Ebenso wie der Verwalter kann auch der Verwaltungsbeirat für Fehler bei der Ausübung seines Amtes in die Haftung geraten. Voraussetzung dafür ist, dass den Wohnungseigentümern ein Schaden entstanden ist, den der Beirat schuldhaft verursacht hat. Dabei haftet aber nicht der Verwaltungsbeirat als solcher. Vielmehr richten sich die Schadensersatzansprüche gegen jedes einzelne Beiratsmitglied, wobei jedes Mitglied grundsätzlich für die anderen Mitglieder mit einzustehen hat (gesamtschuldnerische Haftung nach §§ 421 ff. Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). Wofür die Beiratsmitglieder im Einzelnen haften und wie diese ihre Haftung beschränken können, lesen Sie hier.
So haften die Beiratsmitglieder aufgrund ihrer Beauftragung durch die Eigentümergemeinschaft
Die Beiratsmitglieder sind mit ihrer Tätigkeit von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt. Soweit die Beiräte
- ehrenamtlich wirken – eine gezahlte Aufwandsentschädigung spielt dabei keine Rolle –, richtet sich die Haftung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern regelmäßig nach dem Auftragsrecht gemäß §§ 662 ff. BGB
- für ihre Tätigkeit von der Eigentümergemeinschaft eine Vergütung erhalten, bestimmt sich die Haftung nach einem Dienst- bzw. Werksvertragsverhältnis gemäß §§ 611, 675 BGB
Diese Unterscheidung ist auch deshalb von Bedeutung, weil sich hieraus unterschiedliche Anforderungen an die Sorgfaltspflichten der Beiratsmitglieder ergeben. Denn von einem unentgeltlich arbeitenden Beirat kann nur die Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Mitglieds erwartet werden. Demgegenüber ist von einem entgeltlich tätigen Beirat die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu fordern (anders Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 24.09.1997, Az.: 3 Wx 221/97, wonach die ehrenamtliche Tätigkeit kein Argument für eine Schlechtleistung sei)
Haben die Beiratsmitglieder die erforderliche Sorgfalt nicht walten lassen und dadurch gegenüber den Wohnungseigentümern einen Schaden verursacht, müssen sie den Schaden grundsätzlich ersetzen. Dabei haben die Beiräte vorsätzliches (absichtliches) oder fahrlässiges (Außerachtlassen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt) Handeln oder Unterlassen zu vertreten, § 276 Abs. 1 BGB. Der Umfang des Schadensersatzes richtet sich nach den §§ 249 ff. BGB.
In diesen Fällen kommt eine Haftung der Beiratsmitglieder in Betracht
Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats bestehen in erster Linie in der Kontrolle und Unterstützung.
Im Rahmen der Kontrolle prüfen die Beiratsmitglieder die Wirtschaftspläne, die Abrechnungen über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sowie gibt hierzu eine Stellungnahme ab, bevor die Wohnungseigentümer darüber beschließen, § 29 Abs. 3 WEG. Zu dieser Prüfung gehört auch die Feststellung der sachlichen Richtigkeit der Abrechnungsposten sowie der Einsichtnahme in die gemeinschaftlichen Hausgeld- und Rücklagenkonten nebst Kontoauszügen, ob die in den Abrechnungsunterlagen ausgewiesenen Gelder auch tatsächlich vorhanden sind. Geschieht dies nicht oder gehen die Beiräte über die festgestellten Mängel ohne Information der Eigentümerversammlung hinweg, können sich diese schadensersatzpflichtig machen.
Unterstützung leistet der Verwaltungsbeirat dem Verwalter bei dessen Aufgaben. So können die Beiratsmitglieder etwa die Hausordnung sowie Maßnahmen zur Instandhaltung und -setzung überwachen oder bei Fragen zur Finanzanlage der Gemeinschaftsgelder beratend tätig werden. Zwar darf dies nicht dazu führen, dass die Beiräte die Aufgaben des Verwalters übernehmen. Fallen den Beiratsmitgliedern jedoch etwa unsachgemäße Maßnahmen zur Instandhaltung und -setzung auf, müssen sie dies dem Verwalter bzw. den Eigentümern mitteilen. Unterlassen die Beiratsmitglieder dies und entstehen durch die sachfremden Maßnahmen später Schäden am Gemeinschaftseigentum, kommt unter Umständen gegen die Beiräte ein Schadensersatzanspruch in Betracht.
Daneben kann der Verwaltungsbeirat mit weiteren Tätigkeiten von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt werden. Dazu gehört etwa der Abschluss des Verwaltervertrages mit einem neuen Verwalter, sofern dies und wesentliche Inhalt des Vertrags von den Wohnungseigentümern beschlossen wurde. Räumen die Beiräte dabei trotz ausdrücklich entgegenstehender Weisung der Wohnungseigentümer dem Verwalter die volle Verfügungsmacht über das gemeinschaftliche Rücklagenkonto ein, haften die Beiratsmitglieder auf Schadensersatz, wenn der Verwalter das Konto abräumt und die Gelder veruntreut.
Sonderfall: Haftung des Beirats wegen Vertretung ohne Vertretungsmacht
Manchmal treten Beiratsmitglieder gegenüber dritten Personen oder Unternehmen wie ein Vertreter der Gemeinschaft auf, ohne dazu jedoch ermächtigt zu sein. Kommt es dadurch zu einem Vertragsabschluss, etwa die Vergabe von zusätzlichen Arbeiten an einen Handwerker, ist der betreffende Vertrag zunächst schwebend unwirksam. Das bedeutet, der Vertrag bedarf der Genehmigung des Verwalters bzw. je nach Umfang der Genehmigung der Eigentümergemeinschaft. Wird diese nicht erteilt, haften die Beiräte gegenüber dem anderen Teil auf Erfüllung des Vertrags oder auf Schadensersatz, § 179 Abs. 1 BGB.
Sonstige Schadensersatzansprüche gegen die Beiratsmitglieder
Zwar ist auch eine Delikthaftung (Unrechtshaftung, Verschuldenshaftung) der Beiräte nach §§ 823 ff. möglich. Diese spielt in der Praxis jedoch kaum eine Rolle.
Für Beiratsmitglieder immens wichtig: Haftungsbeschränkungen
Angesichts der hohen Risiken für jedes Beiratsmitglied und der zusätzlichen Gefahr, für andere Beiräte möglicherweise gesamtschuldnerisch zu haften, sollten die Mitglieder des Beirates unbedingt auf Haftungsbeschränkungen achten. In Betracht kommen:
- Haftungsbeschränkung von vornherein
Für die amtierenden Beiratsmitglieder kann die Haftung durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden, sofern es sich nicht um Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit (Nichtbeachten der normalen Sorgfalt in besonderem Maße) handelt. Damit beschränkt sich der Haftungsausschuss auf leichte Fahrlässigkeit (Nichtbeachten der normalen Sorgfalt durch nicht absichtliche Unachtsamkeit).
Dagegen ist eine generelle – also unabhängig von der jeweiligen Besetzung – Haftungsbeschränkung für die Beiräte nicht möglich. Vielmehr bedarf es hierzu einer Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft. Diese sollte ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie gegenüber späteren Erwerbern von Wohnungseigentum wirksam ist.
Auch eine nachträgliche, also nach einem bereits eingetretenen Schaden getroffene Haftungsbeschränkung ist nicht möglich. Denn jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse aller Eigentümer entspricht, § 21 Abs. 4 WEG. Dazu gehört aber nicht der Verzicht auf Schadensersatzansprüche.
- Entlastung durch Mehrheitsbeschluss
Für das jeweils vergangene Wirtschaftsjahr können die Mitglieder des Verwaltungsbeirats von der Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss entlastet werden, so dass grundsätzlich für diese Zeit keine Ersatzansprüche gegen die Beiräte mehr möglich sind. Ein Anspruch hierauf besteht zwar nicht, kann aber durch einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer begründet werden.
- Abschluss einer Vermögenshaftpflichtversicherung
Schließlich können sich die Beiratsmitglieder durch den Abschluss einer speziellen Haftpflichtversicherung schützen, soweit ihnen kein Vorsatz zur Last fällt.
