Gärten, die zu Wohnungseigentumsgemeinschaften gehören, können generell kein Sondereigentum sein. Denn ein Sondereigentum, also ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht, ist allein an abgeschlossenen Räumen möglich, § 3 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Da Gärten daher zum Gemeinschaftseigentum gehören, kommt nur ein Sondernutzungsrecht in Betracht. Aufgrund eines solchen Rechts darf der berechtigte Eigentümer den Garten oder bestimmte Teile davon alleine und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer nutzen. Diese Nutzung ist aber nicht unbeschränkt erlaubt. Vielmehr muss der Sondernutzungsberechtigte bestimmte Dinge beachten.
Gärten gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum
Gehören Gärten zum Gemeinschaftseigentum, darf jeder Wohnungseigentümer den gemeinschaftlichen Garten – unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und seiner Wohnung – in gleichem Umfangnutzen. Soll eine einstimmig zu treffende Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG über eine räumlich aufgeteilte Benutzung des Gartens erfolgen, hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf einen gleich großen Teil des Gartens zur alleinigen Nutzung.
Ist die gärtnerische Gestaltung des Grundstücks nicht bereits festgelegt (Teilungserklärung, Aufteilungsplan oder Gemeinschaftsordnung), können die Wohnungseigentümer darüber mit Stimmenmehrheit beschließen.
So wird das Sondernutzungsrecht begründet
Ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Garten oder Teilen davon kann begründet werden durch
Geht aus der Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht bereits hervor, ist dem betreffenden Eigentümer der Garten entsprechend zu überlassen. Ist jedoch stattdessen in der Gemeinschaftsordnung eine sogenannte Öffnungsklausel enthalten, muss dort festgelegt sein, wie das Sondernutzungsrecht am Garten zu erfolgen hat. In diesem Fall können die Wohnungseigentümer über das Sondernutzungsrecht mit Mehrheitsbeschluss abstimmen. Fehlt es an einer Gemeinschaftsordnung bzw. an der Öffnungsklausel, muss jeder im Grundbuch aufgeführte Eigentümer einer Vereinbarung über ein Sondernutzungsrecht zustimmen.
Weiterhin ist bei der Begründung des Sondernutzungsrechts zwischen der schuldrechtlichen und dinglichen Vereinbarung zu unterscheiden. Bei der rein schuldrechtlichen Vereinbarung zwischen dem berechtigten Eigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft, die etwa durch einen einfachen schriftlichen Vertrag erfolgen kann, gilt das vereinbarte Sondernutzungsrecht nur zwischen den beiden Parteien. Veräußert der Sondernutzungsberechtigte seine Eigentumswohnung, ist weder der Erwerber noch die Eigentümergemeinschaft an die schuldrechtliche Vereinbarung gebunden. Bei der dinglichen Vereinbarung sieht das anders aus. Hier wird das Sondernutzungsrecht am Garten in notarieller Form vereinbart und in das Grundbuch eingetragen. Folge daraus ist, dass das Sondernutzungsrecht Inhalt des Sondereigentums wird und daher auch gegenüber neuen Wohnungseigentümern bzw. Sondernachfolgern gilt, § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG i. V. m. § 10 Absätze 2 und 3 WEG.
Das Sondernutzungsrecht am Garten gilt nicht schrankenlos
Gerade das Sondernutzungsrecht an Gärten bzw. Teilen davon darf vom berechtigten Eigentümer nicht unbeschränkt ausgeübt werden. Speziell bauliche Veränderungen darf der Sondernutzungsberechtigte daher nur vornehmen, wenn ihm das durch die Vereinbarung ausdrücklich gestattet ist oder diese nach § 22 Abs. 1 WEG (keine Benachteiligung anderer Wohnungseigentümer) zulässig sind.
In der Praxis hat dies weitreichende Konsequenzen. So kann etwa die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Gartens durch das Errichten einer plattierten Terrasse – ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft – zulässig sein, wenn das im Rahmen des Sondernutzungsrechts erfolgt und auch sonst keine Eigentümer benachteiligt. Umgekehrt muss das Pflanzen von Bäumen oder der Bau eines Gartenhäuschens von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden. Unzulässig ist auch die Einzäunung des zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenteils im städtischen Bereich ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Erstreckt sich das Sondernutzungsrecht an einer größeren Gartenfläche auf die Anlegung eines Ziergartens, darf der berechtigte Eigentümer zwar einen kleinen Gartenteich ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft anlegen, benötigt diese aber zum Errichten eines Swimmingpools.
Ein häufiger Streitpunkt: Die Kosten für den Garten
Regelmäßig wird zwar vereinbart oder in der Teilungserklärung festgelegt, dass der berechtigte Eigentümer die Kosten für die Sondernutzung des Gartens oder Teile davon zu tragen hat. Trotzdem kann es darüber schnell zu Streit kommen, etwa wenn ein Baum zur Vermeidung weiterer Schäden gefällt werden muss. Das Fällen des Baums ist jedoch eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, die wegen ihrer Bedeutung für das gemeinschaftliche Eigentum nur von den Wohnungseigentümern in Ausübung ihrer gemeinschaftlichen Verwaltung getroffen werden kann. Daher müssen die Kosten für das Baumfällen und zur Beseitigung der durch die Baumwurzeln entstandenen Schäden von allen Eigentümern gemeinsam getragen werden (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 17.10.2003, Az.: I-3 Wx 227/03).
