Gärten, die zu Wohnungseigentumsgemeinschaften gehören, können generell kein Sondereigentum sein. Denn ein Sondereigentum, also ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht, ist allein an abgeschlossenen Räumen möglich, § 3 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Da Gärten daher zum Gemeinschaftseigentum gehören, kommt nur ein Sondernutzungsrecht in Betracht. Aufgrund eines solchen Rechts darf der berechtigte Eigentümer den Garten oder bestimmte Teile davon alleine und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer nutzen. Diese Nutzung ist aber nicht unbeschränkt erlaubt. Vielmehr muss der Sondernutzungsberechtigte bestimmte Dinge beachten.
Gärten gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum
Gehören Gärten zum Gemeinschaftseigentum, darf jeder Wohnungseigentümer den gemeinschaftlichen Garten – unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und seiner Wohnung – in gleichem Umfangnutzen. Soll eine einstimmig zu treffende Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG über eine räumlich aufgeteilte Benutzung des Gartens erfolgen, hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf einen gleich großen Teil des Gartens zur alleinigen Nutzung.
Ist die gärtnerische Gestaltung des Grundstücks nicht bereits festgelegt (Teilungserklärung, Aufteilungsplan oder Gemeinschaftsordnung), können die Wohnungseigentümer darüber mit Stimmenmehrheit beschließen.
So wird das Sondernutzungsrecht begründet
Ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Garten oder Teilen davon kann begründet werden durch
- die Teilungserklärung
- die Gemeinschaftsordnung oder
- eine Vereinbarung
Geht aus der Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht bereits hervor, ist dem betreffenden Eigentümer der Garten entsprechend zu überlassen. Ist jedoch stattdessen in der Gemeinschaftsordnung eine sogenannte Öffnungsklausel enthalten, muss dort festgelegt sein, wie das Sondernutzungsrecht am Garten zu erfolgen hat. In diesem Fall können die Wohnungseigentümer über das Sondernutzungsrecht mit Mehrheitsbeschluss abstimmen. Fehlt es an einer Gemeinschaftsordnung bzw. an der Öffnungsklausel, muss jeder im Grundbuch aufgeführte Eigentümer einer Vereinbarung über ein Sondernutzungsrecht zustimmen.
Weiterhin ist bei der Begründung des Sondernutzungsrechts zwischen der schuldrechtlichen und dinglichen Vereinbarung zu unterscheiden. Bei der rein schuldrechtlichen Vereinbarung zwischen dem berechtigten Eigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft, die etwa durch einen einfachen schriftlichen Vertrag erfolgen kann, gilt das vereinbarte Sondernutzungsrecht nur zwischen den beiden Parteien. Veräußert der Sondernutzungsberechtigte seine Eigentumswohnung, ist weder der Erwerber noch die Eigentümergemeinschaft an die schuldrechtliche Vereinbarung gebunden. Bei der dinglichen Vereinbarung sieht das anders aus. Hier wird das Sondernutzungsrecht am Garten in notarieller Form vereinbart und in das Grundbuch eingetragen. Folge daraus ist, dass das Sondernutzungsrecht Inhalt des Sondereigentums wird und daher auch gegenüber neuen Wohnungseigentümern bzw. Sondernachfolgern gilt, § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG i. V. m. § 10 Absätze 2 und 3 WEG.
Das Sondernutzungsrecht am Garten gilt nicht schrankenlos
Gerade das Sondernutzungsrecht an Gärten bzw. Teilen davon darf vom berechtigten Eigentümer nicht unbeschränkt ausgeübt werden. Speziell bauliche Veränderungen darf der Sondernutzungsberechtigte daher nur vornehmen, wenn ihm das durch die Vereinbarung ausdrücklich gestattet ist oder diese nach § 22 Abs. 1 WEG (keine Benachteiligung anderer Wohnungseigentümer) zulässig sind.
In der Praxis hat dies weitreichende Konsequenzen. So kann etwa die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Gartens durch das Errichten einer plattierten Terrasse – ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft – zulässig sein, wenn das im Rahmen des Sondernutzungsrechts erfolgt und auch sonst keine Eigentümer benachteiligt. Umgekehrt muss das Pflanzen von Bäumen oder der Bau eines Gartenhäuschens von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden. Unzulässig ist auch die Einzäunung des zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenteils im städtischen Bereich ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Erstreckt sich das Sondernutzungsrecht an einer größeren Gartenfläche auf die Anlegung eines Ziergartens, darf der berechtigte Eigentümer zwar einen kleinen Gartenteich ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft anlegen, benötigt diese aber zum Errichten eines Swimmingpools.
Ein häufiger Streitpunkt: Die Kosten für den Garten
Regelmäßig wird zwar vereinbart oder in der Teilungserklärung festgelegt, dass der berechtigte Eigentümer die Kosten für die Sondernutzung des Gartens oder Teile davon zu tragen hat. Trotzdem kann es darüber schnell zu Streit kommen, etwa wenn ein Baum zur Vermeidung weiterer Schäden gefällt werden muss. Das Fällen des Baums ist jedoch eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, die wegen ihrer Bedeutung für das gemeinschaftliche Eigentum nur von den Wohnungseigentümern in Ausübung ihrer gemeinschaftlichen Verwaltung getroffen werden kann. Daher müssen die Kosten für das Baumfällen und zur Beseitigung der durch die Baumwurzeln entstandenen Schäden von allen Eigentümern gemeinsam getragen werden (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 17.10.2003, Az.: I-3 Wx 227/03).
Hallo Herr Kurzke,
wenn aus einem Garten (Gemeinschaftseigentum) ein Garten mit Sondernutzungsrecht durch eine Teilungserklärung entsteht, wer trägt die Kosten für die Pflege des Garten (Laub entfernen; Bio Tonne) Wasserkosten für die Pflanzen und Rasen ect.
Hallo Frau Scheele,
die Kostenübernahme wird in aller Regel auch dem Berechtigten der Sondernutzung übertragen (über die Teilungserklärung).
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Guten Abend Herr Kurzke,
unserem Nachbar steht nach der Teilungserklärung ein Stück Garten zu woran er aber kein Interesse hat. Kann er uns sein Sondernutzungsrecht verkaufen? Wenn ja, benötigt dies die Zustimmung aller anderen Eigentümer auch; wie könnte man das schriftlich festhalten? Im Grundbuch ändern lassen?
Vielen Dank und liebe Grüße!
Hallo Kathy,
das Sondernutzungsrecht ist an das Sondereigentum gebunden. Die Teilungserklärung müsset folglich geändert werden. Die Frage ist wohl auch, ob der Garten überhaupt ohne weiteres von eine anderen Fläche betreten werden könnten. Lassen Sie sich im Zweifel bitte rechtlich beraten.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
wir leben in einem Haus mit zwei Eigentümergemeinschaften. Da unsere kleine Tochter nun gerne auch im Garten spielt, nutzen wir diesen mehr als früher. Bislang haben wir ihn nur gepflegt. Ein Teil des Gartens ist komplett als Terasse gepflastert und wird von den unter uns wohnenden Rentnern seit Jahren alleine genutzt. Sie schauen gerne in die grüne Oase, die wir alleine plflegen und möchten ihre Ruhe im Alter genießen. Sie sind nicht damit einverstanden, dass wir außer unserem Kind auch noch Besuch mit anderen Kindern in den Garten lassen. Wir nehmen viel Rücksicht und lassen die beiden bspw. in den Mittagsstunden ihre Ruhe alleine im Garten. In welchem Umfang darf ich den Garten mit meinen Kindern und deren Freunden nutzen?
Danke für Ihre Antwort!
Hallo Saskia,
danke für Ihren Beitrag. Sie ahnen bereits, dass ich Ihnen hier nicht schreiben kann, das Ihre Tochter zur Zeit X mit maximal Y Freundinnen für Z Stunden im Garten spielen darf. Die Grenzen sind fließend und die bestehende Rücksichtnahme Grundvoraussetzung. Ich würde Ihnen gerne weiter helfen, kann es aber leider nicht.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Lieber Herr Kurzke,
wir haben ein Sondernutzungsrecht für unseren Gartenanteil, jeder von uns 7 Wohneigentümern hat ein Stück Garten. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich momentan noch im Bau, somit auch die Gärten. Unser Bauträger möchte bei Herstellung des Gartens und der Terrasse von den ursprünglichen Grundrissen abweichen. Die Grundfläche insgesamt bleibt gleich, allerdings soll der Garten ca. 30cm tiefer (Niveau) liegen, es soll auf eine weitere Erdaufschüttung verzichtet werden.
Kann jeder Eigentümer für sein Sondernutzungsrecht separat entscheiden oder müssen alle Eigentümer zu diesem Punkt abstimmen, weil es sich um Gemeinschaftseigentum handelt?
Besten Dank
Hallo Belinda,
ich würde an Ihrer Stelle vorab prüfen, ob sich der Bauträger nicht eine Hintertür offen gelassen hat (im Kaufvertrag), um eine solche Änderung auch eigenständig vorzunehmen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo,
wie ist denn diese Aussage “Veräußert der Sondernutzungsberechtigte seine Eigentumswohnung, ist weder der Erwerber noch die Eigentümergemeinschaft an die schuldrechtliche Vereinbarung gebunden” rechtlich untermauert? Das würde mich sehr interessieren, denn die Situation habe ich gerade, dass ich mich an die Vereinbarung nicht mehr halten möchte, da sie mir regelrecht abgepresst wurde.
Grüße
Lucia Doerfert
Hallo Lucia,
der Erwerber kann nur auf die Dinge vertrauen, die im Grundbuch gesichert sind – das ist der Hintergrund.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
wer trägt die Kosten der Pflege einer Hecke, welche das Sondereigentum Gartenteil abgrenzt zum nächsten Nachbarn unserer Wohnungseigentümergemeinschaft?
Danke und viele Grüsse
Rita Leistner
Hallo Frau Leistner,
an einem Garten kann nur ein Sondernutzungsrecht bestehen (keine Eigentum). Für die Pflege des Gemeinschaftseigentums (wie z.B. eine Hecke) ist die Gemeinschaft verantwortlich. Anders ist es, wenn die Gartenpflege an das Sondernutzungsrecht geknüpft ist.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Guten Morgen Herr Kurzke,
ich habe mal eine Frage zum Thema Sondernutzungsrecht und Garten. Unsere Nachbarin hat ihren Garten (alles als SNR geregelt) erst mit einem Stahlgitterzaun eingefriedet – was wir noch toleriert haben da sie einen Hund hat, der jetzt auch in den Garten kann, ohne alle zu besuchen ;-). Nun hat sie allerdings an der SNR-Grenze eine Hecke angepflanzt, es handelt sich hierbei allerdings um die Südseite unseres Gartens, die, aufgrund der Lage zwischen zwei Nord-Süd-ausgerichteten Blöcken die einzige Sonnenseite ist, und somit einen erheblichen Teil unseres Gartens verschatten wird. Darüberhinaus hat sie mitten im Garten (also nicht einmal bündig ans Haus angeschlossen) eine gepflasterte Terrasse mit Fundament errichten lassen. Es ist mit zusätzlicher Lärmbelästigung zu rechnen (die Hauptterrasse ihrer Wohnung geht eigentlich nach vorne raus, bisher war nur ein Austritt vorhanden) und wir haben sie bis die Hecke entsprechend groß ist auch permament im Blickfeld unseres ansonsten perfekt sichtgeschützten Wohnzimmers. ISt dieser ganze Spaß eigentlich noch durch ein SNR gedeckt?
Vielen Dank für Ihre Einschätzung!
Viele Grüße,
Thomas Hering
Hallo Hering,
ich würde empfehlen zuerst in der Teilungserklärung nachzulesen – was für Rechts sind mit dem SNR verbunden?. Ich gehe aber davon aus, dass diese Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum nicht mehr über das Sondernutzungsrecht gedeckt sind. Im Zweifel sollten Sie rechtlichen Rat einholen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Danke für Ihre Einschätzung – ich versuche das mal gütlich zu regeln – mal schaun ob der Anwalt gebraucht wird!
Hallo Herr Kurzke,
ich wohne über 10 Jahren in einem Mehrfamilienhaus. 2010 wurde die Souterrain Wohnung (in der vorher Mieter wohnten) verkauft. Der Garten, hatte einen niedrigen Holzzaun ca . 40 cm. hoch, der den Gemeinschaftsgarten von den Sondernutzungsgarten trennte. Die andere Seite des Gartens der die Strasse und den Garten trennt hatte einen ca. 1,20 hohen Maschendrahtzaun. Die neue Nachbarin hatte den Zaun entfernt und einen Stahlgitterzaun errichten lassen, ohne der Zustimmung der Gemeinschaft. Bei der nächsten Eigentümerversammlung, bekam die Gemeinschaft, die Rechnung, ohne dass Sie vorher die Genehmigung des errichten des Zauns abgestimmt hatte. Ist das rechtlich richtig? Der Betrag war über 600 Euro.
Hallo Iris,
das Vorgehen sich sicherlich nicht korrekt, da ein Eigentümer ohne Befugnis nicht für die Gemeinschaft entscheiden kann. Auf der anderen Seite ist die Sache schon Jahre her – vielleicht lohnt es sich nicht, die Dinge wieder aufzuwärmen?
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
ich bedanke mich herzlich. Die Antwort hat mir sehr geholfen.
Mit freundlichen Grüßen
Iris
Hallo Herr Kurzke,
Wir haben ein Sondernutzungsrecht für unseren Garten, denn nur wir nutzen und pflegen dürfen.
Vor zwei Wochen haben wir ein Trampolin für unsere Kinder aufgestellt. Ein Nachbar, der über uns wohnt hat sich beim Hausverwalter beschwert, das meine Kinder (5 und 12 Jahre alt) beim Hüpfen in seine Wohnung schauen würden.
Darauf hin hat mir der Hausverwalter in einen scharfen Ton mitgeteilt, daß ich das Trampolin sofort abbauen muß, weil es eine bauliche Veränderung sein.
Meine Frage: muss ich das Trampolin abbauen?
Viele Grüße
Virginia
Hallo Virginia,
ich kann Ihnen den Tipp geben, dass Sie nach entsprechender Rechtsprechung suchen sollten.
Meiner Meinung nach kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an, also: Wie groß ist der Garten, Wie groß ist der Trampolin, wie alt sind die Kinder, wie dicht steht das Trampolin am Haus, die hoch sind die Geschosse, wie viele Fenster sind auf der Gartenseite, Gibt es Ruhezeit und werden diese eingehalten…? und und und. Kurz um: Ob das Gerät noch dem Charakter eines Gartens gerecht wird, kann Ihnen im Einzelfall nur ein Gericht darlegen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
ich besitze ein Reiheneckhaus auf einem nicht geteilten Grundstück. Die Sondernutzungsrechte an meinem Garten sind notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen, also Inhalt des Sondereigentums. Auch befindet sich in der Teilungserklärung der Vermerk, das jeder die Kosten für Gegenstände der Sondernutzung zu tragen hat.
Frage: Klagebefugnis
Mein Garten befindet sich an der Grenze zum WEG-Grundstück. Mein Nachbar außerhalb der WEG will nun Anbauen. Dieser Anbau verletzt die Abstandsflächenregeln. Nun ist bei Baugenehmigungen in der Nachbarschaft einer WEG immer fraglich wer klagebefugt ist: WEG oder einzelnes WEG-Mitglied. Es finden sich aber Beispiele in denen einzelne Sondereigentümer erfolgreich gegen Baugenehmigungen vorgegangen sind.
Was bedeutet jetzt “SNR ist Inhalt des Sondereigentums” wenn eine Baugegenehmigung mein SNR betrifft (hier meinen Gartenanteil)? Bin ich dann genauso klagebefugt also ob es mein Sondereigentum wäre.
Valentin
Hallo Valentin,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider auch nur zur Recherche in bestehender Rechtsprechung oder zur Konsultierung eines Anwalts raten.
Tut mir leid, dass ich nicht mehr für Sie tun kann.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
Für unser Reihenmittelhaus sind die Sondernutzungsrechte für unseren Garten bereits in der Teilungserklärung beurkundet. Auch haben wir sehr viel Wert auf möglichst große Unabhängihkeit gelegt und in unserer Teilungserklärung steht das jeder die Kosten und Lasten für die Bewirtschaftung und den Betrieb seines Wohnhauses samt Gartenflächen selbst zu tragen hat. Ferner gibt es einen Vermerk der sagt: “… für die Sondernutzungsrechte am Garten gilt die Gemeinschaftsordnung so als ob es sich um Sondereigentum handelte ….”.
Genau auf der Grenze meines Gartens zu meinem Nachbarn innerhalb der WEG befindet sich ein großer geschützter Baum. Die Krone des Baumes überdeckt die Gärten von 5 Nachbarn jedoch kein Gemeinschaftseigentum. Ist die WEG trotz der geschilderten Besonderheiten unser Teilungserklärung für den Baum zuständig, z.B. für das Abschneiden alter und gefährlicher Äste oder Haftung falls jemand durch herab fallende Äste verletzt wird?
Vielen Dank.
Wladimir
Hallo Herr Kurzke,
wir haben eine Wohnung mit Garten und einem Biotop gekauft. Dieser Garten incl. Bioptop (12×6 m) gehört ausschließlich zu unserer Wohnung.
Wir haben nun eine Pumpe installieren lassen, die 24 Stunden in Betrieb ist. (Kois im Wasser), das Biotop war angedacht als selbstreinigendes Gewässer. Dies hat aber nicht funktioniert, es ist eine grüne Brühe entstanden.
Unser Nachbar über uns fühlt sich nunmehr durch das Geräusch der Pumpe gestört. Gibt es hier Angaben wie laut so etwas nachts sein darf? Hätten wir diese Pumpe mit der Eigentümergemeinschaft absprechen müssen?
Freundliche Grüße Emma
Hallo Emma,
die Grenze liegt immer da, wo andere Eigentümer gestört werden. Ich kenn leider Ihre Situation und die Teilungserklärung nicht, daher ist eine Einschätzung nicht möglich. Im Zweifel sollten Sie die Sachlage mit einem Anwalt besprechen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
In unserer Eigentumswohnanlage sollen demnächst die gartenseitigen Kellerlichtschächte am Haus saniert werden. Dabei wird es in den als Sondernutzung überlassenen Gärten zu größeren Grabungsarbeiten kommen. Wer muss für die dabei zwangsläufig entstehenden Schäden an den Pflanzen und deren Wiederanpflanzung aufkommen?
Beste Grüße
Bernd
Hallo Bernd
die Firma die die Ausschachtungen vornimmt, wird sicherlich sich wieder verfüllen und dem vorherigen Zustand möglichst nahe kommen. So zumindest vergeben wir bei uns im Tagesgeschäft die Aufträge.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
wir haben an der zu unserer Wohnung angrenzenden Gartenfläche ein Sondernutzungsrecht (mit Übernahme der Kosten für Instandsetzung u. -haltung) Bei der auszugestaltenden Gemeinschaftsordnung sollen die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten aus den Gemeinschaftsanlagen (Stromversorgung/Fahrstuhl/Hausmeister) nach Miteigentumsanteil umgelegt werden, dabei sollen Balkone und Austritte zu 50% und die Gartenfläche mit 25% anteilsmäßig berücksichtigt werden. Die Balkone und Austritte gehören zum Sondereigentum. Kann ein Sondernutzungsrecht mit seiner Fläche anteilsmäßig zur Umlage herangezogen werden? Ggf. steckt etwas anderes in der Formulierung, was sich uns nicht erschließt. Dies beträfe ja vom Sinn her auch die Sondernutzungsrechte an Kellerräumen, Stellplätzen etc. Im Netz / in veröffentlichter Rechtsprechung sind wir dazu leider nicht fündig geworden. Besten Dank für Ihre Antwort, Viola
Hallo Viola,
in meinen Augen ist die Gemeinschaftsordnung doch treffend formuliert. Es geht um Gartenfläche und nicht um Sondernutzungsrechte. Nach der Teilungserlklärung muss doch ohnehin feststehen, welche Miteigentumsanteile mit welcher Einheit verbunden sind? Danach richtet sich dann entsprechend die Umlage der Kosten.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
vielen Dank für die Rückmeldung. So richtig werden wir noch nicht schlau: Die Miteigentumsanteile richten sich ja nach “Menge” des Sondereigentums, welches die Balkone und Austritte einschließt. Die Gartenfläche ist ein zugeordnetes Sondernutzungsrecht, Sondernutzungsrechte fallen doch nicht in die Berechnung des jeweiligen Miteigentumsanteils. Was könnte gemeint ein? Danke und Grüße Viola
Hallo Viola,
wir wissen nicht, wie der Aufteiler seinerzeit die MEA verteilt hat. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind die Gesetze der WEG – hier kann man auch nur sehr, sehr eingeschränkt Änderungen vornehmen.
Vielleicht lohnt es sich also gar nicht, hier Energie zu investieren. Im Zweifel sollten Sie die Dokumente rechtlich einordnen lassen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
wir kauften eine Eigentumswohnung im EG einer Wohnanlage. Beim Kauf war die Wohnanlage noch nicht im Bau. Jetzt, nach der Fertigstellung der Wohnanlage, stellen wir fest das auf unserem Gartenanteil (Sondernutzungsrecht) direkt an der Terrasse angrenzend ein Abwasser-Übergabeschacht sitzt. Über diesen Schacht läuft das komplette Abwasser der Wohnanlage. In den notariell beglaubigten Plänen, Teilungserklärungen, Verträgen und Baubeschreibungen ging nicht hervor das dieser Übergabeschacht, welcher jederzeit zugänglich sein muß und wir deshalb in der Gartengestaltung eingeschränkt sind, auf dem uns zugewiesenen Gartenanteil direkt angrenzend zur Terrasse sitzt. Eine Versetzung kommt lt. dem Bauträger nicht in Frage und man müsse das so hinnehmen. Frage, muß solch ein Übergabeschacht, auch wenn dieser auf Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht errichtet ist, in Verträgen für den Käufer beschrieben und aufgeführt sein? Hat man in diesem Fall eine rechtl. Handhabe?
Danke für Ihre Antwort und schöne Grüße
Thomas
Hallo Herr Städter,
ich kann Ihnen zu Ihrem konkreten Fall leider nur den Tipp geben, dass Sie die Sachlage rechtlich bewerten lassen und ggf. gegen die WEG oder den Bauträger vorgehen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Wer ist für die Beseitigung eines Wespennestes zuständig, durch das sich eine Partei gestört fühlt, da es nah (ca. 1 m) am Balkon liegt? Werden die Kosten auf die Hausgemeinschaft umgelegt, muss die Partei das zahlen, die sich gestört fühlt, oder derjenige, der das Sondernutzungsrecht an dem betroffenen Grundstück hat?
Viele Grüße
Viktoria
Hallo Viktoria,
das Wespennest befindet sich am Gemeinschaftseigentum und damit ist die Gemeinschaft auch verantwortlich.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Danke für die schnelle Antwort. Nur noch mal zur Sicherheit, ob ich das richtig verstanden habe. Das Nest befindet sich auf einem Gartenstück, an dem ein anderer Eigentümer das Sondernutzungsrecht besitzt, in der Erde. ca. 1 Meter vom Balkon entfernt. Gehört es trotzdem zum Gemeinschaftseigentum?
Hallo Viktoria,
die Fläche gehört zum Gemeinschaftseigentum. Es ist sicherlich ein Grenzfall. Ich würde zuerst in der Teilungserklärung über die Pflichten des Sondernutzungsrecht-Nehmers nachlesen – vielleicht findet sich dort etwas. Im Zweifel sollte die Beseitigung aber auch keine Unsummen verschlingen und von der Gemeinschaft getragen werden können. Vielleicht auch des Friedens wegen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
wir sind eine WEG von 15 Partein, vor kurzerm verkaufte ein Eigentümer eine Erdgeschoßwohnung mit angrenzender, in der Vergangenheit, schon vergrößerten Terrasse. Der neue Eigentümer vermiete nun die Wohnung mit Gartennutzung.
1. Hätten wir ein Rückbau der vergrößerten Terrasse auf die in der Teilungserklärung fordern können?
2. Der neue Mieter nimmt sich das Recht raus mit Familie und Freunden die angrenzende Rasen- fläche, die Gemeinschaftseigentumist, in Beschlag zu nehmen.
Müssen wir das dulden? Die Teilungserklärung sagt lediglich aus, daß der Eigentümer oder die Person, die der Eigentümer das Nutzungsrecht zugesteht (Mieter) das Recht auf Nutzung hat.
Hallo Herr Langanki,
wenn Sie die vereinbarten Reglungen in der Teilungserklärung durchsetzen wollen, dann hat das erstmal nicht mit dem Verkauf der Einheit zu tun. Weisen Sie den (neuen) Eigentümer doch auf die Vereinbarung hin und bitten Sie um Änderung.
Die Gemeinschaftsfläche dient allen Eigentümern oder den Mietern der Eigentümern.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Auch den Gästen der Mieter ?
Es wäre ja schlimm, wenn Gäste kein Gemeinschaftseigentum betreten dürfen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Vielen Dank für ihre schnelle, unbürokratische Auskunft.
Werde mich bei neuen Fragen wieder an Sie wenden.
Mit freundlichen Grüßen
Uwe Langanki
Gerne, nachhaltige und belastbare Antworten erhalten Sie wie immer nur bei einer verbindlichen rechtlichen Beratung.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
wir bewohnen ein Reiheneckhaus mit insgesamt 3 Parteien. Die Bebauung wird als ein Gebäude geführt & demnach auch als ein Grundstück,ohne Grenzen nur mit einer Teilungserklärung.Darf ich demnach auf “meinem” Gartengrundstück einen Wintergarten errichten und anbauen? Ist hierzu das Einverständnis der mittleren Partei notwendig. Die 3. Partei würde dem Bauvorhaben zustimmen. Die Abstände zur nächsten Grundstücksgrenze währen gewahrt. Der Baukörper würde quasi an die Grenze der Teilungserklärung meines Nachbarn stoßen.Danke für Ihre Einschätzung.
MfG M.von Willow
Hallo Herr von Willow,
wenn die Teilungserklärung nichts anderes vorgibt, handelt es sich um eine bauliche Veränderung von der alle Eigentümer betroffen sind (Ansicht des Hauses) und folglich auch alle Eigentümer nach WEG zustimmen müssen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Hallo Herr Kurzke,
danke für ihre Antwort. Wie müsste man die Teilungserklärung dahin gehend ändern, damit ein Einverständnis aller Nachbarn nicht mehr notwendig ist ? Es gibt auch “Gemeinschaftsflächen” wo die Nutzung unklar ist. Diesbezüglich wollten wir eh tätig werden.
MfG
M.W.
Hallo Herr Wieland,
einer Änderung müssten alle Zustimmen, genau wie der baulichen Veränderung.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Guten Tag Herr Kurzke,
Wir haben einen Eigentumswohnung mit einem gemeinschaftlichen Garten gekauft. In der Hausordnung steht,dass der Garten nur zur Verschönerung dient und nicht für Freizeitaktivitäten genutzt werden darf. Habe ich eine Möglichkeit, dass unsere Tochter dort spielen darf?
Vielen dank im vorraus.
MFG Markus Schank
Hallo Herr Schank,
ich kenne leider die individuell Situation und auch die Vereinbarung nicht. Daher kann ich Sie zur Überprüfung Ihres Einzelfalls nur an einen Anwalt verweisen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Sehr geehrter Herr Kurzke,
wir wohnen in einem Objekt mit 10 Mietparteien. Die Mieterin und Eigentümerin der Wohnung im Erdgeschoss hat laut der Hausverwaltung ein Sondernutzungsrecht für einen Teil des abgetrennten Gartens im Hinterhof (da sie keinen Balkon hat). Gestern hat die Dame aus dem Wasserhahn vom Mietobjekt mehrere große Kannen befüllt. Sie pflanzt anscheinend Obst und Gemüse an. Wird das Wasser dann auf alle Mieter umgelegt? Oder müsste sie eigentlich den Wasserhahn in der Wohnung nutzen? Gruß
Hallo Frau Müller,
ich weiss nicht, wie der Verbrauch für den Mietergarten erfasst wird. Im Normalfall hat man dafür einen separaten Garten-Wasserzähler.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Guten Tag Herr Kurzke,
Wir wohnen in einem 3 Familienhaus. Alle 3 Parteien sind Eigentümer. Das Grindstück ist Kirchenpacht. Natürlich zahlt jede Partei jährlich einen Betrag an die Kirche für das Grundstück. Es gibt natürlich auch einen Garten, der der Gemeinschaftsnutzung dient. Natürlich wird de Garten abwechselnd jeden Monat von den Parteien gepflegt. Ich bin diejenige die den ganzen Verwalter Kram macht. Natürlich existiert auch ein gemeinschaftskonto bei der Bank für die NK sowie Rücklagen. Jetzt zum eigentlichen Problem: der Eigentümer vom EG hat vor 10 Jahren privat einen Amberbaum gekauft und privat eine Firma beauftragt um diesen Baum einzupflanzen. Keiner hat Mitspracherecht wenn es um den Baum geht und keiner darf an dem Baum was machen, da der Herr immer sagt: sein Baum, sein Eigentum, keiner hat was zu malochen… Wir haben ihm nämlich letztes Jahr den Vorschlag gemacht/ gefragt ob er oder wir die unteren Äste abmachen dürfen, damit sich die Kinder nicht dran verletzen wenn die im Garten spielen. Seine Antwort darauf war letztes Jahr: nein, an dem Baum wird nix gemacht, das ist mein Baum. Daraufhin hat er auch Fotos vom Baum gemacht, womöglich weil er Angst hatte das wir was dran machen würden. Natürlich haben wir die Finger von gelassen, da es ja sein Eigentum ist. Nun ist es aber so, dass mein 3jähriger Sohn sich im April am Ast die Wange aufgeschlürft hat von dem Baum ( die Äste wachsen sehr niedrig) wir haben den Herrn darauf aufmerksam gemacht, haben ihm auch die Verletzung vom kleinen gezeigt und ihn nochmals gefragt ob wir denn nicht die unteren Äste bis 1,50 Höhe abmachen könnten, damit er sich nicht nochmal verletzt. Seine Antwort war wieder nein, mit der Begründung: dann sollen die Kinder das nächste Mal vorsichtiger spielen. 2,5 Wochen später kam er an und meinte er könnte ja die Äste hochbinden. Wie dem auch sei, sind letzten Sonntag durch den Sturm 2 verdammt große Äste abgefallen von seinem Amberbaum! Jetzt hat er ne Firma beauftragt am Donnerstag herzukommen , die Äste zu vernichten und den Baum zurechtzuschneiden , damit der Baum beim nächsten Sturm nicht wieder kaputt geht. Der Haken ist: er besteht darauf dass die Kosten von 600€ vom gemeinschaftskonto von den Rücklagen bezahlt werden sollen, da der Baum ja im Gemeinschaftsgarten steht. Warum soll ich die 600€ vom gemeinschaftskonto zahlen, wenn doch nur er über den Baum zu bestimmen hat und immer sagt es sei sein Baum keiner darf was dran machen? Der Eigentümer von der 2. Etage sieht das genauso. Er findet es auch nicht richtig dass die Kosten vom gemeinschaftskonto bezahlt werden sollen. Der Baum ist auch in keinem Dokument eingetragen dass er der Gemeinschaft gehört. Er hat auch nichts schriftliches dass der Baum der Gemeinschaft gehört. Die vorherigen Eigentümer von unserer Etage haben mir auch bestätigt, dass der Baum Privateigentum von dem Herrn ist, und niemals der Gemeinschaft gehört hat. Ich weiß nämlich dass bei Privateigentum auf gemeinschaftsgrund der Eigentümer zu haften/ Zahlen hat bei Schäden und nicht die Gemeinschaft! Hast du da mehr Ahnung? Ich bin am verzweifeln. Angeblich war er gestern wohl bei seinem Anwalt und er hätte ihm gesagt dass die Gemeinschaft in Kasse treten muss, da der Baum im Gemeinschaftsgarten steht. Bitte helfen Sie mir… Lieben Dank im Voraus und sorry für den langen Text…
Darf ich Fragen wieso meine Frage gelöscht wurde?
Hallo Frau Dema,
Ihr Kommentar wurde nicht gelöscht, sondern musste erst freigeschaltet werden.
Ich kann Sie für die Beratung zu Ihrem speziellen Fall leider nur an einen Anwalt verweisen. Diese wird Sie über die Rechte und Kostentragung aufklären.
Viele Grüße
Marcel Kurzke