Das eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (kurz GbR) nicht als WEG-Verwaltung tätig sein kann, ist nichts Neues und dennoch vielen Eigentümern und (leider) auch Hausverwaltern unbekannt.
Auch im Tagesgeschäft trifft man sie regelmäßig, die GbR, die als WEG-Verwaltung eingesetzt wurde. Zu Unrecht. Warum? Das zeigen wir in diesem Artikel.
Schon im Jahr 1989 hat der BGH in einem Urteil (BGH, 18.5.1989 – V ZB 4/89) entschieden, dass eine GbR nicht als Hausverwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetztes tätig werden darf.
Auch führt die Anerkennung der Rechtsfähigkeit einer GbR nicht dazu, dass diese die Verwaltung nach §§26, 27 WEG übernehmen kann (BGH, 26. Januar 2006; V ZB 132/05).
Die GbR genügt nicht den Anforderungen einer ordnungsgemäßen WEG-Verwaltung
Im Wohnungseigentumsgesetz sind die Anforderungen, die ein Verwalter erfüllen muss, nicht expliziert geregelt. Die Anforderungen ergeben sich allerdings aus den definierten Aufgaben und den Befugnissen des Verwalter (§ 27 WEG).
- Der WEG-Verwalter muss Zahlungen von Dritten und natürlich von den Wohnungseigentümern für die Gemeinschaft entgegennehmen.
- Es müssen Willenserklärungen im Namen der Gemeinschaft abgegeben oder empfangen werden.
- Allgemein kann man sagen, dass der Verwalter die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im täglichen Rechtsverkehr sicherstellen muss.
Bei einer natürlichen Person liegen die Dinge klar auf dem Tisch, auch bei einer Gesellschaft, die im Handelsregister eingetragen ist, sind die Regelungen (wer ist Geschäftsführer? Wer ist Gesellschafter?) für Außenstehende zu erfassen. Ein Blick ins Handelsregister genügt hier.
Bei einer GbR sind die Regelungen zur Geschäftsführung oder zum Beispiel Vertretung im Innenverhältnis der Inhaber geregelt. Ein Außenstehender kann die getroffenen Vereinbarungen nicht nachvollziehen, da der GbR-Vertrag nicht öffentlich ist. Selbst wenn der Einblick in den Gesellschaftsvertrag gewährt wird, genießt der Vertrag keinen öffentlichen Glauben.
Wenn eine GbR bereits zur Verwaltung bestellt wurde:
Ist das Kind bereits in den Brunnen gefallen und die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts als Hausverwaltung bestellt, so ist die Bestellung nichtig (BGHZ 107, 268, 270 f.).
Nichtig bedeutet, dass die Bestellung von Anfang an keinerlei rechtliche Wirksamkeit hatte und die Wirksamkeit auch nicht hergestellt werden kann (keine Heilung möglich).
Als Verwalter nach §§26, 27 WEG kann also nur eine natürliche Person (z.B. ein Einzelunternehmer) oder eine Kapitalgesellschaft (z.B. eine GmbH) bestellt werden. Hier haben wir einen separaten Artikel zu den üblichen Unternehmensformen einer Hausverwaltung veröffentlicht.
Fazit
Wohnungseigentümergemeinschaften sollten auf der Hut sein und keine GbR als Verwalter einsetzen. Ohne weiteres können selbstverständlich natürliche Personen oder im Handelsregister eingetragene Gesellschaften bestellt werden.
Guten Morgen Herr Kurzke,
Sie haben wirklich verständlich gestaltete Themen aufgeführt, die mir bei meinem Vortrag “ Zu berücksichtigende arbeitsrechtliche Problemfelder und Probleme einer zu gründenden Hausverwaltung“ mitunter eine Hilfe sind. Ich hoffe, dass es Ihnen Recht ist, dass ich Ihre Informationen dazu verwende. Vielleicht haben Sie auch Erfahrungen mit den arbeitsrechtlichen Problemfeldern? ;-)
Einen schönen Tag noch.
Freundliche Grüße
Juliane Kiesel
..noch ganz kurz..wäre sonst doch sehr unhöflich: Vielen Dank :-)
Freundliche Grüße
Juliane Kiesel
Hallo Juliane,
gerne können Sie unseren Blog als Praxis-Quelle für Ihren Vortrag nutzen. Vielleicht haben Sie ja auch Interesse hier einen Gastartikel zu veröffentlichen?
Zu den arbeitsrechtlichen Herausforderungen werden wir Ihnen leider nicht helfen können.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Die Schlussfolgerung, dass nur Einzelpersonen und Kapitalgesellschaften Verwalter sein können, ist allerdings falsch. Eingetragene Personengesellschaften wie die OHG, die KG oder die Partnerschaftsgesellschaft können ohne weiteres als Verwalter bestellt werden.
Hallo Dennis,
danke für Ihren hilfreichen Beitrag. Richtig, auch diese Rechtsformen können WEG-Verwalter sein.
Viele Grüße
Marcel Kurzke