Grundsätzlich schuldet der Vermieter dem Mieter nicht nur die Überlassung, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache, § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch. Die Abwälzung von Kleinreparaturen auf den Mieter ist daher nur möglich, wenn dies mietvertraglich vereinbart wurde.
In der Praxis werden hierzu sogenannte Kleinreparaturklauseln (Bagatellschadensklauseln) verwendet. Dabei darf der Vermieter jedoch noch lange nicht alles umlegen. Vielmehr stellt die Rechtsprechung an die Wirksamkeit solcher Klauseln hohe Anforderungen, wobei vor allem die den Mieter treffenden Kosten zweifach begrenzt sein müssen.
Kleinreparaturenklauseln sind erlaubt
Regelmäßig können Kleinreparaturklauseln wirksam vereinfacht werden. Hintergrund ist, dass der Mieter auch dadurch zu einem schonenden Umgang mit der Mietsache angehalten wird und Streitigkeiten darüber vermieden werden sollen, ob bei Mängeln ein Schaden oder normale Abnutzung vorliegt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.06.1989, Az.: VIII ZR 91/88). Folgende drei Voraussetzungen muss die Kleinreparaturklausel jedoch erfüllen:
1. Doppelte Kostenobergrenze muss angemessen sein
Zunächst muss nicht nur eine angemessene Höchstgrenze für die Kosten pro Reparaturfall festgelegt sein, sondern auch eine auf das Jahr bezogene, ebenfalls angemessene Höchstgrenze der Gesamtkosten für alle Reparaturen.
Die angemessene Höchstgrenze für die Kosten einer einzelnen Reparatur liegt zwischen 75 und 110 Euro (BGH, Urteil vom 06.05.1992, Az.: VIII ZR 129/91 (75 Euro); Amtsgericht (AG) Würzburg, Urteil vom 17.05.2010, Az.: 13 C 670/10 (110 Euro); AG Braunschweig, Urteil vom 17.03.2005, Az.: 116 C 196/05 (100 Euro netto).
Soweit eine auf das Jahr bezogene Höchstgrenze anzugeben ist, kann dies als Festbetrag, als Prozentsatz der Jahresmiete oder als eine Kombination von beidem festgelegt werden. Unproblematisch angemessen sind hier als Gesamtkosten für alle Reparaturen innerhalb eines Jahres ein Festbetrag von 150 bis 200 Euro oder von 8% der Jahresnettomiete (AG Braunschweig, Urteil vom 17.03.2005, Az.: 116 C 196/05 (7 bis 8%).
Wird auch nur eine der Kostenobergrenzen in der Kleinreparaturklausel überschritten, ist die gesamte Klausel unwirksam und der Vermieter muss selber zahlen. Ebenso unwirksam sind Klauseln, womit der Mieter zu einer anteiligen Übernahme von Reparaturkosten und/oder Neuanschaffungen verpflichtet werden soll.
2. Sache muss häufigem Mieterzugriff ausgesetzt sein
Die Kleinreparaturklausel darf sich nur auf solche Teile der Mietsache erstrecken, die einem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Davon umfasst sind Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse, Rollladengurte sowie Verschlussvorrichtungen für Fensterläden (BGH, Urteil vom 07.06.1989, Az.: VIII ZR 91/88).
Einrichtungen, die sich unter Putz befinden, „hängende“ Heizkörperventile oder Sonstiges, worauf der Mieter keinen Zugriff hat, dürfen in einer Kleinreparaturklausel nicht aufgenommen werden. Geschieht dies trotzdem, führt das zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.
3. Vornahmeklauseln sind unzulässig
Der Mieter kann durch die Kleinreparaturklausel zwar zur Kostentragung verpflichtet werden. Die Beauftragung eines Handwerkers bleibt aber Sache des Vermieters. Soll der Mieter die Reparatur selbst durchführen bzw. veranlassen, ist die gesamte Kleinreparaturklausel unwirksam (BGH, Urteil vom 06.05.1992, Az.: VIII ZR 129/91).
Trotz wirksamer Kleinreparaturklausel braucht der Mieter Kleinreparaturen nicht zu zahlen, wenn der Vermieter hinsichtlich der defekten Sache noch Gewährleistungsansprüche (etwa gegen die mit der Installation beauftragte Handwerksfirma) geltend machen kann.
So lautet eine wirksame Kleinreparaturklausel
Der Mieter hat die Kosten für die im Mietobjekt anfallenden Kleinreparaturen zu tragen. Kleinreparaturen sind die Instandsetzung von kleineren Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüssen, Rollladengurten sowie Verschlussvorrichtungen für Fensterläden. Der Mieter trägt die Kosten der Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von 110 Euro pro einzelner Instandsetzung (pro Einzelfall). Die Kosten der Kleinreparaturen sind auf insgesamt 200 Euro, höchstens jedoch auf 8% der jährlichen Nettokaltmiete pro Mietjahr begrenzt.
