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Vorgehen bei unberechtigter Mietminderung

Liegt ein Mangel einer Mietsache vor, wird die Miete automatisch kraft Gesetz gemindert, § 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Diese Regelung führt in der Praxis häufig zu Streit. Dies geht von der Frage, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, bis zur Meinungsverschiedenheit darüber, ob und in welcher Höhe gemindert werden darf. Denn nicht immer berechtigt ein Mangel den Mieter zur Minderung. Das gilt vor allem, wenn er den Mangel selbst verursacht hat. Und darüber hinaus sind zahlreiche Minderungen deutlich übersetzt.

In diesen Fällen darf der Mieter nicht mindern

Unwesentlicher Mangel

Je nachdem, wie groß der Mangel einer Mietsache ist, kommt für den Mieter eine geringe prozentuale bis zur hundertprozentigen Minderung der Warmmiete (Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung) in Betracht. Liegt allerdings nur ein unwesentlicher Mangel vor, ist eine Minderung ausgeschlossen. Dabei ist ein unwesentlicher Mangel ein solcher, der schnell erkennbar ist sowie leicht und mit geringen Kosten beseitigt werden kann (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 30.06.04, Az.: XII ZR 251/02).

Mangel war bekannt

Kannte der Mieter den Mangel bereits im Zeitpunkt des Abschluss über den Mietvertrag, kann er später nicht wegen des Mangels die Miete mindern. Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn sich der Mieter hier seine Rechte bzw. sein Minderungsrecht bei Vertragsschluss vorbehält, § 536b BGB.

Mieter hat den Mangel zu vertreten

Eine Mietminderung ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat. Das kann etwa sein, wenn der Mieter die Wohnung vertragswidrig nutzt (etwa Schimmelbildung durch ständiges Wäschetrocknen in der Wohnung, obwohl hierzu nach dem Mietvertrag der Trockenraum im Keller zu benutzen ist).

Fehlende Mängelanzeige

Die Mietminderung bzw. das Recht des Mieters hierzu treten zwar automatisch kraft Gesetzes ein. Trotzdem muss der Mieter dem Vermieter den Mangel unverzüglich mitteilen (Mängelanzeige). Unterlässt der Mieter dies, darf er die Miete nicht mindern, § 536c BGB. Hintergrund ist, dass ein Vermieter keinen Mangel beseitigen kann, wenn er nichts davon weiß. Zudem kann sich der Mieter gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn sich der Mangel wegen der unterbliebenen Mängelanzeige vergrößert.

Verhinderung der Mängelbeseitigung

Mancher Mieter möchte wegen des angezeigten Mangels die Miete möglichst lange mindern. Deswegen vereinbart er erst gar keine Termine mit dem Vermieter bzw. den von diesem beauftragten Handwerkern zur Mängelbeseitigung oder lässt die Termine platzen. Bei einem solchen mutwilligen und willkürlichen Verhalten ist der Mieter aber nicht zur Mietminderung berechtigt. Außerdem kann er sich gegenüber dem Vermieter etwa für die Anfahrtskosten der Handwerker schadensersatzpflichtig machen.

Deutlich übersetzte Mietminderungen sind unzulässig

Auch wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt: Der Mieter darf nicht willkürlich in übersetzter Höhe die Miete mindern. Vielmehr muss die Minderung im Verhältnis zum Mangel angemessen sein. Mieter sollten daher vor einer Mietminderung fachkundigen Rat einholen (etwa beim örtlichen Mieterverein oder einem Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt für Mietrecht).

So sollte der Vermieter bei einer unberechtigten Mietminderung vorgehen

Wird dem Vermieter ein Mangel angezeigt, sollte er diesen zunächst besichtigen und – sofern keine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter möglich erscheint– dokumentieren (etwa durch Fotos). Ist die Ursache für den Mangel nicht oder nur äußerst schwierig festzustellen, empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Sachverständigen, ggf. sogar die Beantragung eines Beweissicherungsverfahren beim zuständigen Amtsgericht, wobei das Gericht dann einen Sachverständigen einsetzt. Ergibt sich daraus, dass der

  • nur ein unerheblicher Mangel vorliegt,
  • der Vermieter den Mangel beseitigt hat oder
  • der Mieter den Mangel verursacht hat

und erkennt der Mieter dies nicht an, kann der Vermieter beim Amtsgericht Feststellungsklage einlegen. Damit beantragt der Vermieter die Feststellung, dass kein Mangel an der Mietsache vorliegt und der Mieter nicht zur Minderung berechtigt ist. Nachteil dieser Vorgehensweise sind die Kosten (Sachverständigen-, Anwalts- und Gerichtskosten), mit denen der Vermieter zumindest in Vorleistung treten muss.

Alternative mit Risiko: Fristlose Kündigung

Mindert ein Mieter die Miete und hält der Vermieter dies für ungerechtfertigt bzw. die Minderung für deutlich übersetzt, kann der Vermieter dem Mieter auch außerordentlich fristlos kündigen. Hierzu ist der Vermieter u. a. berechtigt, wenn der Mieter über mehr als zwei Monate hinweg, die nicht zusammenhängend sein müssen, einen Mietrückstand verursacht hat, der zwei Monatsmieten erreicht, §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

Dies hat jedoch gewisse Tücken: Denn zunächst ist Voraussetzung für die fristlose Kündigung, dass der Mieter die Mietrückstände schuldhaft verursacht hat. Das ist dann nicht gegeben, wenn der erhebliche Mangel entweder tatsächlich nicht vom Mieter zu vertreten ist oder die Mietminderung angemessen ist.

Aber auch, wenn die Mietminderung übersetzt ist, kann der Vermieter einen möglichen, vom Mieter angestrengten Gerichtsprozess gegen die fristlose Kündigung verlieren: So besteht etwa die Möglichkeit  dass der Mieter wegen eines Mangels die Miete für zehn Monate um 20% gemindert hat, was einem Mietrückstand von zwei Monaten entspricht. Stellt das Gericht nun fest, dass zwar keine Minderung von 20%, aber eine solche von beispielsweise 5 oder 8% angemessen ist, und noch kein Mietrückstand von insgesamt zwei Monaten vorliegt, ist die fristlose Kündigung unwirksam.

Und schließlich kann es vorkommen, dass der Mieter überhaupt nicht auf die fristlose Kündigung reagiert. Hier muss der Vermieter Räumungsklage erheben.

Eine fristlose Kündigung ist also nur gerechtfertigt, wenn der Mieter aufgrund seiner Mietminderung einen Mietrückstand von insgesamt zwei Monatsmieten aufweist und diesen schuldhaft verursacht hat (BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az.: VIII ZR 138/11).

Vermieterinfo

Verkompliziert wird die Rechtslage dadurch, dass beim Rückstand von einer Monatsmiete der Vermieter wegen erheblicher Pflichtverletzung des Mieters diesem ordentlich fristgemäß nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen kann. In diesem Fall hat der Mieter keine Möglichkeit, das Mietverhältnis durch Zahlung der rückständigen Miete binnen der Zwei-Monats-Frist fortzusetzen, weil das nur für außerordentlich fristlose Kündigungen gilt (BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12). Inwieweit dieses Urteil auch auf Fälle der Mietminderung übertragen werden kann, bleibt abzuwarten. Vermieter sollten aber auch von daher – soweit noch nicht geschehen – angesichts der hohen Kosten bei Rechtsstreitigkeiten den Abschluss einer Vermieter-Rechtsschutzversicherung in Erwägung ziehen. 

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