Werden Sonderumlagen erhoben, müssen alle Wohnungseigentümer in die Tasche greifen. Fehlende Finanzen, hohes Alter und mangelnder eigener Nutzen spielen speziell bei einer besonders dringenden Sanierung des Gemeinschaftseigentums keine Rolle, auch wenn dabei ansonsten das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten und die Leistungsfähigkeit der einzelnen Eigentümer zu berücksichtigen sind. Wer hier nicht zahlt oder schuldhaft die Beschlussfassung über die notwendige Maßnahme verzögert, kann sich sogar schadensersatzpflichtig machen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17.10.2014, Az.: V ZR 9/14). Aber was ist, wenn ein Eigentümer tatsächlich nicht zahlen kann?
Der erste Schritt: Das Gespräch mit dem betreffenden Wohnungseigentümer
Bleibt die Zahlung der Sonderumlage aus, sollte die Hausverwaltung oder in Absprache mit ihr der Verwaltungsbeirat zuerst versuchen, ein Gespräch mit dem betreffenden Eigentümer zu führen. Eventuell liegen nur vorrübergehende Zahlungsschwierigkeiten vor, die mit einer Stundung oder Ratenzahlung (ggf. nach Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung) aus der Welt geschafft werden können.
Wenn der Eigentümer nicht reagiert: Mahnbescheid schicken oder direkt klagen?
Verweigert der zahlungssäumige Eigentümer ein Gespräch oder zahlt trotz vereinbarter Stundung bzw. Ratenzahlung nicht, kann ein gegen ihn der Erlass eines Mahnbescheids beantragt oder eine Zahlungsklage verbunden mit einem Feststellungsantrag auf künftige Zahlung erhoben werden. Ist davon auszugehen, dass der betreffende Eigentümer auch auf einen Mahnbescheid nicht reagieren wird, sollte ein solcher Bescheid beantragt werden. Ist jedoch mit einem Widerspruch zu rechnen (etwa weil der Eigentümer bereits angedeutet hat, die Sonderumlage sei ihm zu hoch), sollte direkt geklagt werden. Denn ein Mahnbescheid würde in diesem Fall das Gerichtsverfahren nur unnötig in die Länge ziehen.
Regelmäßig beantragt der Verwalter den Mahnbescheid bzw. reicht die Klage ein. Die dazu erforderliche Vollmacht ergibt sich meistens aus dem Verwaltervertrag. Ist darin keine Vollmacht enthalten, kann diese gesondert durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt werden. Statt des Verwalters kann aber auch ein Wohnungseigentümer mit der Geltendmachung der Forderung durch Beschluss der Eigentümerversammlung beauftragt werden. Anspruchsinhaber ist stets die Wohnungseigentümergemeinschaft, § 10 Abs. 7 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die auch als Zahlungsempfänger anzugeben ist.
Einzureichen ist die Klage beim zuständigen Amtsgericht. Zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk die Eigentumswohnung liegt, § 43 WEG. Demgegenüber ist der Erlass des Mahnbescheids regelmäßig beim zentralen Mahngericht zu beantragen, das für den Bezirk mehrerer Amtsgerichte zuständig ist und die Anträge per EDV bearbeitet.
Ein Anwaltszwang besteht mit Ausnahme der „weiteren Beschwerde“ nicht, so dass zumindest der Erlass des Mahnbescheids vom Verwalter bzw. beauftragten Eigentümer beantragt werden kann.
Ist der Verwalter nach dem Verwaltervertrag berechtigt, zusätzliche Kosten für die Forderungsbeitreibung geltend zu machen, sind diese als Verzugsschaden vom zahlungssäumigen Eigentümer zu ersetzen.
Immer noch keine Zahlung: Zwangsvollstreckung und Entziehung des Wohnungseigentums
Bleibt die Zahlung trotz Mahnbescheid oder Klage immer noch aus, sind aufgrund der erwirkten Titel gegen den zahlungssäumigen Eigentümer (Urteil oder Vollstreckungsbescheid) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen möglich. Diese reichen von der Zwangsvollstreckung mittels Pfändungsmaßnahmen in das bewegliche Vermögen des Eigentümers oder der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek im Grundbuch über die Zwangsverwaltung (insbesondere bei vermietetem Wohneigentum) bis zur der Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung, die über die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG erfolgt. Für diese Entziehung des Eigentums müssen folgende Voraussetzungen bestehen:
