Die Begründung einer Mieterhöhung (§ 558a BGB): Vergleichswohnungen

Eine Mieterhöhung muss der Vermieter stets schriftlich begründen, §  558a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Um die Mieterhöhung zu begründen, kann der Vermieter insbesondere auf den Mietspiegel, der Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen Bezug nehmen, § 558a Abs. 2 BGB.

Das bietet sich etwa dann an, wenn für die Gemeinde kein Mietspiegel existiert, in dem die betroffene Wohnung liegt. Zu den Vergleichswohnungen muss der Vermieter aber genaue Angaben machen. Ansonsten kann es passieren, dass die Mieterhöhung unbegründet ist.

Diese Voraussetzungen müssen die Vergleichswohnungen erfüllen

Um eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Bezugnahme auf die Werte von drei Vergleichswohnungen zu begründen, müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

Sind weniger als drei Vergleichswohnungen benannt, ist das Mieterhöhungsverlangen bereits deswegen unbegründet. Dabei fällt eine Wohnung bereits dann weg, wenn diese nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selber bewohnt wird oder infolge ungenauer Beschreibung nicht aufgefunden werden kann. Als Vergleichswohnungen kann der Vermieter auch solche angeben, die er selber vermietet hat.

Grundsätzlich sollten die Vergleichswohnungen in derselben Gemeinde bzw. Stadt liegen. Gibt es jedoch in der Gemeinde keine (drei) Vergleichswohnungen, kann ausnahmsweise auf Vergleichswohnungen aus einer Nachbargemeinde Bezug genommen werden, die auf einem ähnlichen Mietniveau liegen. Der Vermieter muss in einem solchen Fall aber genau darlegen, dass und warum er in der maßgeblichen Gemeinde keine Vergleichswohnungen gefunden hat.

Um die Vergleichbarkeit der Mieten zu ermöglichen, ist die jeweilige Angabe der Quadratmeterzahlen der Vergleichswohnungen unbedingt erforderlich. Nur so kann – wenn vom Vermieter nicht bereits erfolgt – der Mieter die Miete pro Quadratmeter errechnen. Zudem muss erkennbar sein, ob es sich um Netto- oder Bruttomieten handelt.

Es kann sein, dass die Wohnung des Mieters über Besonderheiten verfügt, die die Miethöhe entscheidend beeinflussen (etwa ein nur über den Hausflur erreichbares Badezimmer). Bei den Vergleichswohnungen ist dann anzugeben, dass sie insoweit über bessere Gegebenheiten verfügen.

Die Vergleichswohnungen müssen exakt bezeichnet werden, so dass der Mieter diese ohne weitere Erkundigungen finden und sich vor Ort ein Bild von der Vergleichbarkeit machen kann. Ist unter der Lagebezeichnung mehr als eine Wohnung vorhanden, muss auch der Name des Mieters der Vergleichswohnung benannt werden (Landgericht (LG) München I, Urteil vom 12.06.2002, Az.: 14 S 21762/01). Ob und inwieweit die jeweiligen Bewohner dem Mieter Gelegenheit geben, die betreffende Vergleichswohnung zu besichtigen, ist jedoch belanglos.

Was der Vermieter verlangen kann

Verlangen darf der Vermieter nur die niedrigste Miete der Vergleichswohnungen. Betragen also etwa die Quadratmetermieten der Vergleichswohnungen 5,90, 5,92, und 5,96 Euro, kann der Vermieter nur eine Mieterhöhung auf 5,90 Euro pro Quadratmeter geltend machen. Eine Mieterhöhung in der Form, dass ein Durchschnittswert aus den Mieten der drei Vergleichswohnungen gebildet wird, ist unzulässig. In diesem Fall oder auch wenn der Vermieter ansonsten eine höhere Miete verlangt, ist das Mieterhöhungsverlangen hinsichtlich des den die niedrigste Miete übersteigenden Betrags unbegründet.

Wie die Mieterhöhung mittels Vergleichswohnungen begründet wird

Im Mieterhöhungsschreiben sind die Voraussetzungen der Vergleichswohnungen darzustellen und die niedrigste Miete der Vergleichswohnungen geltend zu machen.

Hält der Mieter die Erhöhung für unbegründet und kommt es deswegen zu einem Gerichtsprozess, ist der Bezug auf die Vergleichswohnungen für die Begründung nicht ausreichend. Denn die Vergleichswohnungen wurden vom Vermieter ausgewählt. Das Gericht wird daher auf einen Mietspiegel zurückgreifen oder – wenn wie häufig in diesen Fällen kein Mietspiegel existiert –  mittels Beweisbeschluss ein Sachverständigengutachten darüber einholen, ob die Mieterhöhung begründet ist. Stellen die drei Vergleichswohnungen jedoch einen repräsentativen Querschnitt dar, ist das Prozessrisiko für den Vermieter gering. Umgekehrt hat der Mieter aber gute Chancen, dass die Mieterhöhung unbegründet ist, wenn der Vermieter als Vergleichswohnungen nur solche aus seinem vermieteten Bestand präsentiert und der Mieter günstigere Vergleichswohnungen benennen kann.