Mancher Eigentümer veräußert seine vermieteten Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Mietshäuser. Getreu dem Rechtsgrundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der neue Eigentümer dann in sämtliche sich aus den bestehenden Mietverhältnissen ergebenden Rechte und Pflichtenein, § 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Damit ist der neue Eigentümer zugleich als neuer Vermieter für die laufenden Mietverhältnisse zuständig, wobei ihm insbesondere die Mietzahlungen zustehen.
Wie der frühere Vermieter die Mieter mit einem Anschreiben über den Eigentümerwechsel informieren sollte, damit vor allem die Mietzahlungen auf das richtige Bankkonto erfolgen, erfahren Sie hier.
Neuem Eigentümer stehen Mietzahlungen zu
Wird eine Immobilie erworben, tritt der Erwerber und neue Eigentümer an die Stelle des früheren Eigentümers. Zugleich wird der Erwerber auch neuer Vermieter mit der Folge, dass ihm nun die Ansprüche auf die Mietzahlungen aus den laufenden Mietverhältnissen zustehen. Hier entstehen häufig Probleme dadurch, dass die Mieter in der Übergangszeit des Eigentumswechsels die Miete an den falschen Vermieter zahlen.
Dazu ist zu erläutern, dass der Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverhältnissen erst mit seiner Eintragung im Grundbuch als Eigentümer erfolgt. Stichtag ist also der Tag, an dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Ab diesem Zeitpunkt schulden die Mieter dem neuen Eigentümer die Mietzahlung.
Der veräußernde bzw. frühere Eigentümer und der Erwerber können jedoch im notariellen Kaufvertrag über die Immobilie regeln, dass dem neuen Eigentümer die Mietzahlungen bereits vor dem Stichtag und damit zu einem früheren Zeitpunkt zustehen. In der Praxis geschieht das häufig in den Kaufverträgen unter der Klausel „Übergang von Nutzen und Lasten“, wobei zum Nutzen oder zu den Nutzungen auch die Mieterträge zählen. Der Übergang von Nutzen und Lasten wird dabei regelmäßig an den Besitzübergang (und nicht an den Eigentumsübergang, der durch die Umschreibung im Grundbuch erfolgt) geknüpft. Der Besitzübergang findet dann in aller Regel im Anschluss an die Kaufpreiszahlung statt. Ist das also auf diese Weise im Kaufvertrag geregelt und wurde der Kaufpreis gezahlt, geht der Besitz an der Immobilie auf den neuen Eigentümer über, dem damit die Mietzahlungen zustehen.
Die Mieter müssen in einem solchen Fall über den Verkauf und den neuen Vermieter informiert werden. Dazu gehört insbesondere auch eine frühzeitige Mitteilung, ab welchem Zeitpunkt die Mieter die Miete auf welches andere Konto zu zahlen haben.
Die Informationen über den Objektverkauf, den neuen Eigentümer, dessen Bankverbindung und wann die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen ist sollte der veräußernde bzw. frühere Eigentümer den Mietern in einem Anschreiben übermitteln. Denn teilt der Erwerber den Mietern das anstelle des früheren Eigentümers mit, müssen die Mieter dem nicht vertrauen. Vielmehr ist der neue Eigentümer in diesem Fall gehalten, den Eigentümerwechsel zu belegen. Das kann etwa durch eine seinem Schreiben beigefügte Kopie des Grundbuchauszuges oder der einschlägigen Passagen aus dem notariellen Kaufvertrag sein.
In der Praxis werden der alte und der neue Eigentümer parallel auf den Mieter zugehen und den Nutzen-Lasten-Wechsel zum Zeitpunkt X kommunizieren. Im Rahmen der Miet- und Sondereigentumsverwaltung übernimmt diese Aufgabe für den alten Eigentümer der beauftrage (alte) Hausverwaltung.
Vorlage: Mitteilung des früheren Eigentümers an die Mieter über Eigentümerwechsel
Mit dem in der folgenden Vorlage enthaltenen Anschreiben informiert der das Mietobjekt veräußernde Eigentümer die Mieter über den Eigentümerwechsel sowie darüber, ab wann die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen ist (Fehlende Angaben bitte ergänzen):
