Wir bereits vor einer Woche ist ersten Teil „Top 7 Mietminderungsgründe – und wie man ihnen vorbeugt (Teil 1)“ abgekündigt, folgt hier nur der zweite Teil.
Top Mietminderungsgrund 4: Mangelnde Heizung – wenn es zu kalt ist
Während der Heizperiode vom 01.10. bis zum 30.04. des Folgejahres (stellenweise auch vom 15.09. bis zum 15.05. des Folgejahres) muss der Vermieter so heizen, dass die sogenannte Behaglichkeitstemperatur von 20 – 22 Grad in der Zeit von 6 bis 23 Uhr erreicht wird. In der Zeit von 23 bis 5 Uhr genügt es, wenn 18 Grad erreicht wird. Aber auch im Sommer muss geheizt werden können, wenn die Außentemperaturen an drei aufeinanderfolgenden Tagen unter 12 Grad liegen (Amtsgericht (AG) Ülzen, WuM 1986, 212) oder die Zimmertemperatur unter 18 Grad sinkt. Beträgt die Raumtemperatur im Sommer sogar nur 16 Grad, muss der Vermieter sofort heizen (Landgericht (LG) Kassel, WuM 1964, 71). Werden diese Temperaturen nicht erreicht, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Die Spanne reicht dabei von 10% für ein einzelnes Zimmer bis 100% bei Totalausfall der Heizung während der Heizperiode. Ebenso ist der Mieter zur Minderung berechtigt, wenn sich die Temperatur nur zentral regulieren lässt, weil dadurch die Gebrauchstauglichkeit einzelner Räume gemindert wird (AG Köln, Urteil vom 13.04.2010, Az.: 201 C 481/10). Die Höhe der Minderung richtet sich hier nach dem Einzelfall.
So kann der Mietminderung wegen mangelnder Heizung vorgebeugt werden
Sind dem Vermieter notwendige Reparaturen an der Heizung nach Ablauf der Heizperiode bekannt, sollte er diese Arbeiten außerhalb der Heizperiode durchführen lassen. Ebenso sollte bereits kurz vor Beginn der Heizperiode ein Probelauf der Heizung stattfinden, damit etwaige Probleme noch rechtzeitig behoben werden können. Zu empfehlen ist weiterhin ein zuverlässiger Notdienst, der auch eine am Wochenende ausgefallene Heizung instand setzen kann.
Top Mietminderungsgrund 5: Lärmbelästigung – wenn Nachbarn nerven
Lärm aus einer im Haus befindlichen Gaststätte, musizierende oder laute Musik hörende Nachbarn, Hundegebell – es gibt zahlreiche Gründe, warum sich Mieter vom Lärm ihrer Nachbarn „genervt“ fühlen. Dabei ist Kinderlärm allerdings grundsätzlich hinzunehmen. Bei allen anderen Lärmbelästigungen kommt dann eine Mietminderung in Betracht, wenn die Wohn- und Lebensqualität in der angemieteten Wohnung erheblich beeinträchtigt wird und der Lärm für einen verständigen Durchschnittsmieter unzumutbar ist. Das ist etwa der Fall, wenn stundenlang auch innerhalb der Ruhezeiten musiziert oder laute Musik gehört wird oder aber ein Hund während der Abwesenheit seines Herrchens ununterbrochen bellt. Zu berücksichtigen sind dabei auch die baulichen und örtlichen Gegebenheiten der Mietwohnung. So führt Lärm in einem sehr hellhörigen Haus schnell zu einer Belästigung der Nachbarn, während etwa Hundegebell in ländlichen Gegenden durchaus üblich ist. Die Höhe von Mietminderungen ist daher stets eine Frage des Einzelfalls und rechtfertigt meistens nur eine Minderung von unter 10%, kann aber in extremen Fällen auch deutlich darüber hinausgehen.
So kann der Mietminderung wegen Lärmbelästigung vorgebeugt werden
Mietminderungen wegen Lärms von in der Nähe oder im Objekt gelegenen Gewerbeeinheiten und/oder Gaststätten u. ä. sind grundsätzlich nicht möglich, wenn dem Mieter diese Gegebenheiten bei Abschluss des Mietvertrags bekannt sind. Vermieter können daher vorsorglich im Mietvertrag darauf hinweisen, dass die Wohnung etwa über einer Gaststätte liegt. Ferner sollten Vermieter dafür sorgen, dass die solchem Lärm ausgesetzten Wohnungen über den derzeitigen Stand der Technik entsprechende Schallschutzmaßnahmen verfügen. Mietminderungen sind dann nur möglich, wenn der Lärm deutlich über dem liegt, was der Mieter erwartet hat (weil beispielsweise Schutzwerte überstiegen werden), oder das Gewerbe sein Angebot erhöht (beispielsweise durch verlängerte Ladenschlusszeiten).
Ansonsten ist eine entsprechende Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrags eine probate Vorbeugung gegen Lärmbelästigungen. Darin kann in etwa Folgendes geregelt werden:
Top Mietminderungsgrund 6: Schimmel und Feuchtigkeit – ein ständiger Zankapfel
Der wohl häufigste Mietminderungsgrund ist Schimmel und/oder Feuchtigkeit in der Wohnung. Während Mieter die Ursache in vom Vermieter zu vertretenden Baumängeln (etwa mangelnde Isolierung der Außenwände) oder schadhafter Bausubstanz sehen, werfen Vermieter den Mietern falsches Lüftungs- und Heizverhalten vor. In der Praxis führt dies regelmäßig zu Gerichtsprozessen, in denen über die Ursache des Schimmels und/oder der Feuchtigkeit ein Sachverständigengutachten eingeholt wird. Ist die Schimmelbildung bzw. die Feuchtigkeit auf Baumängel oder schadhafte Substanz zurückzuführen, sind – je nach Schimmelbefall und/oder Feuchtigkeit – Mietminderungen bis zu 100% möglich. Ein weiteres Problem bilden feuchte Keller, die nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf stets trocken zu sein haben (OLG Düsseldorf, WuM 2005, 209). Ist das nicht der Fall, kommen Mietminderungen bis zu 5%, bei komplett unbrauchbaren Kellerräumen in einem Einfamilienhaus von bis zu 20% in Betracht.
So kann der Mietminderung wegen Schimmel und Feuchtigkeit vorgebeugt werden
Vermieter sollten Mieter, ggf. im Wege einer Empfehlung, im Mietvertrag oder der zum Mietvertrag gehörenden Hausordnung auf das richtige Lüftungs- und Heizverhalten hinweisen. Dazu gehört insbesondere ein Hinweis auf das sogenannte Stoßlüften, wonach bis zu dreimal täglich pro Raum zwischen fünf und fünfzehn Minuten gelüftet werden sollte, was speziell für besonders schimmelanfällige Räume (Küche, Badezimmer, Schlafzimmer) gilt. Sind besonders problematische Wände bekannt, kann der Vermieter im Mietvertrag darauf hingeweisen, dass im Raum X Möbel von der Wand Y wenige Zentimeter entfernt stehen müssen, damit eine ausreichende Luftzirkulation in diesem Raum gewährleistet ist. Der Mieter kann allerdings nicht verpflichtet werden, seine Möbel etwa mitten im Raum aufzustellen. Auch bei feuchten Kellern empfiehlt sich ein Hinweis im Mietvertrag beispielsweise dergestalt, dass aufgrund der früheren Bauweise die Kellerräume des Altbaus stellenweise feucht sind. Da dem Mieter durch diesen Hinweis die Feuchtigkeit bekannt ist, kann er sich später nicht auf einen Minderungsgrund berufen.
Top Mietminderungsgrund 7: Unzureichendes Warmwasser – 40 Grad müssen sein
Auch wenn es die wenigsten Mieter zugeben würden: Die meisten sind überzeugte „Warmduscher“. Fällt die Warmwasserversorgung aus, wird das Wasser nicht richtig warm oder dauert es sehr lange, bis warmes Wasser aus der Leitung kommt, folgen schnell Beschwerden bis hin zur Mietminderung. In der Tat ist der Vermieter, der meistens im Mietvertrag Nebenkostenvorauszahlungen für die Warmwasserversorgung fordert, zur ganzjährigen Bereitstellung von Warmwasser verpflichtet. Dabei muss eine Mindesttemperatur von 40 Grad erreicht werden, darunter liegende Temperaturen, auch im Wege von Temperaturschwankungen, begründen einen Mangel. Aufgrund eines solchen Mangels sind– je nach Einzelfall – Mietminderungen bis zu 15% möglich, in besonderen Fällen auch darüber hinaus. Muss der Mieter dagegen mehrere Liter Wasser laufen lassen oder dauert es mehrere Minuten, bis warmes Wasser kommt, können Mietminderungen zwischen 3,5 bis 10% angemessen sein.
So kann der Mietminderung wegen unzureichendem Warmwasser vorgebeugt werden
Soweit die Warmwasserversorgung an die Heizung gekoppelt ist, empfiehlt sich auch hier ein zuverlässiger Notdienst, der etwaige Störungen am Wochenende schnell beseitigen kann. Ansonsten bleibt dem Vermieter nur, durch ausreichende technische Gegebenheiten die Warmwasserversorgung sicherzustellen. Hier ist auch darauf hinzuweisen, dass Klauseln, wonach der Mieter zur Wartung eines Boilers oder Durchlauferhitzers verpflichtet ist, regelmäßig unwirksam sind.
