei Gruppen:
1. Räume, an denen kein Sondereigentum besteht
Typischerweise gehören neben zum Gemeinschaftseigentum alle Räume, an denen kein Sondereigentum besteht, also etwa die Waschküche, der Trockenraum, der Fahrradkeller usw., aber ggf. auch eine Hausmeisterwohnung.
2. Für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderliche Teile
Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen alle Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Davon umfasst sind etwa die Fassade, das Dach, das Fundament, die tragenden Innenwände, die konstruktiven Teile von Decken, Böden (beispielsweise der Estrich) und Balkonen, die Außenseite der Wohnungseingangstüren sowie der Fenster und Fensterrahmen.
Gerade zu den Wohnungseingangstüren hat der Bundesgerichtshof in jüngster Zeit klargestellt, dass diese selbst dann zum Gemeinschaftseigentum gehören, wenn sie in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sind. Die Karlsruher Richter begründeten dies damit, dass erst durch die Einfügung der Wohnungseingangstüre die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum unterstehenden Räume hergestellt wird (BGH; Urteil vom 05.10.2013, Az.: V ZR 212/12). Zu der Frage, ob die Innenseite der Wohnungseingangstüre (zum Sondereigentum gehört und damit) farblich anders gestaltet werden darf, äußerte sich der BGH jedoch nicht.
Aber auch Fenster und Fensterrahmen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, werfen immer wieder Fragen auf. Denn in manchen Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen, aber auch in Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft, finden sich Regelungen, wonach die Instandhaltung, Instandsetzung und der Austausch von Fenstern nebst Rahmen im Bereich des jeweiligen Sondereigentums Sache des Eigentümers ist. Bestehen hier Unklarheiten, etwa weil dem Sondereigentümer die Instandhaltung und Instandsetzung zugewiesen ist, während die Eigentümergemeinschaft die Kosten des Außenstriches der Fensterrahmen zu tragen hat, muss die Gemeinschaft auch die Kosten für den Austausch schadhafter Fenster tragen (BGH, Urteile vom 22.11.2013, Az.: V ZR 46/13 und vom 02.03.2012, Az.: V ZR 174/11).
3. Anlagen und Einrichtungen für den gemeinschaftlichen Gebrauch
Ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum gehören Anlagen und Einrichtungen, die die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Darunter fallen etwa die Heizungsanlage einschließlich Heizungs- und Warmwassererfassungsgeräte, Versorgungsleitungen (etwa Gas, Wasser, Strom) bis zum Eintritt in die zum Sondereigentum gehörenden Räume bzw. bis zur Abzweigung zum Sondereigentum, der Fahrstuhl sowie Räumlichkeiten wie das Treppenhaus, Treppen und Flure.
Dabei sind Versorgungsleitungen auch dann Gegenstand des Gemeinschaftseigentums, wenn sie durch Sondereigentum, also durch eine Eigentumswohnung führen. Das gilt ebenso, wenn eine Versorgungsleitung nur eine Eigentumswohnung versorgt, sofern sich die Leitung im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befindet – auf den Inhalt der Teilungserklärung kommt es dabei nicht an (BGH, Urteil vom 26.10.2012, Az.: V ZR 57/12).
